365淘房 雪原 就在本月初，宁宁前往全江宁跌幅的小区实探，稿件后台的留言炸了，几十条评论都在吐槽自家小区的环境差，物业不作为，看来江宁一大批老小区的改造之路任重道远......
（详情戳→房价跌幅全江宁！昔日热门小区如今没落！我去实探竟摔了一跤）
今天，我就挑选了一家小区山水方舟进行实探，其外部环境不错，沿秦淮河岸，但二手房均价却差了隔壁小区一大截。
位于江宁岔路口的山水方舟房龄已有近18年，共有24栋1047户住宅。
目前二手房均价26011元/㎡，与河对岸的金盛路沿线碧水湾花园等小区均价相似，不过却比隔壁小区秦淮绿洲北苑低了约6000元/㎡！
首先我从小区西南门进入，虽然有保安在值班室内，但无论是人行或是车辆，都可以随便进入。另沿秦淮河岸的东北1、2门均关闭无法通行。
东北门紧锁，隔着栅栏可以看到外面的沿河步道。
进入小区内部，沿路能看到很多随意停放的机动车，以及单元门口成堆的电瓶车，这种景象在老旧小区已经习以为常了。
内部道路指示牌清晰，为单行线通行。
山水方舟整个小区的绿化景观可以看出曾经是用心打造的，如今均已杂乱不堪，缺乏打理。
到处都是裸露的土地，“寸草不生”，除了树苗和灌木丛，几乎很难寻到草坪的踪迹，遇到下雨天，尽是泥泞。
临时搭建的弯弯曲曲的小道。
甚至连业主活动区周围也都是土地，后方的灌木丛和塑胶地显得非常突兀。
人行步道上满是落叶无人清扫。
单元门禁虚设，几乎所有楼道入户门都是大门敞开。
电梯也可以随意乘坐，电梯间到处被贴上小广告。
公示栏张贴了请勿在楼道堆放杂物及非机动车的公告。
不过似乎并没有什么作用，甚至还有藏在二楼的自行车。
单元门外堆放的杂物也非常多，各个角落都被塞满。
小区内的垃圾桶都摆放在固定位置，且没有堆积。
值得一提的是，小区楼栋的朝向和采光还是非常不错的，楼间距大，楼层低，虽然外部环境差强人意，但房屋内部的居住舒适度高。
有不少人都把被子拿到楼下晒。
小区自带一所山水方舟幼儿园，非常方便。
隔着围墙可以看到隔壁的秦淮绿洲北苑，虽然房龄较新是影响房价的一大因素，但肉眼可见的环境、绿化等物业服务更佳才是决定房价的更重要因素。
你还有哪些想了解的小区呢，欢迎留言讨论~
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