一年狂推千套！六开六捷，深度解析江宁真金盘！

       365淘房 傅秋月 今年的上秦淮楼市分外火热，但此前，对它了解的人并不多。365房博士带你淘好房

彼时，上秦淮并不叫上秦淮，板块内的项目得依靠“九龙湖”板块的噱头来获得关注；甚至今年年初，这个板块还被称为“九龙湖南”板块，如今上秦淮已自成一体，成为了江宁置业者乃至楼市媒体关注的重点板块之一。

楼市的变化是快速的，2016年时上秦淮大多还是荒地，如今银城、旭辉、葛洲坝、融创、五矿、碧桂园、恒大、翠屏等多家品牌房企入驻。地铁3号线开通、3号线南延动工，游府西街小学江宁分校开学，我们看到了一个日新月异的地方，越来越多的高楼、写字楼拔地而起，产业不断导入，人口不断流入。上秦淮湿地公园、国际文化交流中心、江宁高楼财富中心、华谊电影小镇，这都是上秦淮对外的一张张名片。<<<5年涨2.4万/㎡！江宁这里迎红利期！挂牌价达3.8万/㎡  

上秦淮在南京楼市的笔墨也越来越浓重，区域的板块价值也逐渐被大家认可，区域内项目的成交情况就足以证明。

上秦淮区域内的品质热盘银城旭辉云台天境已于上周日在江宁会展中心，迎来今年最大规模开盘！

我的同事在现场拍下了这幅照片，尽管天气寒冷，但现场人头攒动，十分震撼。

六开六捷！银城旭辉云台天境以傲人的成绩展现了它的实力。那么银城旭辉云台天境为什么能获得这么多置业者的关注？这个盘究竟怎么样？值不值得购买？

我将从居住体验、生活配置、价值回报三大方面深度解析银城旭辉云台天境。

银城旭辉云台天境于2016年9月23日由银城地产以总价37.2亿元摇号竞得，楼面价16052元/㎡。上秦淮目前楼面价最高的地块也是银城拿的，银城旭辉上淮铂悦府，楼面价19999元/㎡，打造纯别墅区。

项目详情

1、项目：银城旭辉云台天境

2、地址：江宁区未来科技城云台山河1路<<<江宁买房速看！年内江宁16盘欲入市，9大纯新盘来了！ 

3、概况：项目规划打造16栋高层住宅，其中7栋楼为27层高，另9栋楼为18层高。总可售2204户，产品面积段80-140㎡

4、物业：银城物业

5、交付标准：精装修交付

6、交付时间：预计2020年全部交付

7、销售动态：银城旭辉云台天境目前在售收官精装房源，建筑面积约80-140㎡，现房销售，销许价格28488元/㎡起。

一、未来科技城板块+地铁房

南京未来科技城广义地可以理解为由南京未来网络小镇和上秦淮旅游文化小镇两大小镇组成。而上秦淮即九龙湖以南板块，南京未来科技城只是上秦淮的一部分。银城旭辉云台天境在南京未来科技城里，区域内的品牌房企项目均集中于此。

银城旭辉云台天境距离3号线秣周东路站大约2km左右，这个距离相对有些远了，但是项目距离后期的3号线三期和风路站大约800m左右，可以说是地铁房了。

二、小面积+总价

不难发现整个南京楼市市面上的项目主力户型都集中在90-120㎡左右，而银城旭辉云台天境设计了80㎡的两房，按照单价30270元/㎡算的话，总价243万左右。这样的总价可以在改善板块置业，实属难得。

三、环境+配套

银城旭辉云台天境区域内的环境非常不错，不管是道路建设还是绿化，占比都比较大。区域内的配套也比较齐全，目前有地铁3号线，多条公交线路环绕，后期有3号线三期；教育有游府西街小学江宁分校（未来科技城小学），云台山河东南面还规划一个了教育用地；商业配套方面，奥特莱斯、五矿澜悦栖原自带商业都能满足日常生活需求，开车去九龙湖、百家湖都比较方便；除此之外、上秦淮湿地公园，国际文化交流中心，华谊电影小镇均为区域内的配套升级添砖加瓦。

四、8万方实景现房，即买即住

银城旭辉云台天境拍地时要求必须现房销售，意味着和期房相比，等待拿房时间减少了一年多。小区8万方实景全部呈现，即买即住，这也避免了期房实际交付和宣传不一致的情况。

居住体验

景观建筑

银城旭辉云台天境一期已经交付，业主的评价都非常不错。

从鸟瞰图上来看，整个项目沿河而建，是非常方正规整的布局，目前站在小区的阳台眺望无遮挡，视野非常开阔。

在整体配色上，项目大多采用高级灰的配色，深褐色、白色作辅，在视觉感受上非常有品质感，除此之外，金属格栅的加入更显现代感。

外立面采用预制全砼外墙，每栋楼采用大面积的玻璃，改善了整个楼栋的采光。

小区拥有8万方实景，小区的绿化率较高，达到了35%，中庭设有休息区及喷泉，小区内还设有休闲娱乐区。

（千平长幼活动场）

不同于传统的小区仅有儿童娱乐场所，千平长幼活动场不光有儿童游戏活动区，还有成人看护区和老人健身区。儿童游戏活动区有分龄和混龄游戏区，适合各个阶段的儿童。老人健身区还增加了高低座椅，防滑扶手、防滑地面等人性化细节，让老人一边看护孩子一边安心锻炼。

云台天境的行人从小区旁的人行小门刷卡进入，车辆则由车行门入小区。车辆进入小区后，直接转入门东侧的地下车库。

走入小区，经过绿油油的草坪，走进车库，沿着照明灯一直往里走，沿途看不到一丝垃圾。入口处的中间线上，还放置有银城字样的遮挡，用于分隔车辆的出入道。

内部还有指示牌告知业主小区楼栋指示，业主跟着指示牌就能找到自家楼栋在哪里。

居住体验

功能配套

小区自带下沉式社区会所——『城的空间』。不同于传统的社区会所需要等到小区交付后，开发商委托第三方去管理运营，城的空间是由银城自营，在卖房期间就投入运营。

『城的空间』作为5A全龄社交平台，其内容包含以下5个方面：健康管理（健康小屋）、运动健身（健身、瑜伽室）、教育学习（共享课堂）、艺术娱乐（书吧）、休闲社交（咖啡吧），从这5个方面关注人们的健康、教育、社交需求，从而丰富居民的日常生活。

居住体验

户型分析

项目有80㎡、90㎡、120㎡、140㎡的户型，选择面较广且项目不包含设备平台。

户型图如下： 

80㎡：  2室2厅1卫

户型解析：80㎡做到了两房，两开间朝南，且南北通透，动静分区。这样的户型作为刚需自住入手还是非常值得的。

90㎡：3室2厅1卫

户型解析：90㎡的户型整体方正，在保证动静分区、南北通透的前提下，做到了三开间朝南。

120㎡：4室2厅2卫

户型解析：120㎡的户型和90㎡的户型基本相似，不同点在于主卧套房设计，增强了私密性。

140㎡：四房两厅两卫

户型解析：140㎡的户型最大的亮点在于双阳台设计，这种户型江宁市面上比较少见，比较适合四世同堂的改善客。

居住体验

装修细节

银城旭辉云台天境精装修交付，带中央空调、地暖、新风系统，交付标准如下。

居住体验

物业品质

小区门禁严格，银城物业口碑佳。今年9月，中国指数研究院发布了2019年中国房地产服务行业各项榜单！银城物业榜上有名。

银城物业是出了名的严格，业主归家必须刷卡或刷脸，亲友来访也要业主在家并且登记。难怪乎，其打造的楼盘都是区域标杆项目，如九龙湖的银城千花溪，小区非常难进，业主不在家，朋友来访都不让进，所以该小区二手房价位居区域。

良好的物业是衡量房价是否升值的重要标准之一！例如两个仅一街之隔的小区——百家湖西花园的均价为25989元/㎡，中航樾府为35623元/㎡，房价却相差了1万元/㎡！

物业管理水平竟能导致如此大的差距！一个小区即使再占据天时地利，若没有良好的物业管理，居住质量和舒适程度也必将大打折扣。这引起了广大买房人对物业的高度重视。

有银城物业保驾护航，相信云台天境也将稳坐上秦淮标杆地位。

居住体验

业主为高净值人群

通过已成交客户分析统计，云台天境79%的业主为房地产、医疗、教育、能源、交通五大产业精英。 据2018年度赛惟统计，银城老业主再购意愿达78%。 今年7-8月准一客户满意度为100%，项目自主率达84%。

江宁区2019年住宅总买房人9370位（数据来源：网尚房地产），云台2019年新访约7500位，约80%江宁购房人选择看云台。

如此多的数据表明，购买云台产品的客户大多为都市翘楚，而云台天境也以自身过硬的品质，令这些城市精英们折服。

可以说小区业主均为高素质的人才！

生活配套

地段交通

目前距离银城旭辉云台天境最近的地铁站是3号线秣周东路站，步行距离大约1.8km，项目也是目前区域内离地铁站最远的楼盘。但是等3号线三期通车后，银城旭辉云台天境距离3号线三期和风路站大约800m的距离，是区域内距离3号线三期最近的项目。

生活配套

周边环境

目前周边住宅开发用地很多，在住宅密集的区域，整体绿化率比较高，综合来说非常适合居住。

生活配套

商业休闲

距离项目最近的商业就是秣周东路站地铁上盖的商业体砂之船，作为片区地标性建筑，拥有600个国内外知名品牌，体量达到20万方。

未来网络创新综合体北侧为秣周东路，南侧为紫金路，西侧为紫金路，东侧为U湖路，紧邻南京地铁3号线终点站秣周东路站，是上秦淮板块内的重点项目。

项目希望建立一个以“大型综合一站式体验娱乐休闲集合馆”为导向；其余业态为轻餐、酒吧、特色中西餐饮等，营造1.5天乐享中心、情景化的主题体验式消费商业空间。旨在打造一个集体育运动、海底世界、花园集市等多主题的主题体验式消费商业空间。

除此之外，五矿澜悦栖原自带商业，也可满足日常生活需求。

上秦淮假日酒店是洲际酒店集团旗下一家国际化的商务酒店,也是洲际酒店集团在中国区的第二家套房假日酒店。根据规划，围绕未来网络小镇附近还有大量商业用地待出让。

生活配套

教育资源

南京名校分校——游府西街小学江宁分校、翠屏诚园幼儿园、云台山河路幼儿园、学林东路幼儿园都已经开学。目前，葛洲坝融创紫郡府附近规划一所中学，云台山河以北秣陵新市镇安置房片区规划一所幼儿园、小学。

生活配套

医疗配套

目前片区的医疗资源还是欠缺的，离得最近的医院则是位于3号线东大九龙湖校区站附近的同仁医院，距离片区约1站地铁。

除此之外，悠湖、体育公园、未来号小火车、小镇书屋、在建中的上秦淮湿地公园、即将开业的华谊电影小镇，都是上秦淮的配套。

价值回报

产业

南京未来科技城位于江宁上秦淮板块内，是一座占地面积约40平方公里的生态科技新城。

上秦淮以U-Park、无线谷为依托，建设南京未来网络小镇，截止去年，孵化企业1103家、引进企业1407家，集聚亚马逊、腾讯、华为、中软等高新技术领军企业。

价值回报

人口

产业的发展将会带动企业的导入，企业的导入必将带来人口，南京未来科技城未来将吸引约20万高素质人口汇聚。

价值回报

升值

政策上有概念支持，产业上大量引入大型企业，人口导入大批高素质人才，而真正属于南京未来科技城区域内的住宅数量很少。

在南京未来科技城买房，看似现在选择很多，事实上这些在售楼盘也是片区仅有优质稀缺宅地。根据南京未来科技城的最新规划图，图上显示：云台山河以北的几大宅地主要就是目前在售的几个楼盘，还剩的零星的几块宅地（画红框处）都在云台山河以南，偏离未来科技城核心区。

这也意味着未来这个区域的人口对高品质住宅的需求一定会逐步提升。总体来说，南京未来科技城的区域价值还是非常高的。

写在最后

11月20日，全国银行间同业拆借中心发布新LPR，房贷基准利率下调5个基点。我记得上一轮的楼市春天也是从降息开始的，是2014年。这也就是说新一轮的楼市小阳春即将到来！ 

如今的物价也在逐步上升，通货膨胀，必然导致人民币一定程度的贬值，房产是一个非常好的保值方式。 

虽说如今南京还受限价影响，但限价并不意味不涨价，从今年下半年领销许的项目来看，限价早已突破，不管江宁还是江北，很多项目早已突破3万元/㎡的限价。

很多置业者觉得今年买和明年买没什么区别，我认为这个想法是错误的。明年房价、利率、政策都是未知数，与其去等一个不确定的未来，不如把握当下，房子啊，还是越早买越好！

银城旭辉云台天境既是现房交付，也有品质物业且项目属于江宁CBD核心区，从成交客户分析来看，区域内业主基本为高新技术人群。不管是自住还是投资，都是非常合适的！感兴趣的话欢迎拨打售楼处电话咨询025-86426666。

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