365淘房 姜娇 9月7日，银城旭辉云台天境开盘售罄！9月11日，五矿澜悦栖原开盘售罄！进入九月，上秦淮两大楼盘的热销也吹响了江宁楼市金九银十的号角。今年以来，我们也在一次次跑盘、开盘中见证了楼市的变化、买房人心态的变化，接下来，我就为大家揭秘2019年的江宁楼市特点。
一、新房价格突破3万/㎡ 限价逐步瓦解
年初的时候，江宁房价还被严格限制在3万/㎡以内，开发商们、投资客们都在徘徊犹豫煎熬，众人都在观望中。
直到今年6月，市场有了新的变化，上秦淮银城旭辉云台天境高层销许均价达30100元/㎡，开盘当天去化9成。比去年年底约29000元/㎡的开盘价高了1100元/㎡，3万/㎡限价没有限制得那么严格了。
紧接着与云台天境同区域的五矿澜悦栖原也推出高层房源，销许均价达30240元/㎡，开盘当天售罄，这也奠定了上秦淮高层3万/㎡出头的基调，江宁限价3万/㎡逐渐在瓦解中。
房价上涨，限价小有突破的市场并没有吓退买房人，从上秦淮这几次开盘中发现：江宁热门楼盘依旧供不应求、开发商还是底气十足、投资客并没退场。 
1、6月至今，上秦淮高层共5次开盘，几乎次次售罄。中签率最低6.2%，房源依旧供不应求。
2、从这几次开盘中，有盘卖到剩底楼和高楼层时直接劝说买房人回去等下次开盘，还有买房人在现场抱怨叫号速度太慢让后面的人没有机会买，可见开发商还是底气十足，热门板块热门楼盘依旧是卖方市场。
3、银城、五矿这几次开盘中，开盘现场仍可以看到有投资客到场，但许多都是周边地缘投资客。上秦淮的投资热度还没像江北核心区、河西到全城争抢的程度。
二、优质区域断供已久 二手房价不断创新高…
江宁目前最核心地段，是双龙大道一线，沿百家湖到九龙湖一线，最繁华的地段当属百家湖，百家湖历经5年发展，已经从最早的刚需板块一跃成为区，而如今百家湖更是诞生的诸多类似龙湖春江郦城、朗诗玲珑屿这类的神盘。
百家湖、科学园、九龙湖板块，是目前江宁的优质核心地段，商业发达，人文素质高，交通通达性强，在买房人心中炽手可热。如今江宁核心地段新房基本绝迹，纯新盘断档多年。二手房房价自去年突破4万/㎡之后，今年更是一度冲击5万/㎡…
朗诗玲珑屿二手房均价约4.3万/㎡，今年最高成交价逼近4.6万/㎡。
新城玖珑湖二手房均价3.6万/㎡，今年最高成交价破4.6万/㎡。
自朗诗玲珑屿、万科翡翠公园清盘之后，江宁高端改善盘断档许久。改善客，在江宁核心地段，无房可看，只能转战二手房。环江宁百家湖附近高端改善盘二手房价格实在涨幅惊人，这些楼盘的二手房价格挂牌都在4万/㎡-5万/㎡。
而且，目前在江宁其他地段，改善客买房越来越偏。比如九龙湖已经发展至上秦淮，大学城已无新盘，而青龙山国际生态新城、淳化又是以刚需产品为主。
种种因素导致这些优质地段的次新房二手房不断创新高，加上又是大品牌开发商开发，溢价率越来越高。
三、户型变大，新的改善板块和楼盘开始涌现…
当九龙湖、百家湖、东山等核心区域板块断供，九龙湖南的上秦淮接棒其他板块成为江宁新的改善板块。除了区域利好加持，有江宁地缘客表示，买上秦淮也是因为别无其它更优质的选择了。
江宁境内有南京南站，目前也是南京最大的交通枢纽，多条地铁交汇通达全城。作为高铁站点的南京南站，直通往全国各地。此外，江宁的区域面积也是南京各区中位列前茅的。
凭借南京交通门户及区域面积的优势，江宁的园区经济和制造业发展领跑全市，经济总量全市，甚至比肩苏南强县市，江宁的上市公司数量也高居南京各区榜首。江宁 基础居住人口多，地缘客改善接盘能力非常强。
上秦淮因为湿地资源受到关注和保护规划定位成以休闲度假、主题游乐为主的特色功能板块。片区正在围绕“网络产业、文化旅游”发展“未来网络小镇”和“上秦淮文化旅游小镇”，除了核心区域的未来网络小镇，其周边还有华谊兄弟电影小镇（在建）、上秦淮湿地公园（在建）等，高端产业云集、旅游资源丰富。
区域内目前有3号线（3号线南延）、20万方的超级商业体砂之船、游小分校等，配套齐全，生活便捷。
（上秦淮规划沙盘图）
此前区域内并无老小区和安置房，生态资源良好。近年来，又在发展高端产业和旅游业，虽然像上秦淮湿地公园和华谊兄弟小镇等重磅项目落成还需时间，但区域内配套已逐步完善。这些因素就决定了上秦淮楼市的高起点。
2016年9月23日，葛洲坝、银城、五矿分别拿下4块近2万的高价地，一下子刷新了江宁楼市格局。高地价加上板块宜居属性，让这些开发商们瞄准了江宁高端改善客群。
时隔两年，高价地纷纷上市，也就是今年江宁主要在售的热门高端改善楼盘：葛洲坝融创紫郡府、银城旭辉云台天境、银城旭辉铂悦源墅、五矿澜悦栖原......这些楼盘们大多以“叠墅+高层”高低配的形式打造，由于定位高端客群，户型也在悄然变大。
目前，上秦淮楼盘户型面积基本都在120㎡往上，高层300万往上，叠墅400万往上。虽然人们对户型、产品接受能力变强，但当总价达到1000万以上时房源就不容易去化了。
地缘客有能力去化高端改善盘大户型，但也不是盲目的，地段、交通、品牌溢价能力，房源位置都要看。高层小面积户型不愁卖，外地刚需都会跑来买。而对于大户型，没有满意的房源，改善客并不愿意将就，这也导致了为何像五矿澜悦栖原、葛洲坝融创紫郡府叠墅开盘，几乎都有房源剩余的原因。
虽然上秦淮楼盘众多，但光近地铁和不近地铁一个因素就决定了某些买房人选择这家楼盘而不选择那家楼盘。就算差不多区位条件下，品牌影响力不同也会导致去化和火热程度不同。
总结：以上就是2019年江宁楼市三大特点：1、新房价格突破3万/㎡ ，限价逐步瓦解。2、优质区域新房断供，二手房价不断创新高…3、户型变大，新的改善板块和楼盘开始涌现，买房人越来越理性。
根据近两年的土拍结果，江宁青龙山、禄口将成为未来一两年中主力供货板块，片区上市量非常大，同样也会面临同质化严重、竞争激烈等问题，于刚需而言，选择的空间也会变大。
另一方面，改善盘会主要集中在九龙湖、上秦淮以及大学城，房源量一般，地理位置不亚于目前在售的几大热盘，有信心的买房人也可以选择等待，但房价是否增涨，涨幅多少目前还说不定。
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