365淘房 杨维维 任何一个行业都有一个起始点，对于房地产市场来说，土地市场就是起始点，土拍好比那个启动按钮，而它启动时状态的好坏，将直接影响房产市场的走向。
限购三年，南京土拍市场风云多变，在大起大落的同时，也深刻影响着新房、二手房市场。而作为楼市风向标，南京土地市场也经历了不少变幻。
政策回顾：3年8次调控！南京土地市场终归理性！
在当下的南京楼市行情中，起主导作用的是政策，而土拍政策则是市场调控的重要一环。
2016年9月23日南京限购开始，但比这早半年，南京土拍市场便先行走了上调控的道路，如今土拍政策已经实施了三年多的时间，期间根据市场变化，进行了多次调整和完善。接下来，就让我们细数一下，南京三年以来出台的土拍政策：
2016年土拍政策：
2月26日，南京出台意见，要求当商品住宅地块价格溢价率达到45%时，调整竞价方式，转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。
5月27日 ，发布新政，商品房住宅地块设置最高限价，竞买人报价一旦超过最高限价终止出让，竞价结果无效；土地溢价超45%以上部分的保障房建设资金，不计入房价的准许成本。
不过土地限价并没有阻止开发商的热情，2016年7月的土拍，8宗限价地仅成交1宗，另外6宗因触碰最高价导致熔断，还有1宗则因为多家开发商同时举牌，最终无法确认结果而终止出让。
8月11日，南京开始实施现房销售+摇号的政策。 新政要求要求土地达到最高限价后停止网上竞价改为现场摇号，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价；当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。
从2016年9月到2017年5月期间出让的达到最高限价的住宅用地，都是采用摇号方式来决定最终归属。
2016年11月15日，南京限购政策实施的第二月，南京发布土拍新规，要求购地资金须为竞买人的自有资金，不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违规资金。
现房销售加上严格规定竞买资金，双重枷锁意在加重了房企的拿地成本，而且事实证明奏效了，2016年最后两场土拍中，开发商拿地有所收敛，高价地诞生的频率明显下降。
2017年土拍政策：
5月13日，南京土拍取消摇号，改进竞保障性住房面积。地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为竞争保障性住房面积，面积最多者竞得，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不纳入房价准许成本。
首现竞住宅自持面积地块。在8月19日的土拍中，有一幅地块要求竞价达到最高限价时停止竞价，改为现场竞报住宅自持面积，竞报面积最高者为竞得人。这也是南京土拍规则中首次出现竞住宅自持面积，不过该地块最终由于未达到最高限价。
在严格的拿地政策下，再加上新房调控，2017年房企们拿地的热情明显减弱，最近代表性的便是高价地数量的减少，土拍调控初见成效。
2018年土拍政策：
7月17日，南京土拍正式取消现房销售政策，竞建保障房面积也改为地块内竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积。
至此，执行了2年的现房销售政策正式推出历史舞台，这也大大降低了开发商的拿地成本；与此同时，经过两年的调控，南京土拍是场已经趋于理性，取消现房销售也是顺应市场趋势。
2019年土拍新政：对地块达到最高限价后，竞持的内容进行了丰富，有些区域的地块在突破高限价后由竞争自持的租赁住房面积变为无偿移交的人才房面积！
3年8次调控，南京土地市场调控走出了一条由严到松的路线，而这个分界线便是现房销售的取消。在这期间，南京还做到了根据市场走势以及城市建设需要，通过调整土拍规则来引导市场的目的，近两年实施的竞自持住房面积、人才房面积便是典型案例，在因城施策上南京已经做的颇为成熟了。
三年调控！地价回落成主流，有板块猛降1万/㎡，一夜回到三年前！
3年土地调控最显眼的成果便是，各大板块地价都在下降，与此同时土地供应量在稳步增加。
地价上，2016年南京地价达到了史上最高点，进入2017年后，尤其是下半年，随着现房销售政策的出台，以及新房市场转冷，南京地价开始进入回落的通道，2018年地价全面降温，不少板块地价一夜回到三年前。
2017年江浦、燕子矶、青龙山生态新城地价下降超5000元/㎡
退潮了才知道谁在裸泳。
2017年下半年，江浦、青龙山新城、青龙地铁小镇、燕子矶等板块率先打响降地价枪：
江浦板块： 2017年底，中建东孚以1.8万/㎡竞得江浦G74地块，比最高地价2.3万的金辉白马云著低5000元/㎡；
青龙山新城： 金茂G71地块即江宁金茂悦地价13991元/㎡，比最高地价19476元/㎡少了5000多元/㎡；
青龙地铁小镇： 招商G73地块即招商正荣东望府地价10174元/㎡，比最高地价20069元/㎡的悦峯低了将近1万/㎡；
2018年，主城地价回落，城南、城北地价下降超1万/㎡
就在各大新城地价开始回落后，2018年南京各大主城地价也在下降，城南地价直接降了1.2万/㎡，南京土地市场彻底降温，泡沫基本被挤出：
城南板块： 金地保利竞得的城南G27地块即翡翠天际地价1.7万/㎡，比同区域2.9万/㎡的最高地价大名城紫金九号低了1.2万/平米；
城北板块： 星河城北G16地块即星河国际地价1.2万/㎡，比地价3万/㎡的星河天赋低了近1.8万/㎡；
仙林板块： 复地仙林G23地块地价8486元/㎡，比地价最高的2.4万融创世纪东方低了1.6万/㎡。
南京地价下降一方面是调控的结果，一方面也是政府人为设限，2017年以后，不少板块比如江浦住宅地块的最高限价也比区域最高地价要低，再加上市场冷却，开发商拿地理性，因此很多板块最高地价项目基本上都是2016年诞生的。
在地价下降的同时，南京高价地数量也在骤降。
2016年南京诞生了47幅万元地块、23幅2万地，是近5年以来数量最多的，之后逐渐减少，到了2018年万元地块只有23幅，其中包括2幅地价超2万的地块，达到现房销售地块的仅有1幅，突破最高限价的更是没有，开发商拿地彻底理性。
2019年南京土拍市场两极分化，江北核心区地价逆势上涨
经过2年调整，南京土地市场已十分平稳，2019年调控更多的方向是巩固前期的调控成果，并且从土地市场这个起始端引导整个南京楼市的走势。
不过随着新房市场两极分化情况的进一步加剧，今年的土拍市场出现了板块土地出让冷热不均的情况，这主要体现在地价上。
2019年上半年，不包含高淳溧水，南京成功出让了41幅地块，其中包含了16幅万元地，除了有些板块比如板桥、江宁谷里等因为断供很久，房企看中其潜在市场需求而进行多轮争抢外，其他高价地诞生的区域基本上都位于南京主城范围、河西以及江北核心区。
在融资渠道收紧的前提下，这些板块的住宅地块依然有很多房企抢着买，只能说明房企们看好这些板块的新房市场，因此不惜砸重金抢地，这跟新房市场的表现是正相关的。
值得关注的是，今年南京土地出让可谓多板块开花，不少许久没有供地的区域比如江心洲、河西、大校场、城东等都在向市场持续供应优质住宅地块。
不过从上半年的表现来看，土地供应大户依然是江北，41幅地块中超16幅地块来自江北。虽然供应量大，但是江北核心区的地价却并没有因此而下降，反而越拍越高，融侨江北G05宅地地价甚至达到了20802元/㎡，逆势上涨。
在我看来，江北地价的逆势上涨某方面来说其实是一种补涨，在晋升为国家级新区后，江北尤其是核心区不断迎来利好，市场看涨程度也在随之增高，这一切也必定将会体现在地价上。
下半年，江北核心区还将有更多地块出让，届时或将有更高的地价拍出；与此同时，南京主城也在分化，新玄武、软件谷、大校场这些有着较好市场前景的板块，地价将不断走高，而一些相对普通一些的区域，地价或将出现高低不一的情况。
8月，南京连续进行了两场土拍，而且地块都颇为优质，提高市场供给的决心很坚定了，如此一来，可以预测明年的南京楼市也将继续保持今年的平稳态势，这对于开发商和买房人来说，都是好事。
有足够的面粉供应，不但能减少高价地诞生的数量，房企拿地的选择也会增多，这将进一步增加市场房源供应量，买房人选择也将随之增加，如此形成良性循环。
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