吴建斌:把现金流管理当做当前最为重要的事来抓

来源:365淘房 2019-08-07 16:52

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365淘房 张茹 2019博鳌房地产论坛现场直击 8月7日下午,2019博鳌房地产主题论坛之一围绕“周期律动:政策、市场与资本”展开探讨。阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌在现场发表了“把现金流管理当做当前最为重要的事来抓”的主题演讲,对当下房企融资难给予了建议。<<<365直击博鳌:地产的多维世界 2019博鳌房地产论坛

面对当前的融资难的形势,企业要发展、要生存,怎么办?我大概有几个方面的建议。第一,能用的融资工具,尽可能把工作做得更细一点,无论是跟银行对接,还是跟监管部门的审批申请,工作要细一点,争取能保证的尽可能保证好。不要在这些环节上再出一些问题,所以把融资的工具尽可能用足。

阳光城集团执行副总裁 
(阳光城集团执行副总裁吴建斌 365淘房 张茹/摄)

第二,静观其变。房地产是一个周期性的行业,周期性十分明显,我们总结过去这么多年,房地产大约是每三年一个周期。确实有的阶段非常难,很快可能市场在最困难的时候又看到了希望。窗口一打开,当这个窗口打开之后时间很短,要抓住这个时间。在静观其变这个时间要做什么呢?要积极盘活资产。

现在的房地产公司,无论是你的存货还是你的土地储备,其实量都不小。我们最大的几个房企的待售的物业,包括土地储备,那都是几万亿,所以它的周转可能会很大。接下来的房地产公司在手的货值可能也有一两千亿,土地储备也有三五千亿,这都是有效的货值可以拿出来,在这个时候可以多种方式,尽可能的少花钱,尽可能多回笼资金,来解决资金流动性问题。

目前来讲,比如说订金、监管资金、预售款、个人按揭、应收款等等,这些既可以做资产证券化,又可以在内部管理上做一些安排,有专人去盯,比如一些监管资金,怎样尽可能把它从监管变成可动用的资金,预收款怎么把它作为资产证券化的产品做好。

第三,控预期。对房地产的预期到底怎么看?我认为可能还有一两年的时间还是比较困难的。这个困难在这个过程中,每家房地产公司的预期不要太高。

今年年初,房地产公司对自己2019年的预期都是一个很好的安排,大量的企业对自己的预期安排大概是增长5%到10%。3月份小阳春,很多公司感觉到今年可能有机会,又把预期调高了。但是回头去看,现在这个预期5%到10%是比较合理的预期。

第四,控增长。增长和预期是差不多的,15万亿是一个去年达到的目标,未来能不能达到16万亿、17万亿,还没人说得清楚,大家都不敢说。所以有可能会出现在一个高位上的横盘,也就是说15万亿到20万亿之间。

作为一个房企,长期来说一定要追求均好,不能单看某一个指标,比如说规模指标,企业还是要有长期战略的坚定性,一个企业能够长期发展,还是要有专业化管理、专业化运营,如果想得很多,走着走着分出很多岔道,就是你的战略不坚定性。

其实房地产行业是一个非常大的行业,就算降到10万亿,也是非常大的行业,所以你只要坚持住,你是有很多可以做的。

在短期内怎么样让房企渡过难关,这是当务之急,所有房企都面临这样的问题,是刻不容缓的。但从长期来讲,房地产公司如果对未来的预期判断是一致的,对未来的增长我们也不要有太高的预期,在这样的前提下,我们应该是企业内部关起门,夯实我们的管理。往往在经济不好的情况下,或者运营不好的情况下,正是我们夯实运营管理最好的时机。

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