陈启宗：房地产是长周期投资，必须要学会“等”

来源：365淘房 2019-08-07 12:05 

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恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗（365淘房/摄）

地产商业模式要做到可持续

怎么才可以做到可持续的地产商业模式呢？最重要的理性，要是地产商业模式是不理性，就很难做到可持续。而要创造一个可持续的地产商业模式，就是要回归理性，从别人所做的寻找适合中国的、合乎理性的一种模式。

我举一些例子，希望借助这样的分享，能够帮助大家在思考问题的时候能够更理性、更避免不理性，避免出现不可持续的行业的模式。个例子，如今中国的房地产市场有一个全世界大家都没见过的事，就是比数字，比销售额，你1000亿，我要1300亿，你有1300亿，我要1500亿，好像数字越大就越威风，我觉得这真是莫名其妙。

照我个人看，以往这二三十年，中国的房地产市场是一个疯狂的阶段，很多不合理的事都在这个行业里发生。甚至于为了要上前10名的排行榜而不择手段，好多不该做的事都做了，不该说的话也说了，水分太多。

第二个例子，借贷过高的问题，住房房地产商借贷是百分之七八十是非常保守的，超过100%、150%的非常多。借贷这事不是量力而为，而是能借就借。

第三个例子，刚才说的那两点在世界上其他的地方是比较少见的，这个例子是到处都有的，就是羊群心理、一窝蜂的心态。

房地产因为是一个长周期的行业，所以羊群心理是很容易有的，这也不一定就错，好多时候是对的，可能70%的时间你也必须有羊群心理。但是正因为它是长周期的，总会有个拐点，我们要注意拐点、尊重拐点，这是房地产商能够注意到这一点。

房地产是长周期投资，学会”等“是关键

因为房地产是长周期的投资，所以有一个字是希望大家能够注意的，而且要实行的，这个字就是“等”。作为一个好的房地产商，必须学会等。

历史告诉我们，市场好的时候，做的越多赚得越多，但是在拐点来的时候，你不会等的话，做得越多亏损越多，甚至破产都有可能。这方面我相信很多认识恒隆的人都知道，我是很能等的，我不做事的时候什么都不做，当然每天的运营有同事们去做，我做决策的我就要会等。

恒隆去年在杭州买了一块地，你知道我次去杭州看地是哪一年？那是1991年，后来我决定去上海之后，我就放下了杭州。

到了2004年，我开始看二线城市的时候，杭州就是我的首选之一。我从2004年开始，我等了14年，这14年里，基本上大的商业的土地，凡是政府卖出去的，基本上我都看过。也有不少是政府来找我的，希望我们有去，那时候还没有招拍挂等等那么复杂的事，都希望我们去买，但是我们就深信一件事，该等的时候你就等。

我等了14年，终于让我等到了杭州最好的一块土地，最漂亮的土地。有人说，你出价太高了，我绝对不这样认为，我不怕出价高，问题是你的回报率有多高。我的回报率在10年前、5年前买地便宜的时候同样的回报率就没问题。希望在座的房地产商也思考一个问题，就是要不要也来学习学习等的功夫，等是需要内功的，是不自然的、不自在的，但是历史告诉我们，真正能够赚大钱的人都是在该等的时候能够等的人。

地段才是房地产行业的金科玉律

房地产的个金科玉律是什么？就是地段。第二重要的是什么？还是地段。第三呢？还是地段。

但很奇怪现在做房地产的好像连最基本的金科玉律的东西他都扔掉了，你不尊重那些行业的原则，行业就不尊重你，你不尊重市场的原则，市场也就不尊重你。所以我也盼望大家不要盲目地去追地、追数字，要把这个金科玉律的地段这个事放到重要的位置上。

尊重市场原则，尊重供求关系，不尊重供求，自视过高，很有很能会失败。

尊重市场原则，发展可持续的地产商业模式，这就是恒隆公司的简单经验。当然每个人都有不同的模式，各种模式都可能有赚钱的机会，我不过是其中一个而已。

我选择的高档商业房地产，有5大基因。基因是什么意思？就是你生出来是什么样子的，你的基因是什么样子的，就决定你是什么样的。

高档商业房地产有5个基因，你尊重它，你就会成功，不可能不成功。所以我把它摆在各位面前，你们愿意进入这个行业跟我竞争的，我非常欢迎，因为这个市场太大，真正尊重这5点基因的企业非常少。要是你真的听了我的话去做的话，可能你是全中国第二家也说不定。

高档商业房地产模式要尊重5大基因

这5个基因，是地点必须要最好；第二是必须够大；第三是规划的条件必须是能够盖出好东西来的，第四是设计，设计也是需要在谦卑的学习里才能够学到的。第五是建筑，你的建筑必须好。

这5个基因是非常重要的，商业模式能够持续的，也是理性的，也是合理的。

这个模式是在历史上证明成功的，我们需要做的事能够继续发展下去。中国是一个很大的市场，总的来说房地产的价格是往上走的，可能一两年内有下跌的可能性，但是长远来说，中国的消费只会上升，所以商业房地产也一定会好。

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