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365淘房 解红伟 2019博鳌房地产论坛现场直击 2019年，中国经济继续坚持着“稳中向好”的目标，作为与经济发展关系愈发紧密的房地产行业，也在改变中寻找着自己更光明的未来。8月7日上午大会的议题是《宏观篇：展望经济与地产发展》。国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华做了名为“严调控下的房地产形势”的主题演讲，就当下的经济和地产形式做个交流。<<<365直击博鳌：地产的多维世界 2019博鳌房地产论坛
国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华 |
首先，我们需要知道两个变局在持续发挥影响。
一是第四次工业革命向我们大步走来，这次革命将极大的改变产业的格局和各个国家实力的格局。这是一场决定世界未来的革命，也是决定各大经济体命运的革命，这场革命的胜出者一定是经济的领头羊。而和前三次工业革命不同的是，中国和其他国家几乎站在同一起跑线，在某些方面中国甚至略有领先。
二是地缘政治格局、大国关系的调整也在加大进程，集中反映在中美两个国家的调整，从绝缘到接触到蜜月到合作与竞争，可以说竞争的分量在不断地上升，合作的分量在逐步降低。从综合实力来看，中国要超越美国还有一段时间。
稳增长的重点不再是刺激房地产
民生项目或成为地产发展新道路
在这个背景下，回到今天的主题，来研究地产的形势。
两年前，房地产开始宏观调控，从限购、限贷到限价，以及采取各种其他的行政措施，可以说严厉的程度大大高于往年，这场严厉的调控至今为止可以说正在改变市场的预期，也正在改变地产商的命运，以重组和优化的进程在大步地往前推进。
这一次中央政治局会议重提房住不炒，明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，这就给市场提供了一个最明确的信号，那就是面对外部的形势，稳增长的重点不再是以房地产来刺激，而更多的是以稳制造业的投资，以开拓国内的消费来应对这场外部形势变化对国内经济下行压力的挑战。
这次政治局会议明确地把与民生相关的项目作为补短板的方向，包括实施城镇老旧小区的改造，像是城市停车场、城乡冷链物流设施建设等工程，以及加快推进信息网络等新型基础设施建设，作为稳投资与扩张消费相结合的一个抓手，从旧城区、老城区改造来看，现在有17万个城区小区需要改造，涉及的市场规模初步测算大致是3—5万亿。因此从3—5年之内，要把这样一个项目落实好，可以预期每年的规模将会达到1万亿左右。因此从这个角度来说，对地产商而言，应该说开辟了另外一条求发展的新路。
下半年房地产市场景气会下滑
地产投资速度会放缓，但预期仍在
从政策面预期未来，下半年的房地产市场景气可能会有所下滑，不会保持上半年这样一个相对于整体投资低速，地产投资相对比较快的形势。下半年可能会逐步有所改变，所以地产投资的速度会放缓，这是一个总的看法。
地产投资与经济增长的关系十分密切，从这两者的关系出发来预计未来的地产形势，无论宏观调控如何严厉，房地产增长的趋势不会改变，因为政府政策的底线是要平稳、健康的发展。从这个意义上来说，地产投资的前景未必就是不好的，可能改变的只是结构，改变的只是速度，但是不会改变整个发展的态势。
从中国未来的市场前景来看，房地产仍然有成长的空间，三大因素支撑，依靠房地产扩大内需仍有较大的空间。
一是居民杠杆率有空间，2018年居民杠杆率为50%，按照过去8年平均提高3到5个百分点的节奏计算，仍有4到5年的上升空间，日本1990年的居民杠杆率是70%，今天中国的居民杠杆率才50%，因此从居民杠杆率的角度来看，这方面并没有到天花板。
第二是中国居民的储蓄率仍然高于其他的国家，从储蓄转化为投资的角度来说，仍然还有比较坚实的物质的基础。
第三是城镇化仍有空间，从目前年均新增1600万城市人口和500万套棚户区改造以及其它改善性需求来看，房地产刚需依然是比较稳健的，因此从这个角度来说，我们不要对房地产市场空间失去信心。
房地产市场刚需潜力大
城镇化和改善型需求为主的刚需并未消失
中国房地产市场还有较大的刚需的潜力，主要是来自两方面：方面，城市化进程的推动，新增的城镇人口生存型的住房需求，二是棚户区改造涉及到1亿人，怎么进一步改善他们的住房需求。三是来自中西部地区城市群建设涉及到1亿农民变为市民，这3亿人的市民化进程还在路上，他们对基本的住房还是有一个最大的刚性需求。
第二方面是原有城市人口的改善型住房需求。1997年开启的福利房制度改革，20年时间已经过去了，从现在来看，这部分人的需求已经到了要提升改善的阶段，在未来3—5年将有4万亿左右的需求。
最后总结一下，从未来的房地产形势来看，长期应该看人口，中期是看土地，短期是看政策，人口是一个决定地产形势最重要的长期因素，今天中国的人口已经从年轻型转为老年型，从这个角度来说，对长期房地产支撑的力量在减弱。
从中期的角度来看土地，土地现在已经越来越进入紧平衡状态，因此从土地角度来看，对房地产的形势它又还有一定的涨价的压力存在。
从短期情况来看，地产调控的政策，无论是土地、融资还是长效机制，对短期市场的影响还是比较明显的，因此需要更多地要关注政策的变化。
结论就是，未来的地产分化会加剧，主要会由人口流动、经济活力和生态环境三个因素来决定。从一个更长的趋势来看，调控虽然严厉，政策有底线。黄金期虽然结束，但是平稳期才刚刚开始。重组与调整在加快，分化会成为常态，这是需要去注意把握的。
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