365淘房 杜鑫 2019年已经过去一半，网尚研究已经公布了上半年南京二手房成交行情数据，通过公开的数据我们得知南京二手房市场基本处于“小阳春未持续，市场量减价稳”的状态。
那么，这些二手房的成交周期大概是多久呢？我对链家网站上的二手房成交数据进行了大致调查，发现作为江宁区热销的小区，东郊小镇的成交周期最快为5天，最慢居然花费了797天！两极分化严重！
把这个范围放大到紫东地区的话，二手房成交周期最快为1天，即南师大茶苑一套64㎡的房源，大多数二手房最快成交周期是3天，而最慢成交周期为901天。
出手快的房源都有什么共同条件吗？又是什么原因导致房源三年卖不出呢？今天我们就尝试分析一二。
3天成交的秘诀？！满两年？价格？区位？
由于存在朋友介绍或私人交流售房等因素，根据我的不完全统计，只花费了3天时间就成交的房源所处小区主要包括：复地御钟山、中垠紫金观邸、金地湖城艺境、芝嘉花园、南营湾融康苑等，如果将条件稍稍放宽一些，成交时间在一周内的还有启迪方洲智园、银河湾花园以及东郊小镇等小区的部分房源。
◆◆复地御钟山一期◆◆
根据链家网上查询到的信息来看，复地御钟山一期今年成交了两套房源，而这两套房源成交的速度都很快，一套耗时3天，另一套9天。
▲数据来源：链家
让我们来看看这两套房源优势条件：
1、满两年
2、有电梯
3、靠近地铁，小区南门离马群地铁站300米，开车可直接上中山门大街到市区，未来即将开通的宁句城际终点站也在马群，交通方便
4、生活配套齐全，小区自带会所，环境优美，步行走环陵路可上紫金山健身，出南门即招商花园城购物广场，内有大型苏果超市，买菜买水果什么非常方便。
根据链家网的信息，目前小区还有10套房源出售，挂牌均价为41501元/㎡，而2016年复地御钟山的新房价格为38000元/㎡。我从365淘房网站得知，复地御钟山后期可能会加推三期房源，但具体信息未定。
◆◆中垠紫金观邸◆◆
中垠紫金观邸因为放出下半年加推的风声而备受关注，根据365淘房的信息，中垠紫金观邸仅剩4、7号楼住宅房源尚未加推，共222套房源，户型为东边户109㎡，西边户122㎡，中间户90㎡，前期销许均价约为26500元/㎡，具体加推时间与楼栋待定。
根据链家网的信息，中垠紫金观邸今年成交了6套房源，成交周期从3天到269天不等，房源单价虽然有所起伏，但整体保持在30000元/㎡以上。
▲数据来源：链家
中垠紫金观邸虽然存在户型不够方正的不足，但是也有着和复地御钟山相似的优势条件：
1、有电梯
2、靠近地铁2号线马群站，交通便捷；
3、附近拥有天悦幼儿园、天泓山庄幼儿园、太阳城小学、南京市一中马群分校等学校；
4、马群板块发展成熟，周边生活配套齐全；
目前中垠紫金观邸 还有21家二手房源在售，挂牌均价为31034元/㎡。
▲中垠紫金观邸自配大型TOD商业中心，目前正在施工，预计2020年建成投用
◆◆金地湖城艺境◆◆
金地湖城艺境位于仙林湖板块，在今年上半年成交量较大。
▲数据来源：链家
金地湖城艺境成交的二手房源大部分都有电梯。在交通出行方面，小区周围有2号线与4号线两条地铁，需要步行25分钟左右。
小区内部有沿街底商分布，此外紧邻万达茂，靠近金鹰奥莱城、亚东商业街等商业配套，衣食住行、休闲娱乐一应俱全。
根据链家网的信息，目前这一小区的挂牌均价为35538元/㎡，还有91套房源正在出售，可选择余地较大。
◆◆芝嘉花园◆◆
今年芝嘉花园在链家上可查到的成交房源为5套，成交周期同样差别较大，最快3天，最慢332天。
▲数据来源：链家
芝嘉花园售出的二手房均满两年，部分满五年，此外小区属于动迁安置房，房源单价相对较低。
在生活配套方面，芝嘉花园主要依托于马群与百水芊城周围的商业市场，但是芝嘉花园离马群站将近2km，离有轨电车白水桥站也有一千多米的距离。
芝嘉花园目前还有29套房源在售，挂牌均价为21067元/㎡，价格可能是这一小区最大的优势。
◆◆南营湾融康苑◆◆
南营湾融康苑同样属于安置房小区，可以看到今年成交房源整体总价不到200万，单价较低。
▲数据来源：链家
从南营湾融康苑步行至2号线马群站需要大概15分钟。附近有多条公交经过，包括5路、141路、163路、164路、y14路夜间等线路。
附近的大型商业体是花园城以及中南乐尚茂，距离南营湾融康苑一千多米。
麒麟板块有不少当初是安置房的二手房源，单价普遍不高，刚需可以适当考虑下手。
◆◆南师大茶苑◆◆
最快仅用1天成交的南师大茶苑房源信息如下：
根据链家网的信息，这是一套满五年的简装房源，和复地御钟山一期类似，今年南师大茶苑也还另有一套成交房源，成交周期为13天，同样满五年。
南师大茶苑目前还有14套房源正在出售，挂牌均价为32050元/㎡。
从以上分析可以看出，虽然有的房源仅仅挂牌3天便成交，但一家房源便于出手也不代表着整体小区房源都便于出手，在小区外部环境之外，还存在二手房精装与否、房源楼层、在小区内的位置等因素带来的影响。
一般来说，房源满两年，楼栋有电梯，靠近地铁，都是房源好出手的重要因素。通过成交表格我们也可以看到，价格和面积反而不是最大的制约条件，不少挂牌时间短的房源总价并不低，甚至是成交房源中面积最大单价最贵的。
苦苦等待，一年多后才出手……问题出在哪？
看完了最快成交，接下来让我们看看最慢成交，根据我在链家网的成交信息比对，整体来看，城东地区二手房最长成交周期一般集中在400天前后，但还是有一套位于麒麟的房源，花费了901天才成交……
◆◆银河湾紫苑◆◆
银河湾紫苑的这套二手房居然花费了901天才成交，不得令人大跌眼镜。在我比对了今天同小区其他房源的成交信息后，并没有发现这套房源有什么特殊不足之处，房源单价和面积都不是最高的，虽然是毛坯房，但另一套毛坯房80天便已成交。小区今年其他成交房源如下：
▲数据来源：链家
银河湾紫苑位于麒麟镇附近，靠近江宁区麒麟中学，目前二手房挂牌均价为23109元/㎡，从交通条件来看，小区离地铁较远，但离有轨电车只有500米的距离，通过有轨电车换乘地铁2号线还是很方便的。
▲银河湾紫苑小区入口
◆◆保利紫罗兰春天◆◆
保利紫罗兰春天目前二手房挂牌均价为34216元/㎡，在仙林湖范围内这个价格并不突出。
▲数据来源：链家
小区二手房最长的挂牌时间为442天，是除了那套901天的银河湾紫苑房源外挂牌时间最长的房源。
保利紫罗兰春天附近有两条地铁：2号线与4号线，还有万达茂等生活配套，比较意外的是这一小区今年成交二手房最快的反而不是小户型，而是单价与面积都最高最大的户型。
◆◆高科荣域◆◆
相信最近仙林湖置业者看见“高科”二字都会下意识一惊，反应就是“高科荣境”，连我在链家网查询信息时，心里想的是“高科荣域”，敲键盘打下来的也还是“高科荣境”……
此处要提及的是高科在仙林的项目高科荣域，今年二手房最长成交周期380天，从表格中可以看出，高科荣域的成交量也不少，其中更是有一套900万的低密度多层大套型，最短成交周期仅仅一周，包括一套最小户型的81.94平房源。
▲数据来源：链家
高科荣域离最近的地铁站，2号线羊山公园站有将近3公里的距离；小区门口就是公交站台，有138、320、321等多条公交线路经过，可以与4号线和2号线的地铁站进行无缝换乘。
目前高科荣域的挂牌均价为34880元/㎡，配套齐全，周围有南邮美食广场、苏果便利超市，生活十分方便，离东城汇等商业中心驾车需要十分钟。
▲高科荣域实景图
从上述信息对比来看，二手房成交速度似乎并没有一个严谨的规律可循，同一小区，有的不到一周就可以出手，总价可能还是最高的，而有的价格较低的房源反而挂牌一年久久无法脱手，或许其中影响因素过多，不仅包括客观条件，还包括买卖双方的心理预期。
总之，无论是买新房还是买二手房，大家都需要擦亮眼睛，对多套房源进行比较，最好进行实地考察，毕竟很多问题不在现场是难以发觉的，不妨带一点小礼物和邻居进行沟通，朝夕相处，邻居可能比中介更了解房源的情况。
最后，祝各位买房人都能顺利买到自己心仪的房子！
另外，如果你想了解更多关于城东楼盘的信息，欢迎添加下方微信和我交流，如果你有需要，我会拉你进买房群和其他关注城东的买房人一起交流。
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城东还有这些神盘：
100-200万左右在城东的选择：
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