365淘房 陈蓓 有特色的商业街通常被当做城市名片的代表之一，而对于某些城市区域来说，小型的商业街也是本地特色的集合点，同样被众多投资者所青睐。
商业地产包扩三高：高风险、高收益、高回报，投资需谨慎，今天西贝以“合益一番街”为例，谈谈集中式的商业地产。
地址：南京麒东路777号
联系方式：4008181365转4393
在售情况：仅余20套左右在售，现铺交付，总建筑面积在40-100㎡不等，一铺一价，单价为4万/㎡,单层挑高4.8米，开间4-5米，进深8-9米。
合益一番街位于城东麒麟板块，就目前的交通配套来看，所处位置距离主城还是需要一段时间的，除了当地居民以外，流动人口也并不密集，西贝从主城出发，需要换乘3趟，花费1个半小时。
虽然是“偏门”的地方，但从它的商铺售卖情况来看，仍是相当不错的，目前在售铺源仅十余套，这无外乎两个原因。
1、固定人口密集
合益一番街所在的住宅类项目为“银亿东城”，总户数达到3568户，按照每户3人计算，固定总人口数达到10704人，而从街道的当前景象上看，已经有不少商家处于经营状态了。
据了解，“银亿东城”住宅区的房源已经全部售空，西贝从实地看到，很多居民也已经入住，尽管商业街还未正式开业，选择实探的时间又是工作日，但因为景观湖的吸引，不少的老人和小孩都驻足于此。
2、商住布局，一家独大
整个商业街的主出入口位置是根据2个方向。其一，179路公交站点，这是商业街的正门位置，其二，银亿东城十街区次门位置。
银亿东城项目工程巨大，占地总面积达到402173㎡，目前179路公交车是周边对外联通的公共交通，包括2号线马群站点以及在建的S6号线和宁句线的“东郊小镇”站点，都要通过搭乘179号公交才得以实现，而“合益一番街”的主入口处便成为大部分居民的必经之地。
从住宅区中查看，西贝发现并未存在社区底商，由此可见，合益一番街牢牢把控着固定客流量的方向，底商的缺失势必也减少了顾客分散程度，有利于整条商业街的发展，用另一句话来讲，开发商的目的是想让其处于该地域的商业垄断地位。
“合益一番街”是典型的集中式商业，作为这种商业类型我们也可以看到它的统一的优势：
①与街区动线结合紧密，互动性较好。
②购物中心对街区带动性较强，街区存活度较高。
不可忽视的缺陷
高收益通常伴随着高风险，比普通的集中式商业更加集中的“合益一番街”也同样存在着不少的缺陷。
1、受众单一，商业过于集中，风险过大
从项目布局中得到结论，整个街道的受众更倾向于固定居民，方向单一，如果后期出现更好的商业体，商业街无疑会减少自身的商业价值，因为布局过于集中，受到的冲击力也许更甚。
其次，对居民生活造成不便，就西贝个人而言，基础的油盐酱醋还得坐个公交才能获取，无疑只会给生活带来困扰，这条商业街的存在并不能满足普通居民的基本要求。
商业街是商铺小门面的升级，跳过“刚需”直接过渡到购物中心，从发展进程上看太过冒进。
2、周边配套不成熟
原则上，“银亿东城”的固定居民数量完全可以满足“合益一番街”的客流要求，但是周边配套贫乏，特别是交通过于单一，导致群体以老人、小孩居多，当前的配套设施满足不了业主的长期居住要求。
西贝顺着周边步行到另一个公交站点，地图显示仅600余米。
但是顺着指标步行，看到的景象是令人崩溃的，个人认为至少是此段路程实在是不适合居民通行，周边配套如果想要做到“宜居”程度，确实需要一段时日，当然，山间别墅除外。
3、受众群体不稳定
银亿东城售价便宜，当前住宅类房源已经全部售空，但是从部分业主的反馈上看，它们对于“刚需”群体并不具有吸引力，固定消费群体的状态令人担忧。
尽管对于住宅类房源都是满满的吐槽，但是“别墅”类房源对于部分投资客来说却颇得赞赏，令人可惜的是，“合益一番街”的受众主体还是常住居民，这项优势在商业街上却并无增益。
集中式商业往往偏向于“一荣俱荣”、“一损俱损”，“合益一番街”的布局更依赖于固定居住人口，对于集中式商铺而言，承担的风险也会相应增长，它的缺点通常会表现在3个方面。
① 集中商业展示面不佳，形象不高；
② 街区经营不佳对集中式商业带来较高经营风险；
③街区面积难以做大，资金回现额受限。
集中式商业给予的启示
集中式商铺往往供开发商自持，以租赁为主，但现在受到多方面影响，除主力店铺之外，其他独立商铺也会对外销售，一般会采取统一经营管理，“合益一番街”也是如此。
集中式商业收益回报大，风险也更高，西贝结合专家建议，给予网友们3个切入点：
1、配套齐全的公共设施
2、布局合理的建筑结构
3、周边稳定的消费群体
从项目周边、本身以及未来规划上综合考虑，才能降低投资主体的风险性，希望每位投资客都能得到钟意的商铺。
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