365淘房 姜娇 前两日，九龙湖热盘葛洲坝融创紫郡府迎来春节后第二次开盘，仅40分钟，总价600多万起的上、中叠全部卖光，其中不乏有全款买房者。多位买房人表示买不到紫郡府就选择旁边的铂悦源墅，谁先开盘就买谁。
（紫郡府开盘现场）
九龙湖几个高端改善盘，热度如此之高。其一，则是因为九龙湖上秦淮板块具有改善属性；其二，九龙湖新房缺货，可供选择的仅有几个高端盘。其三，市场限价3万元/㎡，买房人也是抓紧机会。
九龙湖新房市场还算火热，二手房市场又是如何呢？
1.九龙湖二手房带看量连续一年逐月下降，二手房市场随新房一齐波动。
（江宁二手房近一年带看量走势）
（九龙湖二手房近一年带看量走势）
链家网显示：江宁二手房近一年带看量一直都在走下坡路，九龙湖乃至百家湖、大学城等各个子板块的带看量都在逐月下降。去年金三银四过后，二手房购买力持续下降，去年7月以后降幅变小，今年以来，逐渐平稳。
带看量从侧面反映出二手房市场的关注度以及火热程度，去年楼市调控加码，地价大降，南京各区全面限价，更多刚需购买力流向新房市场，而投资客又大大减少。此种市场之下，二手房也相对冷了下来。
2金三银四，二手房市场将稍稍回暖，预期今年稳中小涨。
中介告知我，3月九龙湖的二手房市场稍稍回暖，好过年前。去年年底是一整年中市场最低迷的阶段，有的房主急需用钱，资金回笼，选择低价出售。同样一套房子，1、2月份挂牌310万左右才可出售，3月挂牌320万也有人买。
虽然3月成交数据还未出炉，但是中介明确表示这个月的成交量大于年前。而且，金三银四是一整年中的楼市旺季，也是二手房最热的时节，成交价格也会相对较高。等到5月之后，价格又将稍稍下降。
问及今年九龙湖二手房的市场走势如何？有的中介回复我，现在还不能预判，一切都要看政府政策。有的回复我，九龙湖乃至整个江宁今年的二手房市场都是维稳状态，最多稳中小涨。
3.九龙湖二手房价近一年涨2200元/㎡，升值空间片区。
链家数据显示：九龙湖二手房均价3万元/㎡，近90天链家成交51套。据了解，九龙湖的成交量在整个江宁来看，比较一般，还是次于百家湖、将军大道、东山等板块的。很大一个原因就是小区少，供货量少。
九龙湖二手房房价，从去年3月至今，每月稳中小涨，目前同比去年涨2200元/㎡。而百家湖二手房价同比去年涨1200元/㎡。东山同比去年涨700元/㎡。大学城同比去年涨1000元/㎡。将军大道同比去年涨1900元/㎡。
九龙湖是整个江宁二手房价涨幅最大的板块，也从侧面体现出其升值空间。
4.多小区二手房冲4万元/㎡，但成交量较小。
作为江宁最具升值潜力的板块，九龙湖的二手房房价也在不断创新高。
板块内，二手房价最高的三大小区：万科翡翠公园、银城千花溪、万科金域蓝湾。这三大小区，靠近百家湖商圈，品牌房企、物业优质、社区商业配套齐全，报价近4万元/㎡。
万科翡翠公园近90天，链家网上成交两套，价格都逼近4万元/㎡。
万科金域蓝湾近90天，链家网上成交3套，价格3.5-3.8万元/㎡。
银城千花溪近90天，无成交记录，去年一年链家网上成交2套，价格3.8-4万元/㎡。
三大小区，价格虽高，但是比起其它热门小区，成交量还是比较少的。
5.九龙湖二手房三大热门小区：新城玖珑湖、保利中央公园、翠屏诚园。
我从中介口中得知，目前九龙湖新城玖珑湖、保利中央公园、翠屏诚园，这三大小区最受欢迎。
三大小区有以下三大特点：
a.近地铁、配套全：九龙湖的新小区数量有限，这三大小区体量大，挂牌房源多，而且近地铁，周边商业、学校配套齐全。
新城玖珑湖、保利中央公园，靠近3号线诚信大道站，周边有保乐荟、汇九龙商业街、苏果超市、优尚天地、南师附中江宁分校等。
翠屏诚园，靠近3号线秣周东路站，周边有砂之船、游小江宁分校、上秦淮湿地公园等。
b.次新房、价格适中、性价比高：
这三个小区都是次新房，房龄较新，有的已经满两年，价格比老小区要高些。
新城玖龙湖、保利中央公园，3.5万元/㎡。
翠屏诚园，装修房，满两年，均价3.2万元/㎡。
c.品牌房企，物业好：
物业、品牌开发商也决定了一个小区的房源品质和小区管理。新城玖龙湖，新城开发，新城物业；保利中央公园，保利开发，保利物业；翠屏诚园，翠屏开发，绿城物业。
这三大小区，物业和品牌房企，至少有一样是业内有口皆碑的，这使得小区居住舒适度与优于普通小区。
6.低于市场价300万，安置房老小区殷巷新寓成交量最高。
九龙湖近90天成交数据表明：
1.小户型，低总价的房源比较容易出手。以上成交数据中，房源面积主要集中在80-100㎡，适合刚需客，单价高于大面积，但是总价低。
2.品牌好，物业好的新小区较受欢迎，总价在300-450万左右，例如：万科金域蓝湾、保利中央公园、新城玖珑湖等，这些都是片区口碑比较好的次新房。
2.总价低，地段好的老小区非常热门。九龙湖几个老小区中最特别的要数殷巷新寓。
a.地处九龙湖最繁华地段，周边高端小区云集
殷巷新寓虽是拆迁安置房，但其靠近3号线诚信大道站，周边有农贸市场、苏果超市、汇金九龙商业街、万科金域蓝湾商业街、保乐荟、南师江宁分校清水亭学校等，地处九龙湖最繁华地带。
旁边则是银城千花溪、万科翡翠公园、万科金域蓝湾等众多高端小区。
b.最小户型65㎡，低于市场价150-300万。
殷巷新寓房龄从1995-2010年不等，有新有旧，最小户型65㎡，更适合预算有限的刚需客。由于殷巷新寓是安置房，均价较低，65㎡的房子总价才150万左右，比市场价低了150-300万，成了众多刚需客的过渡之选。
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