365房博士 您身边的购房专家 365淘房 丁伟伟 所有人都以为，过去三年抢到河西南新房的人，单价3.5万/㎡买入，再以4.5-5万/㎡的高价卖出，是稳赚不赔的投资。
最近，我遇到一位资深炒房客。2016年，他参加河西南神盘佳兆业城市广场摇号没中，随后买了其他楼盘。如今，他却很庆幸：幸亏三年前没买河西南。
这位买炒房客是85后，年轻帅气，但却有着丰富的房产投资经验，从2011年买套房子开始，至今已买卖过8套房子，保持每年买1套房的节奏，身价翻了十几倍。
他庆幸没买河西南的原因，听得我醍醐灌顶：
1. 2016年-2017年，河西南新盘单价3.5万/㎡，首付都是八成，验资至少200万起，还有人通过找关系、花30万房号费买到了房，真实的购买成本接近3.8万/㎡；
2017年11月，河西南10盘连开，无数有钱人彻夜排队，河西南的空气都是钱的味道
2. 目前河西南二手房价格在4.5-5万/㎡，他身边很多人在河西南买了房，但二手房出手很难，除非降价抛售。河西南已交付的8家楼盘，投资客占比很高，几乎每个小区都有近百套房源挂出来，哪有这么多接盘侠？
2018年，河西南二手房成交量价齐跌，淡季甚至无成交
3. 对于投资客来说，3.5-3.8万/㎡买入，4.5万/㎡的价格卖出，算上八成首付的资金成本，投资回报率其实很低。毕竟，400万的现金，一年利息也有十几万；
4. 2016年，没摇中佳兆业，他转而买了鼓楼滨江的中冶盛世滨江，当时单价2.6万/㎡，现在二手房成交价4.2万/㎡左右，而且首付三成，投资回报率要远高于买河西南。
这位资深炒房客的买房、卖房经历非常精彩，几乎完全踩准了楼市的关键节点，实现了财富的极大增值。关于他的买房经历和观念，365楼市稍后进行独家报道。
本周，河西南最后的限价神盘升龙天汇、绿地华侨城海泊滨江开盘，是南京楼市最重要的事件，买到就赚100万的造富神话又将上演。但不得不承认的是，靠买房赚钱，远没有表面看起来那么简单。
2016-2017年，八成首付、30万房号费抢河西南的人，现在4.5万/㎡卖不掉，有人降价抛房
经历过2016-2017年、南京房价从暴涨到平稳的人都知道，当时的河西南有多疯狂。即使首付八成，10盘连开、分别验资，依然挡不住买房人。还有人为了买到房，花30-50万买房号。
2017年11月，河西10盘连开，河西南佳兆业中签率最低
二手房成交最能反映市场情况。2016年是河西南价格的巅峰期，当时五矿崇文金城一套95㎡的复式，不满两年成交价在500万左右，传言是河西某中介的员工买下。此外，业主预期非常高，报价直冲6万/㎡，河西南全面喊涨。
如今3年过去了，河西南二手房价集中在4.5-5.2万/㎡。也就是说，二手房价格几乎没涨，成交价还低于2016年的高峰期。3年前高价接盘的人，哭晕在厕所。
而疯抢河西南新房的投资客，这两年也不好过，二手房卖不动，急售的话只能降价！此前，365楼市曾多次报道河西南二手房市场，升龙天汇、鲁能公馆、招商雍和府都出现过降价抛房，有业主为了卖房，承诺成交后有奖励。
本周，河西南最后限价神盘升龙、绿地开盘，一个时代结束了……
本周，全城关注的河西南限价神盘升龙天汇、绿地华侨城海珀滨江开盘。作为河西南最后的限价盘，价格没涨，依然是3.5万/㎡。
这次开盘结束后，河西南仅剩升龙天汇还有最后2栋楼，其余限价盘全部收官，后面高价地登场，新一轮行情即将到来。
仅剩升龙天汇3、4号楼未开
其中升龙验资250万，绿地验资430万，首付八成，至少266万起。最新消息，一张430万存款证明可分别报名绿地和升龙。毫无疑问，这一次又会涌现出大批买房人，一二手倒挂1万/㎡，看起来确实很诱人。
冷静分析，一二手的“倒挂”变现，要有至少300万资金，至少5年的等待期（交房时间+限售3年），还要有人接盘，要知道300万流动资金可以随时提取救急，300万买房，就意味着资金被冻结。
不过，也有不少河西南业主和投资客，认为河西南未来是南京房价最高的地方，二手房3年后保底7万/㎡。
我们只能拭目以待，因为谁也叫不醒一个装睡的人。
本文作者是365楼市编辑丁伟伟（微信号 chengbei365 ），欢迎加我个人微信，交流买房问题，部分楼盘，可以帮你申请独家优惠。
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