下次房价上涨时间点曝光!这是你最后的救命稻草

来源:365淘房 2019-02-13 19:20

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南京房价涨还是跌?什么时候触底反弹?什么时候买赚最多?

这3个问题堪称网友经典三联炮:今天我得到一张中国房产周期图,终于能回答这个问题了。

近10年三次买房抄底时机,你抓住过吗?

表:2007 年以来政策周期

房价本就是涨涨跌跌的,但是把时间拉长到10年才能发现规律,所谓抄底,涨起来才知道错过,过去10年中国楼市几次抄底时机分别是2008年12月、2012年5月、2015年3月,你在这几年买过房,恭喜你,基本房价翻番了。有幸,我踩到了后面两次,你呢?

中国的房价周期性循环:下跌-见底-触底反弹,平均3年一个周期,2008年至今已经走到了第四轮周期了,而根据克而瑞数据预测,本轮周期将长达5年,我们来看看每轮周期都是什么信号出现才开始触底反弹?而本轮周期的触底反弹时间又会在哪?

根据这张周期图,我们找出来房价上涨的轨迹:(独家内容未经授权不得抄袭

第1个周期:2007年8月-2009年10月

2007年8月-2008年11月房价下跌:全球金融危机,楼市开始下行周期

2008年12月房价触底反弹

2008年12月-2009年11月房价上涨:4万亿财政刺激,楼市反弹

周期时长:26个月

下跌15个月

上涨11个月

第2个周期:2009年12月-2013年2月

2009年12月-2012年4月房价下跌:一二线城市限购纷纷出台,财税收紧,市场震荡下行

2012年5月房价触底反弹

2012年6月-2013年2月房价上涨:地方调控微调放松

周期时长:38个月

下跌16个月

上涨22个月

第3个周期:2013年2月-2016年3月

2013年2月-2014年3月房价下跌:国五条出台,市场震荡下行

2014年3月-2015年3月 横盘 

2015年3月房价触底反弹

2015年6月-2016年4月房价上涨:限购松绑、330新政、央行5次降息

周期时长:38个月

下跌16个月

上涨22个月

现在我们进入到了第四个周期,预计60个月

第4个周期:2016年5月-2021年5月

2016年5月-2018年10月楼市下行:限购限价限贷限售出台

2018年12月:部分城市限价限购有所松动、房贷利率开始降低,因城施策成了2019年调控的关键词。

一方面,房子是用来住的不可动摇,长效机制也在加快出台,但另一方面,面临房地产下滑所带来的经济下行压力以及后面跟着的土地财政困境。一城一策,只做不说,大家心照不宣。

进入到了2019年,楼市松绑的声音更纷纷扰扰的喧闹了起来。

青岛:2019年1月3日,取消仅出台6个月的购房摇号政策,为本轮调控中首例。

北京:2019年1月9日,拟于近期挂牌出让的两块住宅用地均不设定住宅销售限价。

天津:2019年1月10日,将自持租赁住宅调整为可售住宅,为全国首例。

广州:2019年1月11日,放宽引进人才入户的年龄限制。

房价何时触底上涨?

按照前三轮周期的平均时长算,周期前40%是下行,后60%的时间反弹,若本轮周期60个月,则下行时长26个月,我们所处的第四轮周期即将步入楼市上行周期,当然房价上涨总是要迟钝一些,但新房价格局在路上,毋庸置疑。

楼市历史上,南京总是还没凉透,房价没有跌过30%就开始反弹了。南京房价降了吗?你觉得呢?

我先把结论摆在这,2019年下半年房价变化会更明显,南京房价请善待刚需,你可能还有几个月的时间,让房价等等你。现在,就是你最后的机会。

第一个问题解决,我们了解了周期和趋势,那么问题是,买哪?

留在南京门槛是200万,这次我们先来说下刚需,因为留给刚需的区域越来越少,时间越来越紧。

刚需买哪?最后的救命稻草

200万以内:六合、禄口、溧水高淳句容、滁州

200万-250万:江北的桥北、高新、江宁淳化、青龙山、麒麟老镇、主城老破小

250-300万:城北燕子矶、城东麒麟科创园、城东地铁小镇、江北雨山路

200万以内的房源太远,只适合地缘客和投资客,不算纯粹刚需。

200-250万房子选你,这个价格区间是真正刚需,也成了留在南京的门槛价。

250-300万你选房子,多50万,你就有了投资的资本,投资自住兼顾。

200-250万是南京对刚需最后的善意,但是再来细分一下会发现,已经分为两派:

门口的兰州拉面和缓慢模糊的未来:江北的桥北、麒麟老镇、主城老破小

这三个区域集中了大量的二手房,虽配套方便,但是缺乏品牌物业且升值乏力。

高大上的新规划和打鸡血的品牌房企:江北高新、江宁青龙山、江宁淳化

江北和江宁,各圈各的粉,工作生活在哪就选哪,但是工作机会目前更多的还是集中在江南,那么青龙山和淳化,就是更多的刚需最后救命稻草。

那么这两个区域目前楼市什么行情呢?

淳化很简单,便宜,很便宜,品牌房企+精装+大学城配套=刚需上车房

在江宁想买2万左右的新房,禄口等区域太远,能买的,有且仅有这个区域。

青龙山,下一个河西南、燕子矶式成功大爆发! 

青龙山,如果你看过九龙湖、仙林湖、河西南和燕子矶的崛起,你就会发现当一个区域有了明显政府大力支持,品牌开发商的云集,而且还有开发商一直在积极拿地,地铁和学校都会有,那么房价也就跟着涨起来了。

江宁最后一批地价精装盘就在这里

一批限价神盘相继收官,从此江宁楼市直奔改善市场,新盘价格很不友好。在刚需房近乎绝迹的背景下,紧靠大学城的淳化,崛起成江宁刚需重点关注的热门板块。

的确,不论片区环境、交通、和主城的绝对距离,还是规划利好、楼盘档次,这里和江宁其他板块相比具有天然优势。而交房时间早、开发商知名度高,也是吸引买房人关注的绝佳理由。

(点击查看楼盘分布表)

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淳化房价上涨5000元/平

万科和昌金域东方:在售收官精装房源,面积是110㎡、115㎡、128㎡,销许均价23754元/㎡,有优惠。

弘阳禹洲时光春晓:在售收官房源,面积约108㎡,基本都在1楼,销许均价23000元/㎡。

保利金地贝克湾:目前3-6#、24-26#有房源在售,面积为上叠115㎡、平层125㎡、下叠190㎡,销许均价26799元/㎡。

淳化有3个在售盘,其中保利金地贝克湾均价已达26800元/㎡。而2016年梅龙湖无界开盘价仅16000元/㎡,如今二手房挂牌价21276元/㎡,价格已上涨5000元/㎡。

淳化将打造山水宜居宜业城

这几年淳化楼市的迅猛发展,外部原因离不开外来人口流入,城市不断扩张,以及南京楼市火热的大趋势。内部原因除了有稀缺自然资源独特优势,更重要的各大重磅利好的支持。

整体规划:

1.淳化将打造成“山水宜居宜业城

总体规划:根据《南京市江宁区淳化街道(淳化新市镇、土桥新市镇)总体规划》,总规划用地1933万方的淳化新市镇将打造打造“山水宜居宜业城”。

位置:规划中的淳化新市镇位于宁杭高速发展轴上,西临东山副城,与上坊和方山大学城片区接壤,坐落于青龙山脚下,是江宁区淳化街道的镇区所在地。

用地情况:淳化新市镇规划用地总面积1933.74万方,其中城市建设用地总面积747.3万方,居住用地占地总面积27.625万平米。新市镇内规划人口9万人,其中居住人口6万人,就业岗位3万人。

功能定位:淳化新市镇功能定位为南京市生命科技产业与先进制造业基地,淳化镇域综合服务中心,配套完善、人居环境优越的宜居社区。

空间结构:构建“一心、两轴、三廊、四片”的空间结构

其中“一心”指梅龙湖东畔的综合服务核;“两轴”新104国道综合公共服务发展轴和学十四路科研发展轴;“三廊”指三条纵向穿越的河道及其滨水生态空间,分别为胜利河、前进河、梅龙河;“四片”分别为加工制造片区、生命科技片区、综合生活片区和北部综合片区。

2、88亿砸向淳化 市镇PPP项目已来

2017年6月6日,中交投资与中交基金、公规院、一公局、一航局、三航局组成的联合体中标南京市江宁区淳化新市镇建设PPP项目,总投资约88.15亿元。

目前已启动的江宁淳化PPP项目,占地3.3平方公里,建设期4年,运营期6年,采取政府购买服务合作模式运作。内容包括征地拆迁、安置房建设市政基础设施建设、公共配套设施建设及环境综合整治等。

教育利好:

1、未来将增加所幼儿园、2所小学、1所初中

淳化街道总体规划中指出:区域内将建设6所幼儿园,总计78班,其中保留现状淳化幼儿园1所,新建5所。规划配置3所小学,保留现状1所淳化小学,新建2所,总计120班。规划配置2所初中,保留现状1所淳化初中,新建1所,总计57班。

也就是说区域内未来还将建4所幼儿园、2所小学、1所初中。

2、淳化第二学校预计今年6月完工

目前,总投资22000万的淳化第二学校已经开建,预计今年9月完工。淳化第二学校位于淳化街道淳化工业园五号路以南、工业园六号路以北。

该学校拟建设 5 轨 15 个班级规模的中学和 3 轨 18 个班级的小学。计划在校学生 1560 名,教职工 100 名。

主要建设内容包括:中学教学楼、中学实验楼、小学教学楼、小学实验楼、综合楼、阶梯教室、食堂、风雨操场、地下机动车停车位、地下非机动车停车位等。

淳化坐享大学城配套

未来的“山水宜居宜业城”淳化离我们越来越近,现在的淳化上连主城,下连湖熟,占尽青龙山、科学园、大学城三大板块优势,不同程度享受到各个板块的醇熟配套。

交通方面:区域内还没有地铁通过,但淳化离地铁1号线非常近,梅龙湖距离南京交院站约5公里,驾车10分钟就到。此外,淳化还有多个公交站台(商业街站、咸墅站)多条公交线畅达全城。

教育方面:淳化街道已经有淳化中心幼儿园、淳化小学、淳化中学,后期教育会跟上。

商业方面:目前片区缺少大型商业,消费可以去方山商圈或百家湖商圈。(部分内容来自安家在江宁)

江宁青龙山 河西南燕子矶式的大爆发

我们再看看青龙山,精装2.5万的价格在南京你只能选青龙山、高新和板桥,但这两个区域的规划放在江北和雨花都不算大手笔,而且楼盘少,区域热度非常有限,而青龙山却是江宁实实在在大力打造的区域,7家楼盘数千套房源,完全可以支撑起南京的最多的刚需需求。

青龙山新城上市房源

青龙山新城预计有5盘上市及在售,其中有2家新盘及2大地块,分别为:江宁金茂悦、融侨观澜、东城金茂悦Ⅱ期、朗诗玲珑郡(纯新盘)、中南上悦城(纯新盘)、还有深业G72地块、金地青龙山地块。

目前区域限价在2.6万左右,虽然区域未来还有不少土地储备,但区域二手房价格在2.3万-2.4万左右,不仅没有倒挂,新房价格还稍微高于二手房,因此,这个区域主要是适合在周边上班的刚需一族,短期看投资价值一般。

【青龙山新城配套】

学校:琅琊路小学江宁分校已开学

地铁:规划中的12号线、13号线

商业:规划70万方商业核心区

从配套上来看,青龙山新城的配套主要是远期规划,除了学校,地铁和商业医疗还有有待完善。

融侨观澜:目前每一栋均有房源在售,面积80、98、122、135平米,80平即将售罄,销许均价约25600元/平米,拟交付时间为2020年7月30日。

东城金茂悦Ⅱ期:项目目前3、6、7#仍有房源在售,建筑面积89、104、119平米,精装交付,销许均价24490元/㎡。项目还剩1、2、5#待加推,后期加推计划待定。

江宁金茂悦:项目分两期开发,共建15栋楼,一期8-15号楼,预计首推14#、15#,2梯4户,共计208套精装房源,面积90㎡(104套中间户)、116㎡(104套边户)。放风价24500元/㎡,预计2021年交付,配有中央空调、地暖。

江宁金茂悦位于万安西路和新润路交汇处,门口的市政道路大致已修好还未通车,小区是目前整个青龙山新城体量最大的项目,并且距离不利因素位置较远,周边有金茂、朗诗、深业等多家品牌房企都在施工中,生活氛围浓厚。

结语:仙林湖、九龙湖、燕子矶、河西南,如果你仔细回想就会知道,当一个区域的品牌开发商云集,并不断开发商在拿地,那么这个区域的关注度和购买力将源源不断导入,我们知道南京各个区域规划都非常好,但是资金是有限的,区域发展都有优先级,除了头部区域,其他的发展都要慢慢等。但是淳化和青龙山的ppp规划,由社会资本前期导入,道路商业教育的一系列规划落实快很多,有老江宁人说,以前的上坊和现在变化已经非常大了,未来不可限量,在江宁200多万买精装大牌开发商楼盘,这是最后的机会。

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