365淘房 姜娇 今天，365淘房迎来春晓行动弹——测温南京新春楼市。猪年上班天，我和同事兵分12路直击南京52家楼盘售楼处。楼市开门红不红？购房者和开发商对今年的市场持怎样的态度？开春南京新房市场真实面貌如何？
早上9点，我到达3号线秣周东路站，依次直击了上秦淮四大新盘，它们分别是银城旭辉云台天境、五矿澜悦栖原、银城旭辉铂悦源墅、葛洲坝融创紫郡府。除了银城旭辉云台天境离地铁有段距离，其他三盘都相互为邻，紧靠秣周东路站。
直击要点
1.四大新盘春节假期都有人值班，每家楼盘每天到访3-4组、7-8组客户不等。
除了五矿澜悦栖原和银城旭辉云台天境还剩几套房源在售，其它两盘都是纯新盘，所以春节假期售楼处到访客户并不多。来访的主要是考虑在上秦淮购房的买房人。
云台天境售楼处初五上班，每天到访客户约7-8组，以地缘客为主。铂锐源墅从大年初三开始就有人值班，每天都有客户到访。
五矿澜悦栖原春节期间不打烊，门口的接待跟我说，大年初二就有客户来访。春节期间大约每天有3-4组客户到访。紫郡府今天是天上班，春节期间售楼处不开放，到初五初六有人值班但是到访客户数并没统计。
2.临近中午，葛洲坝融创紫郡府和银城旭辉铂悦源墅到访人数稍多于银城旭辉云台天境、五矿澜悦栖原。
上午，我去到澜悦栖原和云台天境售楼处时，一上午大约仅有2-3组客。而今天上午铂悦源墅大约有7-8组客户来访，紫郡府截止下午3点大约10组客户来访。
对此现象，，早上天气寒冷，有的买房人可能选择下午去看房。第二，这也跟这两盘下期加推时间有关，云台天境预计5月推2期高层，澜悦栖原预计3、4月推叠墅，高层要等到下半年。紫郡府和铂悦源墅预计2月底、3月底开盘，许多客户临近开盘都是第二次来访。
3.各家楼盘以江宁地缘客为主，但仍有部分外地刚需客甚至外地投资客前来看房。
我从各家楼盘的置业顾问口中得知，上秦淮板块还是以在江宁地缘客为主，刚改、终极改善都有。一部分面向的是在周边工作的年轻人，一部分面向看中上秦淮板块想要改善居住环境的江宁高端客群。但铂悦源墅楼盘销售主管还告知我，由于自家项目是纯墅区，仍有一些秦淮、栖霞主城改善客前来看房。
除了这些客群，我还在云台天境遇到一对盐城夫妇，他们的儿子在南大读研究生，以后留南京发展。夫妻两个想帮儿子先买套房子，他们觉得这边交通便利，环境优美，适合居住。虽然，还不确定儿子以后在南京哪个片区上班，但是先买一套放在这边。从他们口中得知，和他们盐城老家1字头房价比，南京房价确实比较高，外地刚需客压力山大。
此外，临近中午时，我还碰到一对来看五矿澜悦栖原的外地投资客，夫妻俩家住外地，在南京南站投资了一套房，现在想在上秦淮再投资一套房。来五矿澜悦栖原之前，他们已经去过葛洲坝融创紫郡府，但是觉得紫郡府高层今年年底才开，不想等待。
深聊之后才知道，原来他们在九龙湖有朋友，朋友也是投资客，家里有两套万科金域蓝湾，并且已经以约4万/平米，353万的总价，卖掉一套88平米的。现在他们的朋友还想要卖掉另外一套来买上秦淮板块的房子。夫妻两个来上秦淮看房，也是被其朋友推荐的，觉得朋友的投资眼光还是非常不错的。
被问及如今楼市降温，为什么还投资房子？他们却说现在手头有些钱，不投资房子又能做什么，先看看这里的房子，再看看其它地方的，想选个100平米的小户型买了先放在那边。
此外，春节期间来此看房的买房人多数都是货比三家，成片看房，很少有单独看房的。几乎每家楼盘的置业顾问都会告诉我，还是有少量客群单独来看他们家楼盘的，主要是认定开发商品质，虽说这个“少量”可能非常少，但是这几大楼盘确实都是大牌房企拿地操盘，实力不容小觑。
4.限价3万/㎡，地价近2万/㎡的江宁改善盘们着力突产品差异性以求脱颖而出，现场抢客现象层出不穷...
从精装修科技住宅、低密度纯墅产品到强调配套、品牌实力.......几大新盘着力打造产品独特性，但是从本质来看，这几大盘都是地价近2万/㎡的高价地，又受到限价3万/㎡的制约，想要突出重围，只能看谁家产品更“动人”。
但我走访了这几家楼盘，面对楼盘间是否竞争巨大这个问题，置业顾问的回应都比较淡定：
同样将推高层的五矿澜悦栖原和银城旭辉云台天境，两者竞争会非常激烈吗？云台天境的置业顾问表示自家楼盘与其竞争不大，一来澜悦栖原近地铁，但是买上秦淮板块的都是在周边工作的人为主，大家开车出行，有没有地铁不是非常重要。二来，云台天境地价比其低了3000元/平米，限价之下，开盘压力没有那么大。
同样的问题，五矿澜悦栖原的某位置业顾问也回答我，竞争不大。五矿澜悦栖原靠近地铁，砂之船，未来科技城，配套条件比云台天境好，加上自身的高层房源户型90-140平米，主要客群还是以周边工作的刚需为主，而云台天境以120平米的大户型为主，主要是改善客为主。
他反而觉得五矿澜悦栖原竞争较大是旁边的银城旭辉铂锐源墅，两家配套条件差不多，都推简装叠墅，产品类型差不多。
银城旭辉铂锐源墅的销售主管认为片区楼盘间竞争是肯定有的，但是铂悦源墅是片区的纯墅新盘，旭辉高端“铂悦系”产品，容积率只有1.1。除了地缘客群，还有秦淮和栖霞的人来此看房，看中的就是铂悦源墅的低密度，周边环境比较好。
对比旁边的葛洲坝融创紫郡府主打科技住宅，有的人认为精装科技恒温比较舒适又省心，但是另一些人则不喜欢，觉得这里空气清新，不一定整天就一个温度，所以会选择铂悦源墅。
葛洲坝融创紫郡府的某位置业顾问觉得相邻的紫郡府和铂悦源墅竞争不大，两者打造产品不同，紫郡府主要以科技住宅为突出特色。
从以上几位的回答中可以看出，几大楼盘在限价3万/㎡，差不多地价、差不多配套的情况下，真的在着力强调产品差异性。
除此以外，群集在秣周东路地铁站旁边3大楼盘抢客现场非常严重，刚出W楼盘售楼处，遇见G楼盘的小蜜蜂给我推荐房子，W楼盘的保安让他们立马离开。本来我是想去B楼盘又遇见一群G盘小蜜蜂老远拦下我让我去他家楼盘。
我在B盘门口采访买房人，B盘保安全程警戒，生怕我是别家楼盘过来抢客的。而我从G楼盘刚出来时，里面有位不知情的工作人员立马从我背后狂追过来，再三询问我是哪家楼盘的。
个人觉得，即使各家楼盘都以产品来“动人”，但不可否认的是竞争还是比较大的。
5.对于今年南京楼市，多位置业顾问表示还是维稳局势，短期内限价不会放开，房价也不太可能大涨。
五矿澜悦栖原的某位置业顾问觉得今年南京楼市还是将比较平稳，对于限价是否放开，他认为目前已经有城市逐步放开限价，但是南京放开限价还得等一段时间。这也意味着五矿澜悦栖原在地价近2万/平米的前提下，很可能还是贴着3万/㎡左右卖。
铂悦源墅的销售主管认为今年南京楼市还是维稳状态，房价不会涨得太夸张。目前，南京叠墅整体都是高低配，上叠价格高一些，下叠价格低一些。铂悦源墅也将尽量突破限价。
以下是各盘最新动态：
银城旭辉云台天境
云台天境预计5月加推二期四栋房，以120平米，140平米大户型为主。目前，一期还剩3-4套没卖完。
从现场看来，一期房源已经完工，二期四栋外立面初步装修已经完成。
五矿澜悦栖原
五矿澜悦栖原预计3-4月份，加推1-2栋叠墅，价格可能上涨10%-15%左右。而13栋精装修高层将于今年下半年入市，户型90、100、120、130㎡。年底前，将推完叠墅收官。目前，五矿澜悦栖原还剩少量140平米上叠没卖完。
从现场看来多栋楼外立面初步完工。
银城旭辉铂锐源墅
铂悦源墅预计3月底开盘，首开6层叠墅和4层叠墅，6层叠墅上叠126㎡，中叠146㎡，下叠210㎡；四层叠墅上叠170、下叠230㎡，目前样板间还未公开。
我在售楼处门口采访到一组刚看完房子出来的客户，他们就是项目周边的人，今天夫妻两个抱着孩子前来看房，就是想买上秦淮的叠墅产品。
目前，项目多栋楼绿网布还未拆除。
葛洲坝融创紫郡府
项目预计本月底开两栋叠墅，共36套，户型 230-308㎡，均价3万/平米左右，总价650万起。今年年底前会加推部分高层房源，价格待定。
目前项目多栋叠墅已经建好。
美妙的春节假期结束了，在此祝大家新年快乐！新的一年，买到自己满意的房子。365房博士 您身边的购房专家
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