365淘房 2018，全国楼市稳字贯穿。看似平静的局势，过程却暗流涌动，风云变幻。
聚焦南京房地产市场，今年表现几何？哪些房企取得不俗突破？面对无法预知的未来，房企破局致远，做好准备了吗？
今天，网尚研究机构研究总监曹丽在【2018龙虎榜发布会】上对于2018年楼市进行深度盘点及对2019年楼市进行预见性分析。现场讲述了哪些干货呢？
（网尚研究机构研究总监曹丽）
一、盘点2018 増势终止 理性回归
关于2018年的盘点，曹总是分为7大方面进行深度解读：
土地：规模回落，价格回归
2018年南京土地市场降温明显，无论是成交的面积、金额，以及含住宅用地的比例，跟2017年相比都出现了一个下滑，而且它的趋势是继续下滑，总体土地成交规模已经是接近了2011年的水平。
供应：整体持平，多寡不均
商品住宅的供应，数据是全市的口径，包括高淳、溧水，以及包括了别墅的口径，2018年上市面积达到了886万平米，这个数据和2017年是基本持平的。其中上半年上市量大概只有320万方，10月份达到了最高值，突破了150万平米。
分区域看，供货量是不均的，最多的是城北，它在2018年上市量超过了150万方。
成交：波动下行，面积放大
商品住宅成交方面，可以看到2018年的成交是799万平米，这个值可以看过去8年，仅仅高于了2011年的水平，但是与此同时可以看到，套均面积在2018年达到了119平米。
库存：整体健康，局部紧张
到目前为止，南京的商品住宅库存套数大概3.7万套，跟过去几年比它往上有了增补的趋势，可以感觉到南京商品住宅市场目前是健康的水平，去化周期7个月。
从各个区域来看，分化也特别明显，我们可以看到有四个区域，城北、直管区、江宁和高淳的可售量还可以，基本上大于三千套，像城东这样的区域仍然是无房可售的状态。
市场：活跃度低，理性积极
特别看了南京商品住宅楼盘的活跃度，把活跃项目定于成交套数超过100的楼盘，这个和2011年的水平是相当的，另外可以看到今年领取预售证的件数，今年是309件，比去年多了2件，可以看到下半年推盘力度越来越大。
企业：增长受限，头部无忧
首先来看2018年销售龙虎榜企业榜的特点，金额榜和面积榜前三名排名是非常一致，名是万科，万科今年的金额超过了150亿，销售面积超过了65万平米，荣获双榜的冠军，第二名是绿地，另外还一个比较特别的是保利，保利在2018年虽然没有破百亿，但它已经连续六年活跃在我们龙虎榜的前三。
今年入榜的门槛和去年、前年比再次降低的，总体来看开发企业增长的规模普遍受到了限制，第三名到第十名的竞争非常激烈，另外我们本土企业仅有两家，金额榜上一家是银城，面积榜上一家是弘阳。
产品：高端溢价，改善主流
再看下项目榜，我们选择的是商品住宅成交的TOP10，今年有五个项目它既是登上了面积榜，也是登上了金额榜，这五家项目主要是包括了以中高端改善为代表的中冶盛世滨江，综合这五个产品来看，我们在左边做了一个玫瑰图，它的长度就代表了在这个面积段它的成交均价水平。
可以看到有三个面积段卖的比较多，80到90平米，100到110平米，110到120平米，这三个面积段对应了主流两房、三房和大三房的主流面积段。
抽丝剥茧之后的市场数据，让我们看到了2018楼市的真实状况，也可以让我们更加理性的对2019年做出预测。
二、预见2019 稳字当头 逐步向好
对于2019年楼市的预见，曹总依旧是从7大方面进行分析：
人口：经济导流，人才虹吸
首先来看南京城市，2018年江苏省多次提出要提高南京的首位度，但比较大的制约是辖区面积和人口总量偏少，限制了城市的发展，也不利于对外的辐射和提升。
第二人口增速在全省是最高的，人从哪里来？除了跟其他的二线城市继续抢人才之外，最强的输血渠道就是宁镇扬一体化、宁马一体化、南京都市圈等人口的输送。
价格：以稳为主，看跌增多
房价方面，针对大家非常关心的房价问题，有20%的受访者认为房价会继续上涨，认为房价稳定的是55%，还有25%的受访者认为房价会继续下跌，这反映了市场信心的问题，稳地价是手段，稳房价是目标，而稳预期才是调控的根本，如何稳住预期考验着决策者的智慧。
购房：热情减退，理性回归
购房意愿，关于是否有置业打算这一块，我们在年初的时候，基本上说不会买的是0，而目前明确表示买的是55%。
需求：面积放大，总价提升
2018年全市商品住宅实际成交特征跟问卷进行了对比，2019年在面积方面，90到120平米仍然是需求主力，这个增比达到了37%，但是想买144平米以上的受访者比例大幅度增加，从2018实际成交的10%，到今年有购买意愿的19%，增加了9个百分点。
总价段方面可以看到在2018年，150万以下才是2018的实际成交购房主力比例区间，占比是31%，但是我们可以看到在2019年的预期里面，这个总价段已经大幅降低了，降低到11%，如果说我们把问卷中的450万+以上的这个19%，均价已经突破了三万一，总体来看南京买房人已经开始膨胀了，对价格的承受力已经有了大幅提升。
区域：最爱河西，两江势均
关于区域的方面，最爱的是河西，占比突破了18%，其次是江北和江宁，三者的比例非常接近，这三个区域恰恰是南京城市发展的重点。另外城中、城南、城东和仙林，虽然在2018年上市量排名是末尾的。
供给：规模可期，分化持续
2019年南京住宅上市规模有望和2018基本持平，有住宅上市意愿的楼盘基本达到了181家，约900万平米，其中纯新盘有90家会突破409万平米。
趋势：稳字当头，逐步向好
对2019的房地产市场有三个判断：
首先关于政策，坚持调控力度不放松，夯实地方政府的主体责任，新的一年里面政策调整会有三个特点，个是小幅调整，第二个可能一些调整会先从局部开始，第三个很多的调整它可能只是默许，而不会以明文的形式去发布。
关于土地市场，南京的城市能级和核心竞争力将得到进一步提升新的一年，南京主城区多个城区会发力，拿地门槛也会持续降低，对房企来说2019是非常好的拿地时机。
2019稳房价是基调，品牌房企的利润空间会得到释放，我们期待在2019年可以涌现出越来越多的像仁恒桃源世纪这样高品质的楼盘，给我们带来各种意料之中和意料之外的惊喜。
虽然盈利模式在发生改变，但商品房的开发仍然是实现周转的核心，祝我们的开发商在2019继续龙争虎斗，能够拿到更理想的地，卖出更多更好的房子。
返回南京365淘房>>
- 独家团购
- 订阅楼盘优惠
365推荐
换一换
温馨提示：本平台所展示的各项信息来源于各类公开信息、开发商或代理商提供信息，以及售楼处和相关场地的人工采集信息等，仅供平台交流、参考之用。考虑到信息公开和采集的时效性及局限性，以上信息可能存在一定的滞后或错漏，为保障您的权益，请在参考和实际使用具体信息时，务必注意向开发商及相关人员核实确认后再决策。给您带来不便敬请谅解。