365淘房 周小颖 “当新时代的压路机向你碾压过来时，
如果你不能成为压路机的一部分，那么你只能成为路的一部分。”
今天，由365淘房、网尚研究机构举办的《先机新局——2018楼市格局高峰论坛暨2017南京房地产销售龙虎榜&地产价值总评榜发布》在金陵会议中心举办，现场对话马光远、竺劲等大佬，就大家关心的租售并举、“二次房改”、房产税、十九大后房地产投资的方向等热门话题进行探讨。
今天发布会上，独立经济学家马光远提出几大观点：
1、去年我到南京很多次，一般去的频率越高，这个城市房地产市场越好。南京以前是全省被歧视的，现在越来越好了。
2、房产税，2020年出台的概率很小，甚至概率等于0。大家不要认为买什么样的房子都赚钱，2018年要干什么？打麻将的时候讲一句话多看少摸不点炮，2018年少动，看到三季度我们再来决定。
3、房地产很复杂，想要正确认识中国的房地产和中国的房价分三个维度（价格、供需、政策）、三个视角（短期（政策）、中期（城镇化）、长期（人口））、三个周期（房地产自身周期、宏观经济周期、金融周期）。
4、我把中国大城市分成四类：全球城市、国际城市、中心城市、区域大城市，南京在第二类国际城市里，这四类城市本身未来要容纳中国12亿城市化的人口，但是我数来数去凑不够40个，每一个类面都有10个城市在里面很难，城市短缺意味着什么？意味着房地产没有问题，长期没有问题。
5、房价高不高，我有三个关于房价的观点：
（1）中国90%的大中城市房价不是太高，而是正常或者偏低，南京的房价短期有危险，而且我认为危险很大，但是长期没有任何问题，长期来看南京的房价是偏低的，而且好房子的好价格完全没有体现出来，现在是鸡犬升天，我听说快没有低于两万的房子了，我觉得很差异。
（2）一线和热点城市短期受政策的影响，2018年房价继续调整是大概率。
（3）中国至少有20个大城市房价整体偏低，没有任何泡沫。
6、大家要认识到房价为什么涨，房价上涨是这些因素的结果，经济增长、货币发行、中国资产价格、受到国际青睐、城镇化、中国经济对房地产的依赖、货币化和证券化都没有结束，房价上涨是合理的。
7、我为什么讲2018年很困难？
因为政策很严格，中期没太大问题，城镇化没有完成，长期要看什么？看中国的人口，中国城市人口开始下降，房子肯定就没戏了，我们觉得从几个周期大家看，短期内看政策变了，政策的严控一定导致房价短期回落，千万不要以为南京的房价不会跌，严厉调控一定会跌。
8、中国房地产会不会崩盘？
在我看来中国房地产不可能崩盘，崩盘是我们所有选项里面不可能有的选项。
9、我没有讲逃避中国房地产，短期有风险，中期没问题，长期更没问题，大家一定要相信泡沫是随着时间可以消化掉的。
10、我觉得中国房地产度过2018年以后，规模为王的时代基本结束，买所有房子赚钱的时代基本结束。
马光远：2018年，房地产将迎来历史性巨变
全国著名独立经济学家马光远
我坚持我在2017年底对今年市场的基本判断：2018年将是本轮房地产最困难的一年。原因有二：
，政策调控的效应将在2018年全部显现，随着四五线去库存周期的结束，市场将陷入非常困难的局面；
第二，房地产上半场已经结束，下半场正式开启，而下半场无论在政策环境、盈利模式，以及竞争路径和理念上，都和过去20年完全不同，房地产正在迎来真正的历史性巨变。
房地产迎来历史性巨变，绝非虚张声势的妄言，而是实实在在的事实，这种巨变可以从三个维度观察：
，房地产的基本矛盾变了。房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。
第二，房地产的“灵魂”变了。十九大重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。房地产政策从从过去的经济政策回归到民生和社会政策，送所言的“二次房改”已经启动，包括一系列制度的重构。房地产的制度环境将和上半场完全不同，房地产过去的利益格局将被颠覆。
第三，房地产行业的价值链变了。中国房地产靠规模竞争的阶段已经逐渐过去，没有跨界思维，只知道盖房子的企业，在下一个周期会死得很惨。
因此，我所言的中国房地产行业的历史性巨变，是面对一个新的历史大周期，面对人工智能、大数据、物联网等对我们生活的颠覆性的变化，新的科技革命对生活的改变，房地产行业在一个历史大变局中主动以及被动的自我革命。这无疑是巨大的挑战，但又何尝不是巨大的历史性的机遇？
因此，历史性巨变，不一定等于房地产的好日子结束。
特别是，我在过去的文章中一再强调，在中国的人口红利、市场红利、制造业红利和全球化四大红利结束之后，下一个30年真正还有很大潜力的就是“城市化”，城市化的成败将决定中国两个十五年的目标能否实现。
中国在下一个30年要跨越中等陷阱，进入发达经济体行列，关键是能不能以湾区和城市群为中心推动中国城镇化质的飞跃。
城市的崛起是下一个30年中国最大的亮点，房地产仍然处在产业的风口，房地产作为最好投资品的日子慢慢终结，但房地产作为老百姓财富配置的主要工具之一的周期没有结束。
中国城市的软硬件升级会成为下一个30年全球最大的经济事件，对于那些已经做好准备的房地产企业，这无疑是千载难逢的历史机遇。
2018年，房地产行业将陷入“混乱”，面对“混乱”，你是拥抱，还是逃避？
面对一个混乱的市场，和混乱的世界，你需要做的是，打破陈规，做回你自己，而不是把自己锁到陈旧的规矩和秩序中去。
当新时代的压路机向你碾压过来时，如果你不能成为压路机的一部分，那么你只能成为路的一部分。
竺劲：中国房价到今天这个地步就因为……
今天的另一位重磅嘉宾，东方证券房地产行业首席分析师竺劲，他也给我们道破了中国楼市现状的真正原因：
1、中国正处于城市化第二阶段，城镇化率还是一个继续上升的过程。
2、居民贷款杠杆过低，土地财政的依赖房价。
3、从国际经验上看，大城市只会越来越大，像南京这级别的二线城市还有很大的成长空间。这几个因素是中国房价到今天这个地步的原因。
4、南京这样的城市当人口到达1000万级别以上的，才是周边卫星城市较佳发展时机。目前还是一个继续向中心吸引人口，而不是向周边城市溢出的过程。
5、房地产税2018年会进入立法阶段，但一定不能简单理解成是用来降房价的，而是稳定楼市和补充地方税收的手段。
东方证券房地产行业首席分析师竺劲
双期叠加：城市化第二阶段&经济增速换档期
1、城镇化率还在提高的过程
资料来源：Wind、国家统计局
2、国际经验：大城市只会越来越大（美、日、韩）
资料来源：U.S.Census Bureau、日本总务省统计局、韩国统计局
3、国际经验：中国居民杠杆率仍低
资料来源：Wind、各国央行
4、土地财政：土地公有制与分税制产物
资料来源：国家统计局
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