365淘房 万昕：河西南一套退房全款496万，你觉得应该会有多少人想买？
今天是结束登记的最后一天，据悉鲁能公馆退房报名人数1200人左右，9月28日公证处网络摇号，到时候我们时间告诉大家。
“我以为只有一两百人吧，结果居然有这么多，我猜是因为没有门槛，要是冻结500万在银行卡里，肯定人会少很多的，这么多人，你意外吗？”一位去交材料的买房人问我。
我不意外，南京现在要是让河西南任意一家楼盘开盘，要求全款，我想凌晨3点就有人带着卡里的几百万就冲去排队了。因为久旱盼甘霖。
如果真冻结，为了一套房，冻结了60多亿，这世界，钱真没地方去？
全款买房真的稳赚吗？送你一个公式
其实全款买房真的稳赚吗？
但对于要控制成本的投资客来说
全款沉淀2年，10-16%的利息损失
损失2年租金，6%的租金损失
这两者至少抬高了你20%的成本线
你一个投资客，进货就进了一个1.2倍的高价货。
隔壁这套全款496万，而这套贷款500万，所以抢这个496万的。可是这套你付出的是496万现金，隔壁这套你付出的是500*30%=155万+30年贷款。
30年贷款和利息看起来很恐怖，可它尚！未！发！生！
如果投资，这些房产是可以入手的：
1、你是首套首贷首付3成，可以买；哪怕利率上浮也无所谓，关键是首付3成；
2、全款付清并且是现房做抵押，可以买；抵押年限越长越好，30年最赞！
3、售楼处尾盘清仓房源，可以买
4、性价比高的二手房源，可以买；这个要考验你的挖笋能力；
5、一次性付款的期房，比旁边二手次新成！交！价！低20%，才值得买。
自己对号入座。
举个例子：河西南新房单价3.5万/平，周边二手房单价直奔5万/平。350*120%=420万＜二手房成交价，河西南这套全款是可以买的。
房价上涨先买再卖，房价下行先卖再买
请跟着我念，房价上涨时候，先买再卖。房价下行的时候，先卖再买。当一二手倒挂出现的时候，就是你火速清仓卖房子的时候。
一手房的市场触觉往往先于二手房，二手房东永远是跟着售楼处跑的，而且跑得比售楼处要慢。
上涨行情启动之初，售楼处嗅到了风吹草动，会先于二手房涨价，大幅度调高备案价格，此时，后知后觉的二手房东还傻乎乎地按原价卖，这时候，你应该入二手房。
在下跌行情启动之初，售楼处会先于二手房跌价，大幅度清仓先走为妙。此时，后知后觉的二手房东还傻乎乎地按原来的高价挂着，但看房量锐减，房子卖不掉，他也不会去研究原因，这时候，你应该入一手房。
虽然现在情况比较特别，不是新房降价，而是被限价，但是结论是一样的。
记得，如果有一天不限价了
却依然出现“一二手倒挂”现象
你赶紧脚底抹油，降价大清仓
对自住客/新房癌患者来说
此时抢新房是正确的
新房从未像今天如此便宜
全款才是刚需！
今天我的朋友圈又出现了一套高新超低价二手房，90平150万，我打电话过去问的句：“是全款吧”没错，是全款。加上税费，近1.8万/平，低于周边二手房2000元/平，拿到就能出租，高于新房1000元/平，目测明天就秒光了。
在你犹豫，筹钱的时候，已经有人去看房和掏钱了。
为什么要和投资客抢房子，一没关系，二没钱，完败。
你既要这个，又要那个，然后陪跑无数次，你问开发商凭什么要全款，你懂不懂市场经济？今天我也在欧老大那边学了一个知识点，给大家普及一下：
经济学认为，一个人肯出500万，一个人只肯出150万。请问哪个人对房子的“需求”更为强烈。谁没房子就活不了。
答案是：500W那个。
因此买房这种事，“肯出500万”就是比你“肯出150万”要真心。人家才是急需这房子，拿500万抢房子的，才是真刚需！
对于这套全款退房， 南京房管局表示：大家也可以参照《南京市商品住房退房认购摇号若干规定》的第5条规定，退房房源的购房付款方式由买卖双方自行约定。因此来说，河西南鲁能公馆要求买房人全款付清并不存在违规的情况。
（退房房源公示）
最后，请跟着我念，不要和投资客抢房子，与其等摇号，赶紧去看二手房。这才是真正的急等着买房的态度。
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