365淘房 徐梦月 南京楼市调控步步惊心，限购限贷限卖齐上阵，往年最热闹的金九银十，今年已难觅踪迹。住宅市场降温，商业地产市场回暖。
用数据说话，今年南京的办公、商铺成交量成绩斐然↓
今年2-8月，南京写字楼成交面积共96.1万㎡，月均成交达到13.7万㎡，而去年全年月均成交量为10.1万㎡，环比上涨了35.6%，且有继续上涨的趋势。总体看来，今年南京的写字楼成交面积相当高，河西、城南、江北等板块一直都是成交的主力军。
商铺方面，近7个月共成交了53.9万㎡，月均成交7.7万㎡ ，去年全年月均成交6.7万㎡，环比上涨了14.9%，上涨势头也相当明显。
商办投资回报率高于其他物业类型
云房数据今年初推出了《2016年下半年中国房地产投资回报率调查》，通过静态租赁回报率、长期租赁回报率、历史5年租赁后转售、5年租赁后转售回报率这4个指标对各城市的普通住宅、高档住宅、写字楼及商铺进行了调查分析。 >>对标硅谷！南京最有创造力的区域竟在这里……
根据以上4张图表可以看出，除了历史5年租赁后转售这项指标中，写字楼的回报率排名第二之外，其他3个指标下的数据都显示出，写字楼的回报率高于其他物业类型，而商铺也紧随其后。
其中，长期租赁回报率反映了租金动态增长情况下的长期租金回报水平，租金动态增长更接近于市场的真实情况，因此长期租赁回报率更能反映真实的租金回报水平。
与静态租赁回报率排名相似，依旧是写字楼长期租金回报率最高，商铺次之，高档住宅市场回报率最低，且仅写字楼静态租赁回报率达到了房地产信托收益率水平。
从未来5年租赁后转售回报率预测数字来看，各物业总体回报率收益都有所提升，尤其写字楼及商铺市场回报率预测较高，高于房地产信托收益率。
根据这些数据可以发现，商业地产投资回报是优于住宅投资的，尤其是写字楼，各项指标都比较高。写字楼的投资价值逐步被大家认可，特别是那些竞争力强的优质写字楼产品，风险低、回报高、比较稀缺，已经成为越来越多投资者关注的热点。>>国际大牌企业都来了！这里又添一座地标综合体
写字楼投资的注意事项
1、重视区位因素
这里的区位有两方面，一方面是地理位置，无论购买什么楼盘，大家眼看重的永远是位置在哪。写字楼也一样，地理位置很重要，房产增值主要来源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，增值空间也就更大一些。所以，是否位于城市的主中心区或者重点发展区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的重要因素之一。
另一方面，资源集中度、周边设施配套度是否完善。也就是说，周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚的地方。商业办公配套设施齐全的地方，写字楼才更具有投资或办公价值。
2、注意档次形象和项目品质
这一点大家都理解，投资写字楼时要瞄准客户群来投资。客户选择写字楼办公的目的，是为了提升企业形象，大多数企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素。
所以，写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。
3、需要关注软性配套
除了硬件配套要拿得出手外，软性配套也很重要。这里的软性配套主要是指信息化配置和智能化配置。除了最基础的通信网络办公，现在，智能化系统也越来越普遍。通风、采光、门禁、监控等的智能化也很重要。
新建的写字楼一般会考虑引入最新的信息化、智能化系统，方便企业办公的同时，更节能，处理问题也更及时。所以，这些软性配套也很值得关注。
4、物业管理很重要
关于物业这一块，相信上班族们深有体会，有时候我们也会埋怨公司空调开的时间太短，电梯有隐患，没地方停车等问题，这些都与写字楼的物业管理有关。
其实作为投资办公产业，写字楼的增值、保值，离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题，都会影响办公企业的体验感受。
所以，选择投资时一定要擦亮眼睛，选择物业档次高的项目，以后有可能会产生较为稳定的收益。
5、自用型客户比例
投资写字楼不但要看你的客户群体是谁，即租给谁；还要看你的竞争对手是谁？如果投资可以切成很小块出售的物业时，可能就要当心了，虽然投资门槛较低，总价不高，但是进驻的物业公司档次低，小业主过多，流动性大，不但会影响物业的管理水平，经济水平不好时，小业主还会恶意竞争地竞相压价，影响你的收益。
如果开发商坚持整层或半层销售，那么在很大程度上提升进驻门槛，提升自用型客户的比例，同时，入住的客户一般也较有实力，如果这栋写字楼60%以上客户都是自用型的，对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用的。
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