365淘房 因为“限价”的原因，江北新区江浦板块不少计划今年上市的高价地都顺“市”而变，推迟了上市时间。
下半年，江浦板块预计有3家纯新盘会上市，分别是通宇林景尊园、江山薈和保利云禧，定位都不低，前期的放风价也很高。
今天，我实地探访了这3家楼盘，又有新的发现，这3大新盘中，有项目的放风价已经悄悄降了3000元/㎡！
站：保利云禧
保利云禧位于省道S124南侧，紧邻十号线雨山路站，属于雨山路板块。从雨山路地铁站5号口一出来，就能看到在建中的保利云禧。
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我在附近转了一下，发现雨山路站前后有两个出口（4、5号出口）都是紧邻保利云禧的，周边设有公交站台和公共自行车停放点，交通非常便利。
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（保利云禧周边公交站）
地段这么好，价自然不便宜。2016年3月19日，保利以31.2亿拿下江浦G03地块，楼面价22320元/㎡。今年年初正式确定案名为“保利云禧”，计划今年下半年上市。
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▼▼保利云禧总用地面积为75294.88平方米，总建筑面积198070.86平方米，其中住宅建筑面积134248.72平方米。为纯住宅用地。
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▲▲项目规划建设24栋住宅楼，为叠加和小高层产品，包括9栋6层住宅楼、3栋7层住宅楼、10栋11层住宅楼、1栋9层住宅楼、1栋局部11层局部9层住宅楼。
地块内还将设置机动车停车位1459辆，同时建设含有会所、商业、社区卫生服务站、文化活动室等基层社区中心。
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▲▲从施工现场来看，保利云禧目前至少有5栋小高层产品已经建到5层以上，其中最高的已经建到9层。照这个施工进度，今年开盘应该不成问题。
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但是，关于开发商目前对外释放的云禧的信息极少，效果图、户型图、价格和装修标准等都未公布，可见短期内开盘的可能性不大。
究其原因，很可能是因为“限价“。去年，有风声传云禧要卖到4万，今年又有风声说会卖到3.6万，对于外界的猜测，开发商一直没有回应。
作为江北新区动作最快的2万+地块，保利云禧的开盘价格值得关注，这也是江北高价地块未来的房价风向标。
第二站：江山薈
雨山路板块另一纯新盘——江山薈，也有新进展。
这次实探，我打探到两条重要信息：①江山薈已经确定改做精装产品；②首开放风价在2.5-2.6万/㎡左右。这个价格相较我之前听说的2.9-3万元/㎡，降了3000元/㎡。
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江山薈位于浦口区南京海峡两岸科技工业园海桥路与杨柳路交汇处西侧，对面就是江浦谷底价盘力标赞城。
虽然项目很靠近长江五桥出入口，但周边的交通目前实在不算方便，距离最近的公交站离项目仍有一段距离。
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（江山薈周边公交站）
该地块由南京国资置业在16年4月15日拍得，总价31.4亿元，楼面地价14095元/平米。
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▲▲据了解，整个项目占地共分为A、B两幅地块，其中A地块将打造5万方商业，B地块为住宅用地可打造约17万方住宅，并将携手万科物业。整个住宅的建筑风格为新亚洲主义。
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▲▲规划打造24栋小高层低密产品，多为11层建筑，部分5、6、7、9层，面积78-98㎡的三房和118-136㎡的四房。
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▲▲从施工现场来看，江山薈的进度还是比较慢的，除了正在建设中的售楼处，还没有其他楼栋起来。
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▲▲目前，如果想要了解项目，大家可以去项目在河西万达的展厅或是位于桥北江月府的临时售楼处。
据置业顾问介绍，江山薈预计9、10月份首开，暂定首推1、4、5、7号楼约400套精装房源，户型86㎡、89㎡、78㎡、118㎡、136㎡，1梯2户，价格待定。
第三站：通宇林景尊园
最后一站，我去的是通宇林景尊园，项目位于浦口区江浦街道新浦路7号，属于老珠江镇板块，对面是宝隆时代广场和盛景华庭。
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2011年4月27日，通宇以底价2.62亿元竟得该地块，楼面地价仅4202元/平米。
项目占地面积36681.3㎡，建筑面积62358㎡，容积率1.7，绿化率35.1%，车位比1:1.2，车位640个。
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通宇林景尊园体量不大，仅规划建造8栋11层低密住宅，总住户538户，1梯2户，户型有88-93㎡两房、105㎡三房、118-123㎡三房以及部分底跃。
据置业顾问介绍，尊园主要有3大亮点：①楼间距较大，约45米；②小区外立面采用干挂石材；③周边配套成熟。
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▲▲从项目沙盘图可以看出，尊园的社区商业位于4号楼底部，小区的西面和北面入口分别有1个地下车库入口，小区地面也设有少量停车位。
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▲▲通宇林景尊园施工现场围挡的很严实，我转了一圈发现还没有楼栋立起来，施工进度不如保利云禧快，跟江山薈差不多。
置业顾问跟我说，通宇林景尊园预计10月份首开，首开楼栋待定，毛坯交付。至于价格，可参考周边楼盘，而尊园周边最近的两家新房中建国熙台和保利西江月房价都在3万/㎡左右。
最后提醒大家，通宇林景尊园的售楼处并不在项目，而是设在通宇林景雅园那边的营销中心，大家可别走错地方了！
实探总结
通过这次的实地调研，我除了打探到江浦这3家纯新盘的最新消息，也对它们有了更深的了解，虽然3家楼盘都定位改善，但各有优劣。
保利云禧
优势：地铁盘+品牌房企+自持物业+雨山路板块潜力；
劣势：江浦改善市场遇冷+“限价”政策+周边环境一般。
江山薈
优势：靠近五桥出入口+万科物业+稀缺小户型+海峡两岸科工园+5万方商业；
劣势：江浦改善市场遇冷+价格高于周边竞品+周边配套待完善。
通宇林景尊园
优势：周边配套成熟+干挂石材外立面+体量小而精+自持物业
劣势：江浦改善市场遇冷+周边交通目前比较一般。
看完我实地调研江浦这3家纯新盘后的打探到的信息，你最期待哪个项目呢？
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