5月13日，南京楼市新政出台，其中最关键的两个亮点在于“开盘公证摇号”和“新购住房三年内不得出售”。
开盘公证摇号——开发商想“优先”卖给关系户变得不可能了。
新购住房三年内不得出售——将投资战线拉长，高杠杆没有现金流的投资客难了。
对于刚需、自住的人来说，这是一个好消息。虽然这次政策的目的并不是直接地抑制房价上涨，而是改变大家的心理预期、限制炒房。
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在新政后我们做了一个调查，有44％的人表示自己是投资客，会因为现金流撑不过而不买，从投票结果来看南京楼市的买房人心态正在发生变化，新政是有一定效果的。
但是，对于买房人来说并不轻松，因为目前的三大现状造成了南京热门的房子不好买，并且购房成本在增加。
现状01 公证摇号后，楼盘意向客户增多
虽然公证摇号的具体细则还没有出来，我身边一位有过陪跑经历的刚需客表示，相信能相对公平，虽然可能还是要千人摇号，但至少大家买到房的几率一样，有关系有钱也没用！
确实公证摇号让一部分买房人看到了希望，决定去碰碰运气，本来锁定一家楼盘的开始广撒网，摇到哪家就买哪家，特别是之前需要“房号费”的热门区域，让普通人也有了公平竞争的机会。
目前河西南的楼盘蓄水客户都已上千，因为客户积累大于可供房源就需要公证摇号，河西南的五矿崇文金城将于近期推新，这两天到访量又增长了不少，许多原先觉得机会渺茫的购房者在施行公证摇号的情况下觉得几率大增。
不过，公证摇号相关细则仍在拟定中，此细则出台前南京或没有楼盘上市销售，目前十几家楼盘正在等销许中，其中不乏绿城深蓝、融创臻园、华润幸福里、中国铁建原香颂这些抢手的热盘。很多楼盘因为关系户太多迟迟没有开盘，蓄客之多可想而知，开盘买到的几率也很低。
现状02 首付提高，刚需买房要多掏30万
去年，南京诞生首个首付8成的楼盘，就是河西的仁恒江湾城。今年4月，河西金地中心风华、海玥名都等楼盘都将首付比例上调至8成，光首付就在275-864万不等。
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（点击可查看大图） |
以目前最热门的河西南为例，假设首付5成的情况下，想要置业至少需要准备144万，月供最低7671元/㎡；首付8成的话，需要准备230万，月供最低3047元/㎡。
不仅仅是这些河西改善盘提高了首付，城北、板桥的一些刚需楼盘近期也放出消息将提高首付。
为了筛选客户，城北的华润幸福里提出或6成首付的要求，一跃成为城北板块家提高首付的楼盘。项目上批加推的房源均价为18500元/㎡，以89㎡来算，此前购房3成首付需准备近50万元，但首付提至5成，就要准备82万，一下子多出了30多万！
板桥的和昌湾景在新政之前传出在等销许，前期价格在18000元/㎡，意向客户较多，此番加推或将面临限价，因此传出可能首付5成。
城南的中交锦致，前期29500元/㎡的价格成为板块内最低的置业门槛，近期置业顾问也在联系客户了，有网友爆出问询5成首付的截图，售楼处表示，目前是否要求5成首付还没有确定。
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▲意向网友爆料截图 |
不过新政前，河西南某盘首付比例基本确定为8成，现在再次询问时，开发商表示“新政后，什么都没定呢”。目前情况就是开发商什么时候领到销许，买房人怎么付首付，公证处如何摇号，一切听政府的。
现状03 银行优惠利率越来越少，每月房贷变多
昨天，我们摸底了南京最新的四大银行首套房房贷！
中国工商银行首套房利率最低9.2折，一般9.5折，二套房利率上浮10%；
中国银行首套房利率最低9.2折，二套房利率上浮10%；
农业银行首套房利率近期最低9.2折，6月1日起正式调整为9.5折，二套房利率上浮10%。
中国建设银行首套房利率最低9.5折，二套房贷款未还清利率上浮10%。
在半个月前，我们摸底了南京的21家银行的房贷利率，完全取消利率优惠的有3家银行。
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半个月前，大多数银行仍然执行9折优惠，但这些银行大都表示具体要看顾客的资质以及该楼盘是否与银行有合作等情况，而且放款的话需要排队等待。广州银行首套房的最低贷款利率低至8.5折，其个贷部的工作人员表示目前是银行内部在贴钱，可能维持到6月底之前，后续太亏的话可能就会收紧。
首套房最低利率上调，最明显的影响就是，购房者每个月的房贷变多了！
比如总价200万的房子，首付3成大约60万，剩下的140万贷款30年，贷款利率由9折变成基准利率：
①总利息由112.68万元上升到127.49万元，利息总额增加14.81万元；
②月供由7018.92元上升到7430.17元，每月要多还411.25元。
据了解，各银行根据客户征信不好的程度可能利率还要调整上浮。同时，多家外地媒体近日报道，国内已有12家银行对部分一二线城市的二套房停贷，剩余的银行也全面在基准利率上进行上浮。银贷收紧，这是一个信号！
南京刚需买房新门槛：100万首付+年薪10万！
在南京的限价令下，虽然房价并没有怎么涨，但是买房成本却增加了，这是南京5月最新房价地图，我们按照目前的现状来算下刚需入市的门槛。
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作为刚需，买得最多的是江宁和江北吧，我们以江宁的均价22190元/㎡来算，假设买套90平的房子则需要200万，按照目前首付5成，银行基准利率无优惠的这个趋势来算，选择普遍的商贷则需要月供5299元。
月供5299元，意味着你家（含配偶）的年税后收入：
（1）6万及以下：你一定买不起，只能考虑选择相对面积更小的，或者单价更低的。
（2）10万左右：如果买了这个房子，你会过得比较清贫或拮据，当然，若你有自信日后收入能较快增长，便可早日脱胎换骨。
（3）20万左右：即使买了这个房，日子过得也不算太差。
综上所述，若你想在南京想买一套普通的刚需房，“100万首付+10万家庭收入”是门槛！
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