双限后别墅“待涨”入市量成谜！11月江宁仅2盘确认加推

来源：365淘房 2016-10-24 22:03 

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双限后别墅“待涨”入市量成谜！来源：网络图片

365淘房伍海燕 截止10月24日，南京可售商品房库存回升至2.4万套。继上周10家楼盘加推4000多套住宅后，年前全市仍将有20余家楼盘密集上市。近期，除河西南以外的板块，无一楼盘出现“日光”。3家楼盘甚至放弃摇号，采取“先到先得”的购买方式。市场降温立竿见影，房企间“抢客”意味渐浓。

普通住宅忙“抢跑”，中高端别墅慢“挤量”。相比“双限”后住宅动辄千套的大吞吐量，别墅市场倍显淡定。以往别墅供销主力板块江宁、江北、城东、都市圈均收紧供货口，不少原定今年清盘的别墅项目，将计划顺延至2017年。

11月江宁仅2家别墅加推

经济型空档，中高端供应量回升

从2月底-10月初，江宁别墅市场经历了前所未有的“疯狂”。截止10月20日，南京全市别墅共成交4028套，为2015全年（2617套）销量的1.5倍。其中，江宁别墅共成交1689套，同样为2015全年（1090套）销量的1.5倍，位列全市；成交峰值出现在3-5月，9-10月两个阶段。

上述两阶段成交又呈现差异。3-5月份，为江宁经济型别墅集中推货阶段，包含国府大院、银城一方山、银城蓝溪郡等200-300万级别墅，首先触动“牛市”神经，敏锐的刚改需求迅速将低价别墅“一抢而空”，全板块别墅成交总价在经济型产品拉动下，首次降至380-400万/套水平。

9-10月份，限购分频次出台执行，别墅市场刺激明显。方山、九龙湖、牛首山板块400-600万级改善型产品接棒，包含景枫你山、帝景天誉、鲁能泰山7号院、伴山香槟园、瑞安翠湖山成去化主力。这一时期江宁板块别墅平均成交总价突破600万/套。>>>买房远离“投资客”？楼盘二手挂牌量高房产保值性能差

双限调控下，“金九银十”仓促收尾。江宁多数别墅在已完成全年任务的前提下，收紧供货口，推盘计划顺延至2017年。原冲刺跑量的四季度，10月31日，武夷绿洲沁荷苑将首开推出48套别墅，面积203-460㎡，总价500万/套起；伴山香槟园计划11月加推数十套现房联排，面积195-260㎡，总价450万/套起；九龙湖别墅计划11月初加推叠加别墅，面积155-258㎡，价格待定。>>>打赢资产保卫战!专家：不动产优化有效规避“跌价潮”

将军大道、方山市场迎转折

一手存量缩减，二手市场升温

如果不是这场“猝不及防”的限购、限贷调控，方山片区包含景枫你山、鲁能泰山7号院、伴山香槟园等项目，以原销售速度运作，今年将陆续清盘。双限落地、改善门槛提高后，上述项目反倒不急于加推。一方面，产品稀缺，价值日渐增长，是买卖双方的“明白账”；另一方面，房企为规避“高开低走”的不良营销，根据蓄客情况，再拟定推盘量。

双限后，改善型别墅可选择产品减少。传统“区”将军大道沿线仅剩滟紫台在售，面积300㎡，总价700万/套。这一价格与方山剩余的类独栋、下叠别墅一致。对于多数中产家庭来说，首付比例提高、房企推盘计划延后，想要购买400万级的别墅，只能退而求其次，从二手市场“淘货”。>>>政策严打楼市大牛股市名额“限购”资本引流有抬升苗头

江宁某中介门店销售员表示，10月限购、限贷执行后，门店二手别墅成交量下滑明显，很多客户不是被限购限住就是被限贷卡住。二手别墅咨询量经过初期下滑后，现慢慢回升，将军大道、方山内400-600万的联排别墅仍有关注度。

业内：被“限购”客户，如何能买到别墅？

别墅作为“塔尖”消费品，承载了中产家庭“有天有地”的居住梦想。作为非普通住宅，它的成交价、居住成本是昂贵的，被誉为“标配”，吸引高净值人群不断奔赴。

限购、限贷背景下，中产家庭如何能买到别墅？业内人士表示，“限购”客户，可以利用市场降温的平稳期，优化、重组不动产，将手中的老旧、边缘房产出售，选购别墅和卖房过程可以同步，最大程度节约时间差成本；“限贷”客户，可根据眼下别墅客群萎缩，把握谈判筹码，争取更多优惠，更长的筹款时间。

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