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8月南京首场土拍大战即将打响，3幅地块率先上市！江宁主城东山1幅，江北新区核心区和高新各1幅。
这是今年江宁出让的第二幅宅地，也是东山板块今年出让的首幅宅地，容积率2.0！地块周边配套环境如何？未来入市面临怎样的机遇和挑战？
今天，宁宁前往地块现场进行了实探，一起来看！
实探！江宁东山G17地块下周开拍！交通配套优越...
今年以来，江宁区供地节奏放缓，仅在1月份出让了湖熟一幅宅地，即兴明置业湖熟G92地块。如今时隔半年多，再次推出1幅宅地，位于东山。
即江宁区东山街道沿河路以北、规划一路以东地块（NO.2024G17地块），该地块将于8月14日上午9:30开始网上限时竞价。
NO.2024G17地块信息
地块名称：江宁区东山街道沿河路以北、规划一路以东地块
地块四至：东至现状，南至沿河路，西至规划一路，北至宝盛路
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：20524.69㎡
容积率：1.0＜Far≤2.0
建筑高度：≤60米
挂牌起始价：47200万元
起拍楼面价：11498元/㎡
NO.2024G17地块位于江宁主城东山街道板块，该地块一路之隔即为万科金域国际小区。
从交通配套来看，地块位于同夏路与天印大道的交口，周边还有上元大街、湖山路等，地块北侧紧邻东山公交总站，交通通达性较好，出行便捷。距离重要交通核心节点南京南站直线距离约6km。
地块南侧为秦淮河支线外港河畔，拥有自然景观优势。从现场来看，地块东侧还有大片空地，未来有望出让，地块北侧还有部分厂区。
地块周边公共配套完善，学校有上元中学、文靖东路小学等，东侧为江宁医院，教育和医疗资源丰富。
整个板块内住宅小区较多，除了万科金域国际，还有天鹅湖花园、利民新村、东城风景、宁泉北苑、丝织厂小区、岗山佳苑等一批老小区，人居氛围较为浓郁。
起拍楼面价降4704元/㎡！江宁东山能否迎来破局者？
江宁东山目前在售楼盘较多，G17地块周边就有武夷七里湖山、海玥华府、万科都荟启境、中天云来等楼盘在售。
值得一提的是，距离G17地块不远的江宁东山G49地块于去年8月25日成交，该地块被江宁城建拿下，目前尚未入市，从航拍来看，地块尚未启动建设。
东山G49地块经过1轮竞拍，底价成交！该地块成交总价151000万元，楼面地价16202元/㎡。对比来看，G17地块的起拍楼面价（11498元/㎡）降了4704元/㎡。
对于开发商而言，地价降低，意味着有更多的利润空间，也给予开发商更多的产品力发挥空间。
对于G17地块而言，上市既有机遇，也面临挑战。一方面，地块周边生活配套相对成熟，人居氛围形成，属于老城区上市的新房，未来或可以吸引地缘客的关注。
但是，另一方面，地块周边城市界面并不纯粹，容积率仅2.0、限高60米，预计大概率打造小高层产品，但是受老旧小区、厂房、公交站等影响，未来难走高端住宅路线。
另外，从目前江宁东山的市场去化情况来看，不容乐观，以价换量成为市场主流。二手房价格也在一路走低，纷纷跌破2万/平大关。
与G17地块一路之隔的万科金域国际，最新二手房成交价维持在1.8万元/㎡左右，天鹅湖花园二手房成交价维持在1.8-1.9万元/㎡。
新房市场，地块周边主力在售的有武夷七里湖山、海玥华府，尾盘有万科都荟启境、中天云来，纯新盘有江宁城建G49，新房销许均价超3万/㎡，楼盘“价格战”较为激烈。
武夷七里湖山：主力户型建面99㎡，118㎡，130㎡，143㎡，最新全装修销许均价35335元/㎡。 根据网上网地产数据显示：该项目目前9栋住宅已全部入市，入网576套房源，未售415套，去化约28%。
万科都荟启境：目前在售1、2、3、4号楼，建面约104、124、125㎡，精装修均价约28000元/㎡。根据网上房地产数据显示，该项目仅剩4套房源待售，进入最后清盘尾声。
海玥华府：仅剩最后一栋住宅未入市，仅108套房源。目前9栋住宅已入网755套房，未售140套，去化约81%。
中天云来：户型建面约77-143㎡，最新销许均价约31993元/㎡。目前6栋住宅已全部入市。入网404套，未售19套，整体去化95%。
写在最后：
对于江宁东山G17地块而言，未来产品定位和价格定位较为重要，一方面板块内有改善住房需求，对产品和服务的要求不低，想要突围还得靠产品，另一方面，周边环境有弊端，二手房价格跌破2万/㎡，一定程度上也会影响新房定价的接受度。
你觉得这幅地块未来上市卖多少钱合适？欢迎评论区分享交流！
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