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今天，南京暴雨如注，从早上开始，雨水砸下来的声音越来越响，雨伞几乎都没什么用了。

我在社交平台上看到，南京不少小区、道路被淹，水漫金山。

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而就在三年前，南京有个“老破小”因为海绵化改造获得了住建部的表扬，被全国聚焦，它就是秦淮区岗虹苑小区。

▲图源《南京日报》

快3年时间过去了，这个曾经成为全国典范的“老破小”如今怎么样了呢？

正好今天趁着南京大雨，我实地探访了岗虹苑小区，一起来看看吧！

海绵化改造获全国表扬！岗虹苑小区暴雨下到底怎么样？

秦淮区的岗虹苑小区是建于90年代的安置房小区，曾经整体的居住环境并不理想，是标标准准的“老破小”。

岗虹苑小区尤为突出——外墙漆面脱落渗水、线缆乱拉乱挂、屋面鸽子笼、雨水管堵塞严重，车辆辗压加上两旁大树树根生长撑张，道路破损严重。

还好这里等来了改造，而且是海绵化改造，正好今天趁着南京大雨，我实地探访了岗虹苑小区。

小区的中心广场之前是“临时停车场”，改造后，小区这个区域形成了以“绿化+廊道+广场”的海绵式花园，虽然今天南京大暴雨，但是中心广场基本没有积水。

据了解，这里结合雨落水管断接技术，收集、储存雨水浇灌周边绿地，打造一座会“呼吸”的雨水花园。

一旁的小花园由绿植花园+塑胶跑道组成，比较可惜的是，塑胶跑道上还是有部分积水。

小花园内的绿植十分茂盛，一片绿意盎然，但可能缺少了专人打理，生长得有些“肆意妄为”。

小区内整合停车位后，机动车乱停乱放的现象大为改善，但在工作日上午也有极个别机动车乱停的情况。

小区内在经过海绵化城市改造后，大片的积水几乎见不到了，但仍有小水滩在步行时需要避开。

每栋楼的单元门前新安装了单元门，同时在街头巷尾还分布了不少新安装的摄像头，保障业主的生命财产安全。

不过实地探访下来，小区单元门禁的使用频率并不高，大部分单元门都被砖块等抵着。

小区内在改造整合后不仅多出了很多机动车停车位，同时还打造了不少宅间花园，让业主们散步休闲，不过花园内依然有一定积水。

小区西侧围墙边一排水杉郁郁葱葱，此处整治后变为小广场，并用彩色透水沥青铺装健身绿道。

整体看下来，在经过南京今天超强暴雨的洗礼后，岗虹苑这个建于上世纪90年代的老小区并没有出现大面积积水的情况，排水情况正常。

而部分同时期的老旧小区已经被淹了，许多小车直接趴窝，积水都已经到小腿位置。

在老旧小区改造后，如今， 像秦淮岗虹苑小区一样，南京越来越多的小区迎来属于自己的转机。

今年将有105个老旧小区改造！这是老破小最佳归宿？

成交周期长、房价不涨反跌，这是居住环境差、没有利好刺激的“老破小”遇到的普遍问题。

南京的老旧多层太多了，而且这样的房子都基本一样：

1、从外表来看：立面陈旧、私搭乱建、线路杂乱；

2、从小区里看：没有电梯、上下水不通、没有景观、非机动车乱停。

这样的老旧社区在南京老城区比比皆是。周边的次新房房价逼近4万/㎡，而这些老社区的房价已趴在2.5万/㎡好多年。

老破小之所以被嫌弃，是因为当房龄、外立面、产品都开始严重折旧之后，大家突然发现作为居住空间它们显得那么落后。

近几年，南京也在大力进行老旧小区改造，不少上世纪70、80年代的老房子由此改善，但对于大部分小区来说，这种旧改更像是“老房子刷绿漆”。

今天我也实地探访了位于城北的樱铁村小区，小区在外立面的改造上不仅重新刷漆，还增设了不少铝板等装饰，就连窗户都统一更换，看上去现代化不少。

不过这样的改造只在靠近玄武大道的这几栋小区的北面才有，而南面基本就还是老样子。

除此以外，还有“面子”易改，“里子”难治的问题。

小区居住环境有明显提升，但物业管理及民生服务等方面仍存短板。改造后的老旧小区面临“管不好”“管理乱”“管理难”等问题。

公共维修资金缺口大，致小区维护成难题；

物业企业盈利少、收费难，服务打折扣；

改造实施中，缺乏有效的沟通机制，居民诉求未得到足够重视；

改造后业主们对于环境及设施不爱惜，容易损毁。

对于“老破小”而言，旧改其实是最合适的方式，为小区加装电梯，配建停车场和养老服务设备，或者外立面翻新等等措施都是为了更好的生活方式。

未来，城镇旧改的趋势已经愈加明显，“老破小”会迎来新的转机，但如何把握住这一轮机会，可能我们需要像岗虹苑、迈皋桥老街这样的旧改方式，这才是真正的利民工程。

2024年，南京将有105个老旧小区、775栋房屋进行改造，惠及2.45万户居民，总建筑面积约188万平方米，其中，江北新区1个、玄武区15个、秦淮区16个、建邺区10个、鼓楼区26个、栖霞区3个、雨花台区3个、江宁区2个、溧水区29个。

你觉得“老破小”们真的抓住了救命稻草吗？

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