不到4年，南京卖出158幅城投地！刚刚重磅小道曝出...

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365淘房
刚刚，我看到这份数据之后，陷入了沉思：

据不完全统计，自2020年7月以来，南京土地市场中城投、国资拿地共158幅地，去除已上市、拥有房地产开发资质城投的待上市地块，剩余共134幅地块。

我们知道，有房地产开发经验的城投并不多，在南京也只有像安居等少数城投、本土国企拥有房地产开发经验。

那么南京这么一大批城投、国资地块到底该怎么办呢？

最近365楼市从多方渠道获取多个重磅小道消息，这批地块或许真的有救了......

城投、国资地块何去何从？这三大积极措施正在进行！

1、城投出资与房企代建，合作共赢

我们知道，此前城投公司一度因为拿地之后开工率低而被诟病。

但从前年开始，越来越多的城投选择与房企合作开发，由城投出资、房企操盘，比如保利与扬子国投的合作、金基与南京交通的合作、卓越与江北建设的合作等等。

雄厚的资金实力搭配专业的操盘能力，在利好政策等多重因素推动下，代建市场也被认为是下一个“蓝海”市场。 

2、城投自身转型升级，快速成长、完成自我进化

城投公司自身也有迫切的转型升级的诉求，通过与优秀企业合作开发或代建，在干中学也可以得到快速成长，完成自我进化。

已经有一定房地产项目开发经验，特别是在投资拿地端拥有优势的城投，通过引入优秀合作方，尤其可以最大程度的缩短学习曲线。

近两年，城投从此前标杆民营房企引进高级职业经理人的消息不断传出。对城投拿地、产品打造和营销等方方面面能力的提升带来十分明显的提升。

3、“以旧换新”政策出台，消化城投

“以旧换新”可以简单理解为以现有的二手房折价去换新房，这样就不需要经过市场买卖这个较长的周期。

就在前不久，南通海安、无锡、郑州等多地商品房“以旧换新”购房政策落地，非常火爆！

可以说，这是目前为止最有效的消化城投、国资地块的措施！

365楼市在多方打听后，也从可靠渠道获知： 南京大概率将于近期发布“以旧换新”新政！

“以旧换新”具体要怎么操作？能换哪些新盘？哪些区、哪些板块收益最大？ 

多城发布“以旧换新”新政！南京大概率跟进

据不完全统计，2023年以来，全国已有超30城出台举措支持商品房“以旧换新”，我们这里说的“以旧换新”主要指的是：

以一定条件限期收购“卖旧”的房屋作为保障房或人才房。比如郑州、江苏太仓、连云港、安徽宣城的“以旧换新”，为国资入场收购、或地方城投介入。这种方式在促进“以旧换新”的同时，也可以兼顾保租房的建设筹集。

值得一提的是，从国资收购来看，“以旧换新”对于旧房、新房都有条件要求。

比如会限定“以旧换新”的区域范围、指定新房置换楼盘、规定旧房面积、以及置换总价要求等，对于买房人来说，一般选择范围相对有限。

宣城“以旧换新”条件要求

那么聚焦到南京，具体政策又会如何实施呢？目前由于具体政策尚未发布，我们可以根据前期各个城市政策细则进行一轮大胆的猜想。

1、究竟有哪些新盘有概率“以旧换新”呢？

以前期各个城市的经验来看，可置换的新房多为本土国企/城投操盘开发中的已上市楼盘，为此探长特地统计了南京目前在售的可能纳入“以旧换新”新政的国企/城投项目，具体如下（仅供参考）：

除此以外，文章开头所统计的158幅城投地块、保利发展等央企旗下楼盘也有概率在未来纳入“以旧换新”政策名单中。

2、哪个区域、板块最受益？

据了解，南京此前城投拿下的地块预计将在3年内全部上市，从我们目前统计的情况来看，六合区有39幅地块被城投/国企拿下待上市，未来或将成为这轮“以旧换新”政策中的最大受益者！紧随其后的是高淳、溧水板块，均为南京远郊板块。

3、二手房价格如何判定？

根据前期各大城市的政策细则，来看以专业地产评估机构进行价值评估的概率更大些。

比如郑州的方法是“委托专业房地产评估机构，对待收购二手住房进行价值评估”，太仓的实施细则是“在5家具有专业资质的机构中随机抽取3家，分别对旧房进行估价，取平均值得出最终收购价”，但即便如此，二手房的估值依然有较大的弹性空间。

4、回收后的二手房该如何处置？

按照部分城市前期经验来看，这些回收后的房源，将由专门成立的资产管理公司负责运营。如果二手房砸在手里，那就把它们作为人才房或保障房；如果将来增值了，也可以再出售。 

写在最后：

不得不说，“以旧换新”对当下城投、国资地块而言，可谓是多方共赢之举。

一方面，想要改善置换的买房人能够以最快的速度出掉老房子，获得置换资金，从而去购买新房；另一方面，可以带动新房楼盘去化，助力开发企业实现项目的快速销售；最后，这些被收回的二手房，还可以纳入保障体系或者作为租赁用房。

从目前已落地的城市来看，“以旧换新”的效果较为火爆，报名人数均超过房源数。海安100套超400组报名；安徽宣城市商品房“以旧换新”，限额为100套，共计216组报名。这也说明这种方式切实解决了当下置换的痛点，打通换房堵点，进一步释放了改善性需求。

不过目前“以旧换新”政策还没有全面铺开，可换房源比较有限，具体政策值得期待。

值得一提的是，“2023地产百强榜”上的部分城投企业，今年的拿地积极性似乎不高，疯狂拿地之后，城投才迎来了真正的考验。

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