价格意外！刚刚，江宁低密神盘卖出首套二手房……

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前几年，在楼市千人抢房的浪潮裹挟下，南京很多板块都炙手可热。

而上秦淮板块，不少楼盘每次开盘都吸引了大几百人的哄抢，成为江宁楼市的“黑马”。

刚刚，我发现上秦淮的低密改善盘——碧桂园泊云间，刚刚卖出首套二手房，建面约125㎡的房源，成交总价305万，单价仅有24697元/㎡！

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24697元/㎡！刚刚，江宁低密改善卖出首套二手房！

碧桂园泊云间最早在2020年4月底交付，四年时间过去，终于成交了首套二手房。根据某二手房网站显示，3月份成交了一套建面约123.5㎡的房源，总价305万，单价仅有24697元/㎡！

值得注意的是，项目成交周期很短，仅有29天，首次挂牌价格为380万，降价了75万到305万成交。

我从板块内二手房经纪人处了解到，这套房源位于5楼（顶楼），房东最初的买入价格大约为420万。

降价幅度如此大的原因，是因为房东需要用钱，急于出手，小区其余125㎡的户型，总价大约在350-400万左右。

目前，碧桂园泊云间共有36套房源出售，挂牌均价为33107元/㎡，与当初开盘价格基本一致。

从2020年首次交付到现在，时隔4年，周边很多同期的小区都已经卖出多套，但是碧桂园泊云间才成交了首套二手房，是什么样原因呢？

碧桂园泊云间最早到2019年8月开盘，均价约3.2万/㎡，在当时板块内的均价稍微高于周边的高层。整个小区容积率仅有1.1，共590户，全部是5层的低密多层，主力户型建面约125㎡、140㎡。

因此业主区别于其他项目，改善属性比较强，大部分都不止有一套房子。 在如今的市场行情下，除非急用，很少主动降价成交的。

宁宁此前也曾前往往实探，整体环境确实低密且宜居，绿化率约40.57%，远超普通绿化率仅有30%的小区。项目打造多重坡地景观，内部植被茂盛。

泊云间最大楼间距约40米，层高约17米，楼间距比约1：0.4，全年平均日照时间长达6.88小时。

单元门入户需要刷卡进入，内部大堂装修也非常精致。电梯上下楼同样需要刷卡，安全性高，保护业主隐私。

美中不足的是，泊云间成品房交付，装修标准不高，不少业主在后期都选择了自己二次装修。

以下是125㎡户型交付实景图：

（北向阳台+厨房）

（南向阳台，5楼）

（南向主卧套房）

（主卧卫生间） 

板块正在回暖，地铁+产业+宜居，上秦淮未来依然可期！

从产品上看，碧桂园泊云间仅1.1的容积率，在南京主城确实少有，但是由于板块发展和实际交付品质不高的原因，目前在整个市场内的竞争力有限。

从上秦淮板块内部来看，项目靠近上秦淮湿地公园，与地铁3号线秣周东路站有一定距离，一方面这带来了更加安静的环境，另一方面，上秦淮湿地公园的建设没有达到预期。

从产品品质来讲，作为碧桂园进军主城的重要项目，其的品牌影响力远不足五矿、葛洲坝、旭辉、银城等品牌，并且在实际交付后，也出现了诸多问题。

上秦淮板块作为江宁非常难得的新兴沃土，从2013年的翠屏诚园，到2016集中出让的土地，地价直接到了约2万/㎡。

一般来说，我们将云台山河以北称为上秦淮1.0，也就是常说的U谷，后多次升级，无线网络小镇、未来网络小镇，到目前最终的未来科技城，定位一直向上。

以爱陵路做区隔，主要分为两大组团。爱陵路以西主要为科技产业园区，定位未来科技城，办公大楼鳞次栉比，现代感气质十足。

爱陵路以东为成熟的人居组团，从2013年的拓荒盘翠屏诚园开始，这里已经汇聚了恒大悦澜湾、银城旭辉云台天境、碧桂园泊云间、银城旭辉上淮铂悦府、葛洲坝融创紫郡府、五矿澜悦栖原等多家品质楼盘。 

我也多方了解，不少业主和中介都表示，感觉近期板块二手房的价格都有所回升。我查询了近期小区的成交价格和挂牌均价，普遍比去年底，上涨了1000-2000元/㎡。

目前，翠屏诚园的二手房均价为30806元/㎡，挂牌量非常多达到了232套，近30天带看量651次。与去年相比，价格有所回暖，带看量也大幅度提高。

五矿澜悦栖原的二手房均价为36468元/㎡，有113套房源挂牌，近30天带看量288次，该小区在板块内的关注度和价格都领先。

银城旭辉上淮铂悦府的二手房均价为43682元/㎡，有55套房源挂牌，近30天带看量84次。小区有叠墅产品，毛坯交付，适合想要大面积的改善的买房人。

恒大悦澜湾的二手房均价为27895元/㎡， 有114套房源挂牌，近30天带看量298次。

银城旭辉云台天境的二手房均价为30533元/㎡， 有214套房源挂牌，近30天带看量360次，关注度很高。

区域内2幅地块待上市，教育用地、社区配套待推进！

上秦淮处于大量配套在落地推进期间，底盘十分稳固的，从2013年的翠屏城到如今只有10年的时间，板块内兑现度可观。尤其是向南还有大量的空白地，未来势必会成为江宁新的发展极。

2023年，上秦淮板块共出让了2幅宅地，分别是颐居G45、新都市G62，并且在今年还有1幅地块计划出让。

2023年8月25日，上秦淮G45地块成功出让，地块成交总价150000万元，楼面地价15839元/㎡，被颐居拿下。

地块位于上秦淮2.0板块，周边在售项目有紫京四季，紧邻在建的江宁妇幼保健院项目，以及规划的未来科技城初中，北侧地块为2024年待出让地块。

2023年10月27日，上秦淮G62地块底价成交，最终被南京新都市拿下。

上秦淮G62地块与银城旭辉云台天境一路之隔，周边还有恒大悦澜湾、葛洲坝融创紫郡府、五矿澜悦栖原等小区，人居氛围成熟。上秦淮1.0板块上一次有宅地出让还是2016年，时隔7年，终于有宅地上市。

此外，2024年上秦淮2.0板块内，还有一幅待出让地块。

同时，2023年6月，上秦淮板块经过了一轮规划调整。根据公示，云台天境西侧原本的科研设计用地将变更为三块较大体量的住宅用地，并规划新建一所小学、一所幼儿园。这意味着，云台天境及恒大悦澜湾小区周边人气及配套将更加完善！

修改方案：

此外，上秦淮板块内的重要医疗配套——南京市江宁妇幼保健院（江宁国际医院）预计今年主体结构封顶，推动江宁妇幼在2025年完成“所改院”的目标。

根据规划，南京市江宁妇幼保健院（江宁国际医院）新建项目占地面积82.6亩，规划总建筑面积11.88万㎡，地上最高15层，主要功能设置妇幼门急诊、产房、手术室、ICU、检验中心、影像中心、消毒供应中心等功能科室及500张妇幼床位。

作为上秦淮首家医院，致力建成一所集“专科、综合”为一体，兼具保健与医疗服务两大功能的三级规模妇幼保健院。预计接诊量3000人次/天，服务人群主要为全区妇女、儿童和周边居民，建成后将提升区域妇幼保健诊疗水平，补齐江宁开发区片区医疗资源短板。

你认为上秦淮板块今年价格会回升吗？欢迎在评论区留言，告诉我们 

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