规划有变，江北这里减少住宅用地！未来楼市格局... 广告

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其实楼市的基础逻辑非常简单，将其看做是商品市场即可。市场供给和需求在很大程度上决定了一段周期内的市场价格走势。

如江北核心区二手房房价疲软，在一定程度上则是因为区域楼市供给量相对较多，而市场需求量相对较少。

仔细观察你会发现，江北新区住宅市场上的供给量正在逐渐缩减。

就在今天，我在政府官网发现，南京江北新区NJJBd010单元控制性详细规划01规划管理单元图则修改出炉。

本次拟修改区域位于NJJBd010单元01规划管理单元。东至浦乌路，南至七里桥北路，西至沿山大道，北至石佛大街，总面积约98.60公顷。 

目前，拟修改区域目前现状为空地，修改区域南侧便是山水金盾花园，不远处便是江苏警官学院(浦口校区)。

该单元在修改前主要为二类居住用地，容积率为1.3，未来将会建设低密度住宅。

在修改之后，二类居住用地调整为了行政办公用地，用地面积为70121平方米，容积率为1.8，建筑高度不高于35米。

住宅用地的减少，在一定程度上也就意味着未来新房市场上市量的缩减，这其实也是供应端量的减少。

其实这些年来，不仅仅是住宅用地的属性在变更，江北新区住宅容积率也在不断下降。

2023年9月，江北核心区拍出G05、G06、G07三幅地块容积率仅为1.6，而在此前南京市本级住宅用地拟出让清单中。两幅住宅用地彼时的容积率为2.4，相比较之下，容积率下降了0.8。 

同样是在2023年9月出让的G10、G11地块的容积率分别是2.0、1.8，而在此前南京市本级住宅用地拟出让清单中G10地块容积为2.4，G11地块的容积率为2。两幅地块的容积率均下降了0.2。 

在今年江北核心区拍出的首付涉宅用地G01地块，在2022南京秋季住宅用地招商合作推介会中的容积率为3.6。而最终出让时的容积率仅为1.8，容积率下降了50%。

回首2020—2022年江北核心区的土地市场，涉宅用地容积率大多在2.4—2.6左右，部分住宅用地容积率为2.8。

进入到2023年，江北核心区新出让住宅用地的容积率普遍都在2.0以下，不少地块的容积率只有1.6，可以说是真正意义上的低密住宅。

这两年，江北核心区容积率不断下降，容积率下降也就意味着单一地块上方，开发住宅面积下降，未来上市量将会进一步缩减。

还有一点值得注意的是，3月5日江苏省住房城乡建设厅发布《江苏省改善型住宅设计与建造导则》，文件中表示，新建改善型住宅，除临江、临湖及城市规划特殊区域外，住宅建筑高度原则上不应大于60m，容积率不宜小于0.8，也不宜大于1.8。

这也就意味着，未来江北新区住宅容积率大概率会维持在1.8以下，住宅上市量进一步缩减，未来供需关系将会发生变化。 

再者则是，从实际情况来看，江北的住宅用地相对也较多，而产业建设相对来说需要进步，未来是否会将更多的住宅用地更改为产业用地，让我们拭目以待。

核心区22个已拍地块待上市，土地面积达62万方

虽然在未来新房市场中，江北的住宅供应量相较于此前来说是有所下降的。但是，短期来看，江北核心区市场供应量还是充足的。

根据数据统计，江北核心区已拍出地块达到了22个之多，待上市地块的总面积达到了62万方。

从江北核心区内部各板块来看，核中核待上市的纯新项目达到13个之多，位居第一，占整个核心区待上市地块一半的比例，这也与核中核在此前的土拍市场较少露面有很大关系。

江北核心区航拍图 

再从楼面地价的角度来看，相较于此前， 江北核心区的楼面地价是有所下降的。我们还是以核中核为例，2022年11月出让的核中核G12地块，成交楼面价为22776元/㎡。

而在2024年3月成交的与G12地块一路之隔的G01地块，成交楼面价仅为19830元/㎡，楼面价下降了2946元/㎡，降幅达12.9%。

地价的下降也成为了2023年全国土拍市场的基本情况，这其实也是由土地市场情况所决定的，开发商的利润空间进一步拉大。

不过，虽然楼面地价和优惠后的新房房价在逐渐下滑，但是江北核心区住宅品质正在不断抬升，且江北核心区也已逐渐成为高品质住宅的集中地。

这其中，尤以江核隧道口的金基山川江樾备受市场瞩目，可以说其将江北住宅产品力卷出了一个新高度。

从市场的角度来看，金基山川江樾是2023年江北唯一一个摇号热盘，项目首开当天仅1小时就卖出117套房。

此外，2023年南京金基山川江樾登上“中国10大超级豪宅”榜单，刷屏整个南京。其也是南京第二个，江北第一个超豪作品。

在2024年，备受瞩目的金基山川江樾还将给江北楼市带来诸多惊喜。

项目预计将会在今年上半年将实景示范区的面积从此前的约1.6万方，拓展至约2.3万方。 

2.3万方是个什么概念呐，一个国际标准足球场面积为7200㎡，山川江樾实景示范区的面积比3个国际标准足球场面积还要大。 

金基山川江樾还将在上半年将2#、4#、8#，这3栋楼的立面实景呈现出来。项目采用的是全干挂石材+局部铝板+金属线条材质。 

全干挂体系立面无论是颜值还是质感都是出类拔萃的，这样的立面，即使是使用多年后依旧熠熠生辉、历久弥新。 

除此之外，山川江樾还拥有超高窗墙比，南向窗墙比约48-50%，超大玻璃面落地窗，开阔采光面，让建筑多了一份现代都市感。同时还让视野无分隔，内外双园之景，全屏呈现眼前。

项目还将约5800㎡的地下车库即将高标准呈现，据了解，山川江樾此次地下车库打造了星空顶，配备了超耐磨环氧地坪，从效果图来看，行车道的立面质感十足，竖状灯条与星空顶交相辉映，熠熠生辉，全方位的营造了一种精致奢华感。

金基山川江樾地库效果图 

在今年上半年，金基山川江樾预计将开放约1400㎡的架空层场所，覆盖了亲子互动、私宴简餐、棋牌室、城市会客厅等功能区。 

让不同年龄层的业主都能在架空层泛会所中找到自己的专属生活空间，给业主营造出有温度的社区。

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