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“房子一出来，他直接就秒杀了，你看成交周期显示1天”
“年底能捡漏的好房蛮多的，但像这套房历史低价还是比较少见”
“现在买房人更愿意低容积率房子，超高层可能成为历史了”
鼓楼滨江，曾经以一线滨江板块、优质教育资源闻名南京，一批又一批改善客户纷至沓来，新房被抢购一空，二手房闻风而涨，一路从3万/平冲上6万/平，涨幅全南京第一。
然而降价的黑天鹅似乎瞬间就到，2022年，区域内标杆小区世茂外滩新城最低3.7万/平成交，近一年时间房价走势一路下跌。
最近，有位买房人直接秒杀1套世茂外滩新城的142.27㎡房源：单价29873元/平。
半价捡漏！刚刚，有人2.98万/平秒杀曾经6万/平学区房
2020年6月，鼓楼滨江世茂业主苦等多年的教育配套力人学校终于落地，当时的师资配置看点十足：
小学部由南京市力学小学主办，力学小学校长李琳兼任小学部校长；中学部由南师附中树人学校主办，南师附中树人学校校长孙小红兼任中学部校长。力人小学部、初中部将与力小本部、树人本部实行一体化管理。
这个配置也给了业主一个大大的惊喜，世茂外滩新城也在一夜之间晋升为“名校学位房”，学位落定后，小区房价一路看涨。
成交方面，最早开发的一期世茂滨江新城小户型在2021年时成交单价就已破6.5万/㎡，大户型成交单价仍在5万/㎡左右。
2021年世茂滨江新城成交价
然而世事难料，这两天，有位买房人仅花了不到3万/平的价格买了一套5楼低楼层的房源，142.27㎡房源总价甚至比2年前78.17㎡房源总价还低6万。
2023年世茂滨江新城最新成交
中介告诉我，他客户等了很久，就为了等一套捡漏房，当这套房一出来就立马秒杀了。
为何价格降得这么猛，当我与中介及周边业主聊完后发现其实有3个原因：
1、不停地拆迁与修路，漫天灰尘；
2、超高层的居住体验感不佳；
3、规划商业及商办落地速度慢，配套很少。
刚搬来没多久，惠民大道高架就拆了，坑坑洼洼的路面搭配大量从五塘村、燕子矶、尧化门赶来的车流，让鼓楼滨江成为每天的“堵点”。
和记洋行、证大大马路民国风情街的停摆，地铁5号线的缓慢进展都让他无力，最后血亏100万选择把房子卖了买了套鼓楼老破小，只为了上学，不为其他。
改造中的惠民大道高架
鼓楼滨江是怎么发展起来的？为什么会遇到困局？未来还有机会吗？
历时10多年！曾经的鼓楼滨江成功进阶
大江大河，往往与都市相互依傍。这片南京老城伸手即可触及长江的唯一土地，曾诞生下关百年商埠历史，也赋予这个板块无与伦比的地位。
第一个喊着口号要当“南京外滩”，鼓楼滨江的发展其实并不算顺利。
当昔日破败林立的老下关，变为如今高端住宅云集的鼓楼滨江，其间苦楚唯有经历过的人才懂。
2003年7月7日，世茂以18亿底价摘得下关宝善地王，一时震动全国。在业界争议与不解的目光中，世茂紧锣密鼓地开始了规模浩大、任务艰巨的拆迁。
此后，世茂滨江一期做出了3万方的加勒比主题园林，用7000平米的水域，环湖整整一圈的白沙滩、重金打造的海盗船、棕榈树、以及耗资不菲的人工造浪池来打动市场。
2005年世茂滨江新城一期首开入市价格就已全线破万，“完胜”奥体五六千的均价，登顶“南京最贵楼盘”。
2009年世茂单价逆市跃上2万/平，不仅超过了仁恒江湾城一期1.5万/平的均价，还推出了全城仅有的千万级复式江景大宅。
此时的鼓楼滨江意气风发，然而楼市的火爆才刚刚开始。2010-2012年，中冶在这里拿下全国总价地王，1、2、3号地合计总价高达约256亿元，惊为天人。
可惜由于中冶拿下的三幅地块体量巨大、开发难度高，政府在2013年收回了2号地，中冶集中推进3号地的开发，将1号地分割成多个资产包，引入其他开发商。
从2009年4月《南京下关滨江老城改造框架协议》签署算起，到2010-2012年中冶砸下256亿巨资“鲸吞”1、2、3号地。再到2013年利用鼓楼下关两区合并的契机，进行大规模资产包分割转让，吸引龙湖、深业、证大、恒大等品牌房企进驻。
下关滨江完成到鼓楼滨江的进阶，用了十余年时间。
▲鼓楼滨江前期规划图
十年后，原本规划中的摩天大楼如今依然见不到踪影，鼓楼滨江城市界面还没得到特别大的改善。
“鼓楼滨江建设，慢如蜗牛！”有位网友这样调侃道。鼓楼滨江的困局主要有三个：
1、拆迁；
2、密密麻麻的65年产权公寓；
3、规划商业及商办落地速度。
不过好在，在楼市回暖的大背景下，今年的鼓楼滨江也重新焕发生机！
地铁5号线加速，南段即将通车！鼓楼滨江，未来可期
根据最新消息，继12月15日顺利通过项目工程验收后，南京地铁5号线南段项目工程于12月19日正式开始不载客试运行。
南京地铁5号线是南北向贯穿主城的骨干线，全长37.4千米，全部为地下线，共设置30座车站。起自鼓楼滨江，途经湖南路、五台山、朝天宫、夫子庙，下穿月牙湖和七桥瓮湿地公园，后穿过大校场、江宁东山、九龙湖，最终止于吉印大道。
5号线南段工程起于吉印大道站，止于文靖路站，线路全长12.9km，均采用地下敷设，设站9座，其中换乘站3座。线路包括吉印大道桥、九龙湖南站、诚信大道站、前庄站、科宁路站、竹山路站、新亭路站、东山站和文靖路站。
截至目前，5号线全线30座车站均已开工并完成围护结构，其中28座车站完成主体结构。60条盾构隧道已全部始发，其中54条盾构隧道贯通。
地铁5号线与鼓楼滨江的发展息息相关，南段的开通将极大促进北段的加速发展，未来由鼓楼滨江可至新街口、夫子庙、大校场等多个核心区域。
写在最后：
但仅从住宅及板块本身而言，作为南京九大城市客厅的规划鼓楼滨江有人文特色、有历史底蕴、有自然优势……区域内不缺规划，缺少的只是“蜕变”的时间。
鼓楼滨江的发展值得关注，我们也期待具有百年历史的下关滨江，未来以全新的面貌，再次回归大家的视线！
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