保利&扬子国投连拿江核4幅地！首开进鼓楼滨江！

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收官之战，全城关注！

2023年南京最后一场大型土拍，今天正式打响，18幅涉宅用地出让，总面积约56.1公顷，起拍总价135.37亿。

本次土拍成交详情：

1、此次土拍刚开始30秒，除鼓楼滨江G89地块外，其余17幅地块全部底价成交； 

2、鼓楼滨江G89地块经过6轮竞拍最终被北京首开拿下，楼面地价29948元/㎡，这也是鼓楼滨江的新地王；

3、河西中G88地块被奥体建设拿下，楼面地价达34314元/㎡；

4、江北核心区G14、G15、G17、G18地块均被保利&扬子国投联合拿下，江北核心区G16地块被北联建设&卓越联合拿下；

这次出让的地块具体位置在哪里？周边配套环境如何？未来上市会卖到多少？一起来看地块解析！

PART|壹

河西

河西NO.2023G88地块信息

用地性质：R21住宅用地

四至范围：东至规划经二路；西至规划经一路；南至应天大街；北至规划清河街

出让面积：13972.4㎡

容积率：1.0

成交价： 86300万元 

成交楼面价： 34314元/㎡

河西绿博园G88地块位于建邺区兴隆街道应天大街以北、经一路以东，地块南侧即为10月27日成交的最后一幅摇号地——绿城G55地块（成交楼面价43473元/㎡）。

G88地块容积率仅1.8，是河西不可多得的低密度用地。地块规模较小，预计可建4栋住宅。地块西侧紧邻长江滨江岸线、绿博园城市客厅和江心洲，自然景观视野开阔。

交通方面，地块西侧毗邻扬子江大道快速路，南侧紧邻应天大街高架。距离地铁10号线绿博园站不远，东侧规划1处大型基层社区中心，以及公交首末站，未来出行便捷。

PART|贰

鼓楼滨江

鼓楼滨江NO.2023G89地块信息

用地性质：R2二类居住用地

四至范围：东至姜家园路；西至热河南路；北至察哈尔路；南至规划道路

出让面积：16695.37㎡

容积率：1.0

成交价：110000万元

成交楼面价： 29948元/㎡

鼓楼滨江G89地块竞价时间非常长，平均3分钟一轮，这也是此次土拍中唯一一幅竞价超1轮的地块，最终该幅地块被北京首开成功拿下。

鼓楼滨江G89地块位于热河南路街道热河南路以东、察哈尔路以南，紧邻中海桃源里、仁恒桃园世纪、锋尚国际公园等成熟小区。

鼓楼滨江在售新房不多，目前仅有中冶锦绣公馆、中冶锦绣和轩等，它的亮相，无疑为板块新房“补仓”。

值得一提的是，这幅地块曾在2021年的鼓楼土地推介会上亮相，原是容积率4.2的商办混合用地，此次调整为容积率2.2的二类居住用地，变更了地块用途。

PART|叁

城东

仙鹤门NO.2023G78地块信息

用地性质：R21住宅用地

四至范围：东至仙鹤门二号路；南至部队置换地块；西至仙居华庭小区；北至行知幼儿园

出让面积：6263.81㎡

容积率：1.0

成交价： 16000万元 

成交楼面价： 14191元/㎡

该片区配套成熟，居住氛围浓郁，建筑高度≤35米，意味着也是做多层、小高层产品。

值得一提的是，该片区上一次住宅用地出让早在2014年，即仙鹤门G30地块（钟山府），当时楼面地价12022元/㎡，而本次挂牌地块楼面地价仅上涨约2000元/㎡。

近日，我们来到地块附近，目前G78地块已平整完成，周边被成熟小区包围，南面就是中南魔力月光广场和南师附小仙鹤门分校，配套非常成熟。

目前整个仙林中心、仙鹤门板块都没有新房在售，大部分上市量集中在汇通路板块及仙林湖，此地块的上市将很大程度缓解仙林核心区域的房荒。

马群NO.2023G86地块信息

用地性质：R2二类居住用地

四至范围：东至规划公交场站用地；南至规划狮子坝东路；西至马高路；北至沪宁高速连接线

出让面积：9706.22㎡

容积率：1.0

成交价： 23200万元 

成交楼面价： 14939元/㎡ 

马群NO.2023G87地块信息

用地性质：R2二类居住用地

四至范围：东至马高路；南至规划狮子坝西路；西至百水河；北至现状

出让面积：76949.84㎡

容积率：1.0

成交价： 184000万元 

成交楼面价： 14945元/㎡ 

马群G86、G87位置相邻，位于栖霞区马群街道狮子坝东路以北、马高路以东地块东西两侧，最大容积率1.6，未来也是打造低密度住宅。地块周边规划小学、幼儿园，未来教育资源完善。

地块旁边就是中海钟山印，目前已售罄，润栖府新房在售，销许均价约3.3万/㎡，片区内还有世茂招商语山、紫金上林苑、钟山美庐等老小区。

栖霞山NO.2023G79地块信息

用地性质：Rb商住混合用地

四至范围：东至步青路；南至竹丝路；西至现状；北至齐民东路

出让面积：32784.11㎡

容积率：1.0

成交价： 44500万元 

成交楼面价： 10441元/㎡

G79地块靠近栖霞山，周边已建成有摄山星城小学、摄山星城第二小学，居住氛围成熟。地块北侧毗邻智谷大道、地铁S5号线栖霞站(在建)、4号线北延白象站(规划)。

地块邻近江苏生命科技创新园、仙林智谷、红枫科技园等高科技产业园区，高端产业人才集聚。地块北侧邻近栖霞山风景区、欢乐谷景区，可享自然山水人文景观资源。 

目前地块周边均为已成熟小区，包括摄山星城、晶都茗苑等拆迁安置房小区，一路之隔为此前火爆的栖霞山板块，翡翠天域等高品质楼盘聚集。

目前地块周边拥有泰康仙林鼓楼医院、省中医院(紫东院区)、金鹰湖滨天地、仙林万达茂、万达金街、社区商业街区等，生活便捷。

PART| 肆

江北

江北核心区此次一共出让5幅地块，其中4幅位于核中核位置，且地理位置相邻。

1、NO.新区2023G14地块

NO.新区G14地块信息

用地性质：R2二类居住用地

四至范围：东至空地；西至横江大道；南至广西梗大街；北至规划道路

出让面积：13686.78㎡

容积率：1.01≤R≤1.6

成交总价：42200万元

成交楼面价：19270元/㎡

该幅地块位于广西埂大街与横江大道交汇处，属于江北核心区核中核片区，与此前拍出的北联建设G14地块仅一路之隔。

值得注意的是该地块的容积率仅为1.6，而在2022年拍出的北联建设G14地块的容积率为2.8，相比较之下，该地块的容积率下降了不少，未来将建设低密度住宅。

还有一点值得注意的是，北联建设G14地块的起始楼面价为21949元/㎡，而2023G14地块的起始楼面价则为19270元/㎡，楼面价差为2679元/㎡。

而这还是在存在容积率差的情况下所产生的楼面价差，如若是同等容积率的话，那么起始楼面价价差会进一步增大。

这也从侧面可以看出，江北的楼面地价是在逐渐下降的，对于开发商而言是个利好消息，未来的利润空间会进一步增大。

2、NO.新区2023G15地块

NO.新区G15地块信息

用地性质：Rb商住混合用地

四至范围：东至规划路；南至广西梗大街；西至胜利路；北至规划路

出让面积：26868.94㎡

容积率：1.01≤R≤2.0

成交总价：101000万元

成交楼面价：18795元/㎡

G15该幅地块与G14地块相距不远，同样位于江北核心区核中核片区，该地块为商住混合用地。

地块不远处有在售新房保利扬子萃云台，新房销许均价为4.1万/㎡，还有在售的晴樾府，新房销许均价为3.9万/㎡。

在二手房方面，地块不远处就是核心区第一代神盘华润国际社区，目前该小区二手房均价为3万/㎡。

3、NO.新区2023G16地块

NO.新区G16地块信息

用地性质：R2二类居住用地

四至范围：东至迎江路；西至规划道路；南至规划道路；北至兴隆路

出让面积：64136.59㎡

容积率：1.01≤R≤1.6

成交总价：185000万元

成交楼面价：18028元/㎡

该幅地块位于江北核心区南工大片区，值得注意的是，该区域已许久未有住宅用地上市。

该地块西侧便是在2年前卖的火热的长江时代1314、长江时代1516项目。南侧便是同样热销的和光锦棠府，北侧一路之隔就是在建的育英二外新浦路校区。

西侧约100米则是规划中的13号线兴隆路地铁站，南侧约1公里则是已经投入运营的10号线万汇城站，总体来看这幅地块的地理位置非常优越。

自从2022年下半年以来，南工大板块的新房市场就已经逐渐沉寂，区域之内已许久未有纯新盘上市了，目前仅有花语熙岸府、天宸云筑主力在售，还有即将在今年上市的纯新盘润悦府。

可以说，区域之内新房市场开发已经逐渐进入到尾声，未来将一步步的走向存量房市场。

还有一点值得关注的是，该幅地块的容积率仅有1.6，这也是目前南工大已出让住宅用地中容积率最低的一幅地块，未来将打造低密住宅，值得期待。

4、NO.新区2023G17地块

NO.新区G17地块信息

用地性质：R2二类居住用地

四至范围：东至规划路；南至规划路；西至胜利路；北至规划路

出让面积：20398.55㎡

容积率：1.01≤R≤1.6

成交总价：63000万元

成交楼面价：19303元/㎡

该幅地块与G14、G15地块仅相隔一条马路，同样属于江北核心区核中核片区。

该地块距离扬子江国际会议中心仅100多米，而且项目临近在建的500米第一高楼、新金融中心、以及已经建成投入使用的江北新区市民中心。

可以说，该幅地块妥妥的位于江北资源中心，且该区域还有大批的商办用地尚未出让，值得期待。

还有一点值得注意的是，该幅地块的容积率也只有1.6，相较于此前出让的区域之内住宅保利扬子萃云台、晴翠府，容积率下降了不少，这也可以看出，江北核心区未来的住宅用地密度会进一步下降。

5、NO.新区2023G18地块

NO.新区G18地块信息

用地性质：R2二类居住用地

四至范围：东至规划路；西至规划路；南至胜利路；北至横江大道

出让面积：23033.36㎡

容积率：1.01≤R≤1.6

成交总价：71000万元

成交楼面价：19266元/㎡

该幅地块与G14、G15、G17三幅地块均紧紧相邻，同样位于江北核心区核中核片区，周边配套和资源均可共享，容积率也同样为1.6。

6、NO.2023G80地块

NO.2023G80地块信息

用地性质：R2二类居住用地

四至范围：东至团结西路；南至浦滨路；西至光明路；北至规划道路

出让面积：45346.48㎡

容积率：1.01≤R≤2.5

成交总价：159000万元

成交楼面价：14025元/㎡

该幅地块位于浦口区城南中心板块，地块北侧就是此前拍出的浦口国资G59地块，地块临近在建的11号线庙东路站，东侧不远处就是长江五桥，地块的区位优势还是比较明显的。

从整体规划来看，城南中心片区正处于开发建设的中期，基础设施建设逐渐完善，新房市场也正处于爆发阶段，目前在售项目有海信慧园、天悦风华、天悦锦麟、金陵星图、中垠瑧悦府，此前新房均价为3万/㎡。

除此之外还有纯新项目仁恒城市星瀚预计将于今年年底前面世。

此外，六合的5幅地块也全部触底成交。

PART|伍

江宁

江宁淳化NO.2023G90地块信息

用地性质：R2二类居住用地

四至范围：东至工业园三号路；西至规划道路；南至老104国道；北至新104国道

出让面积：86888㎡（含仅出让地下空间9888.32㎡）

容积率：2.17

成交价： 101500万元 

成交楼面价： 6075元/㎡

该地块为淳化PPP项目6、7、8号地块，位于新市镇最北端，周边配套成熟。南侧为淳化小学、中学，北侧临近104国道，西侧临近梅龙湖，周边人居氛围浓厚。

值得注意的是，在这幅地块出让之前，淳化已经有约一年半的时间缺席土拍市场。2021年11月25日、2022年7月12日，淳化共出让了两幅宅地，都被江宁城建以地价拿下，目前还未开发。

写在最后：

作为南京2023年的最后一场土拍，我们可以看到，国资依然占据主流，但是房企+国投的联合开发新模式开始出现。主流板块鼓楼滨江等依旧抢手，远郊板块相对缺乏吸引力。 

2024年，南京将有超百幅地块出让，是否会有新地王出现，我们拭目以待！

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