2024南京141家盘上市计划出炉！三大楼市信号曝光…

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2023已然落下帷幕，2024年南京楼市的号角即将奏响！

回首2023年的南京楼市，政策的刺激几乎贯穿全年，回暖却没有想象中来的猛烈。疯狂降价的二手房，打骨折的新房，还有逐渐消失的投资客。

今天，我们盘点了南京各个板块2024年的上市量，未来楼市走向如何，我们可以从中看出一些趋势：

南部新城纯新盘数量骤减，今年出让的3幅土地中，目前为止仅有1个项目有动作。

而河西明年大爆发，共有6个纯新盘上市，河西中、河西南千万级改善上市量猛增。

江北江宁城东多个区域的骨灰级老盘重出江湖，未来能否给市场惊喜，可以期待。

从上个月土地推介情况看，南部新城仅有3幅土地，河西仅江心洲有两幅低密宅地，一线板块供应量放缓。

 特别提醒：后期项目上市计划可能会有所调整，最终实际上市时间、推出楼栋等以项目官方通知为准。

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PART 1 |  城南
大校场站稳城南主力，3家纯新盘待上市

据不完全统计，2024年城南23家楼盘有加推计划，入市房源量预计约有6000套。其中，大校场10家楼盘，南站2家楼盘、小行1家楼盘、人居森林2幅地块、雨核4家楼盘、软件谷2家楼盘……

从楼盘数量来看，大校场依然是“一家独大”。但是大部分都处在续销期，纯新盘目前仅有保利博和雅颂，项目预计本月中旬公开，最快在12月底首开。

今年大校场共出让3幅地块，其中南部新城会展中心拿下G41、G77两幅，这两幅地块位置条件都很优越，明年会做什么产品，是否与品牌房企合作开发，可以期待。

实际上，从今年大校场的主要特点在控制土地供应，新房市场加速去化，这个形势会延续至明年。

板块2024年拟出让3幅地块，可以看出供应速度放缓，供应质量提高。住宅开发从“追求规模”转向“追求高质量”，核心好地开始慢慢放出。

此外，雨核明年有4家楼盘都有加推计划，无论是从土拍还是新房市场上来看，关注度都很高，楼盘品质也有很大的提升。人居森林、岱山、板桥的去化压力依然存在。整体来看，城南明年的重点板块依然是大校场与雨核。

PART 2  |  城北
城北5家纯新盘计划上市，幕府创新区进入爆发期

据不完全统计，明年城北大约有13家主力楼盘有房源上市，其中有5家纯新盘，8家续销盘。

同时，从明年上市楼盘来看幕府创新区成为纯新盘的聚集地，有3幅地块待上市，板块内发展较为成熟，拥有地铁7、3号线交汇站点五塘广场站，拉小直属分校已经启动建设，商业配套完善。

并且在2024年拟出让地块中，中央北路95号地块中还将配建基层社区中心、菜市场、口袋公园，片区形象将进一步提升。

PART 3  |  城东
供应量急剧减少，城东这三大板块又没房？

根据东妹不完全统计，2024年城东7大板块仅13家楼盘有上市计划，其中大多为目前续销楼盘。涉及板块有环紫金山、麒麟科创园、仙林湖等。

曾经的供货大户马群、龙潭新城、汤山等均没有新盘入市，在土拍市场上也缺席。远郊板块们的开发节奏放缓，以价换量、去库存成为主要目标。

明年城东核心板块依旧好卖，改善成为主力，部分滞销新盘折扣力度更大，以价换量，千万级产品颠覆城东楼市产品力，内卷时代来临。 

仙林湖的纯新盘高科紫星堂已经公开，项目拥有1.2的超低容积率，高科紫星堂打造11栋5F低密多层住宅。主力户型建面约215、255、320㎡。

首开去化约8成的孝陵卫改善紫金和旭府，还有12栋300多套房源明年上市，户型建面约130-249㎡。

相信敏锐的买房人已经注意到，麒麟山庄预计明年下半年上市，此前项目就有意向上市，但受到行情影响，具体加推时间成谜。

明年地铁小镇终于有新盘了。G29地块被南京地铁小镇开发建设集团有限公司拿下。 

青龙地铁小镇断供四年，二手房频频降价，因此容积率仅有1.2的低密宅地G29，未来打造什么样的产品，能否提振板块信心？成为了明年的重要悬念。

PART 4  |  河西
河西顶豪市场大洗牌，产品力升级速度加快

据不完全统计，明年河西大约有15家主力楼盘有房源上市，其中包括7家纯新盘，和8家续销盘。

其中，纯新盘除了源尚丹若府外，其他均来自今年的土拍市场中，伟星长江之歌今年3月土拍中拍出，12月5日就首开。

 目前，中宁府已推出全部房源，主力户型建面约258㎡，销许均价约7.5万/㎡，项目5月首开，12月收官，速度飞快。天琴华樟11月8日首开，124套房吸引218组报名，整体去化约65%。

今年河西中部仅有颐和天晟府一盘在售，但是2024年，河西中将有中建东孚G42、绿城华发G55上市。

截止目前，今年河西中出让2幅地块，河西南出让2幅地块，江心洲出让3幅地块，河西中与河西南刷新了南京地价TOP10，并且地价全部冲上4万+/㎡。

值得注意的是，明年河西中、河西南或将全年无地卖，2024年建邺区拟出让的两幅地块都在江心洲，一幅在岛北最北部，一幅在发展成熟的岛中。

一直以来，江心洲板块土地供应节奏较慢，19年和20年仅一幅地块出让，21年为板块的集中出让期，有四幅地块同年上市，22年全年无地块挂牌，至23年恢复供应。

截止目前，今年成功出让三幅地块，分别是中海江湾境、智慧绿岛G54、中北G70。

江心洲生态科技岛02-001地块位于生态科技岛北部最北端，推窗可观“大江奔流”的壮美景象，是岛北片区近年来首次推出的住宅用地。

地块内可排布高度仅24米的低密度住宅，打造多层、叠墅等高品质居住空间，营造江景、公园绿地景观资源带来的观山见水的居住体验。

岛中的江心洲生态科技岛16-007地块周边发展较为成熟，地块规模较小，可以享受夹江的江景与河西天际线，可做差异化高品质产品，打造低密住宅。

PART 5  |  江北
2024年江北42盘厮杀，超1.2万套房源上市

2024年江北区域将会有42家楼盘会有推盘计划，超1.2万套房源将会上市，这其中还不包括尚未出规划的纯新地块。

在这42家楼盘中，纯新盘仅有10家，续销盘为32家，从侧面可以看出，2023年度江北的新房去化是相对有限的，而在24年上市的纯新盘相较于此前也有所减少。

从区域来看，江北直管区24年有上市计划的楼盘达到了21个之多，占比接近一半，即使是放在整个江北的待上市计划中来看，占比也达到了28%之多。六合区域共有8个楼盘有上市计划，数量最少。浦口有13个楼盘有上市计划，大部分为续销盘。

单一板块来看，江北核心区有上市计划的楼盘也是最多的。可见，在新房市场中，江核已然成为整个江北楼市的主力军。

从数据中可以看出，江北核心区的两个纯新盘项目起始户型面积段已经达到了143㎡，最大的户型面积段达到了250㎡，江核的面积段逐渐增大。

要知道在2020年前，江核的起始户型面积主要为89㎡，随后逐渐增加到了105㎡，随后增加至110㎡，现如今不少项目的起始户型面积已经达到了143㎡。

这也能看出江北核心区高端改善盘越来越多，与之相对应的是逐渐攀升的总价段，以山川江樾为例，项目的放风价为4万/㎡，以项目143-252㎡的面积段来看，项目的总价段将达到约570-1000万，江北核心区将逐渐迈进千万级高端住宅市场。

PART 6  |  江宁
江宁核心区域出货，土地热度仅次于河西！

2024年江宁约19个楼盘有加推计划，在上半年上市的纯新盘仅有6家。涉及板块有百家湖、江宁核心区、正方新城、禄口。

而曾经的供应大户青龙山板块没有新盘入市，在土拍市场上也缺席。远郊板块们的开发节奏放缓，以价换量、去库存成为主要目标。

东山板块成为供货主力，中天云来、武夷七里湖山、璀璨璟园在2023年如约上市，品质都有提升，区域内的上善居、聚景园两家老盘也重新上场。

需要注意的是，今年江宁在土拍市场上势头猛烈，截至11月21日，江宁共出让13幅经营性用地，成交总价153.97亿，位列全市成交总额第二；4幅地触顶摇号，市场热度仅次于河西。

整体来看，明年江宁的上市量核心区看点十足，而一些刚需板块主要以续销为主。

对于预算充足的改善群体而言，明年的选择比较多，并且品质都有大幅度提升。比如江宁核心区的嘉和华府，金融城仁恒G93。

PART 7  |  溧水
7盘加推1280套房源，大批住宅用地未开发

截至目前，溧水楼市至少7盘已有较为明确的2024年新房上市计划，预计超1287套房源将涌入市场！

各大楼市板块中，城南主力在售楼盘数量最多，目前统计的计划明年上市的房源数量最多，预计将成为2024年溧水楼市中流砥柱。 

虽然溧水2024年上市量较往年明显大大减少。但是区域新房库存充足，还有相当一批已成功出让的涉宅用地未开发。

PART 8  |  总结
2024年，南京从追求规模转为追求质量

从各个板块明年的上市量来看，整体都呈现收缩的状态，不过这也是全国楼市的现状。上市量骤减，但是土地市场库存量充足，

比如江北、江宁、溧水都有大量地块尚未确定2024年是否上市，这些项目也可能会成为明年新房市场的储备力量。

江北：

江北共有47个已出让地块，从区域来看，六合待上市的地块最多，达到了32幅之多，且这32幅地块的拿地方均是国资，这其中六合新城已出让待上市项目达到了12个之多，占比达37.5%，位居第一。

龙袍新城已出让待上市项目达8个，占比达25%，这两个板块的项目就已经占据了整个六合待上市项目的半壁江山。江北核心区的已出让地块也达到了12个之多，且也都是国资平台拿地。

江宁：

江宁待开发的地块共有16个，其中包括已出让的14个，还有在未来1个月内即将出让的2个地块。

其中大部分为城投拿地，主要集中在淳化、横溪、湖熟等远郊板块，这些板块本身在售的项目库存量就很高，去化艰难，因此待开发地块何时上市，也有很多不确定因素

溧水：

溧水共有19个已出让地块，其中城中3个、城南6个、城北2个、空港7个，石湫1个，还包含了保障房地块。

从数量来看，空港板块数量最多，在楼市火爆期间，空港凭借着禄口的外溢人群，以及地铁的开通，关注度很高。但在如今禄口的降价去库存，新房二手房价格持续下跌至约1.2万/㎡，空港板块的新房自然也受到了很大影响。

整体来看，南京2024年的楼市呈现出这三大趋势： 

1、核心区域新房成为楼市主力军，买房人注重当下

今年南京新房市场上出现了“弱复苏、强分化”的现象，需求的韧性与风险并存。有一定的回暖，但是买房人的信心不足。

明年各个板块的核心区域将会成为重点关注对象，江北核心区、江宁百家湖/杨家圩板块、老城东、河西青奥、河西中，成为主力军。

2、楼市转为追求质量，开发节奏放缓，核心好地出让

南京楼市发展进入新阶段，不论从明年的新房上市量，或者是2024年的部分拟出让地块，都可以看出，一线板块从追求开发速度转变为追求开发质量。

在新房市场上江核纯新盘起步面积达到了143㎡、仙林湖高科紫星堂起步面积215㎡，河西青奥滨江今年在售的项目，起步面积都在约200㎡。

在土地市场上，珠江路、徐庄软件园、安德门自行车厂、江心洲岛北都有拟出让计划，南部新城仅有3个地块拟出让，核心好地上市，可以满足市场的多元需求。（相关阅读：距离德基不到1公里，新街口旁又有地了！刚刚，南京近百幅地曝光！）

3、市场已经见底，政策利好持续加码，信心提升

今年下半年以来，由于供需关系和买房人心理预期的差异，市场下跌的趋势仍然难以遏制。市场需要一定的缓冲期来适应这种下跌，然后才能逐渐稳定。

前期过大的泡沫和预期差异，可能会导致泡沫和风险继续存在，但是年底政策利好加码，首套房贷利率降至4%，官方定调房地产依旧是国民经济支柱，房企融资渠道打开，2024年依旧楼市复苏的希望。

与时间做朋友，数年之后，回首过往，我们或许会发现，2023年会是整个楼市的低谷期，而2024年将会吹响触底反弹的号角，让我们拭目以待。

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