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说到江宁的刚需重地，你必定会想到方山大学城和正方新城。
一个有地铁一号线，有大学城，是最早的刚需发源地；另一个新城有规划有地铁，新房项目众多，是刚需客的新据点。
但是！对不起，最近它俩都有点守不住了！
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纯正地铁次新房，卖出历史新低价！
刚刚，我在某网站上看到，江宁大学城板块的金轮津桥华府成交一套119.45平的四房，成交单价仅16576元/平，成功创下小区房价新低！
要知道小区2018年的收官价均价还是20690-21560元/平，虽然当时的产品是楼王多层带电梯低密多层，但是同小区，跌破新房收官价，也是少见！
中介表示，低价成交的房源位于18层的小高层，楼层较低，而且前期作为群租房使用，所以整体总价不高。
金轮津桥华府属于江宁大学城板块，位于地铁1号线起始站中国药科大学附近。
小区最大的亮点就是建在地铁之上，从地铁口出来就可以看到对面金轮津桥华府的电梯低密多层。
如果是小区业主，穿过地铁长廊，就可以直达小区的侧门，刷卡之后就算进入小区，乘电梯上二楼后，就到达小区一楼，直线距离仅100米左右。
上文中说到的18层小高层，小区里仅4栋，而其余17栋电梯低密多层则是建在地铁站的地库之上，所以小高层和低密多层不属于一个园区，各自独立，但园区有通道可以来回往返。
看到这，你肯定会问，低密多层是不是价格比较坚挺？
其实也不是！
去年年中房价高位时，低密多层产品确实卖出过近3.2万/平的高价。但这套小区最高成交单价的房源，位于小区的楼王位置，是个次顶楼，家电家具全送，所以单价才会如此之高。
而小区最新成交的低密多层房源，单价最高也不过2.3万/平，再没了早前的辉煌。
虽然房价走低，但是对于刚需而言，距离地铁有段距离的方山、方山南都清一色的2万+/平，名声不够响亮的金轮津桥华府是不是值得好好盘一盘？
其实除去一路走低的房价，金轮津桥华府的亮点还是很多的。
小区以电梯低密多层为主，园区的主要景观集中在低密多层园区这边。整体建筑景观采用的是欧洲古典建筑风格，圆形的休闲凉亭、半圆形的拱门、长桥上长着翅膀的天使雕塑，忽然有了瞬间置身欧洲的错觉。
低密多层的一楼全部设计成架空层，并用作停车位使用。
虽然没有实行完全的人车分流，但小区主干道路面开阔，没有停放车辆。
低密多层的楼间距较大，视野开阔，采光应该也没有问题。
2017年的次新房，目前外立面看上去依旧崭新如初。高层这边由于楼栋数较少，园区范围也相应变小，楼栋之间只有一些简单的绿植做点缀。
总体来看，园区整体环境还不错。如果硬要找找缺点，主要还是集中在距离地铁实在近，园区里有一排低密多层距离地铁站太近，会有一些噪音影响；另外就是一楼商业没有运营的起来，导致周边配套不足。
不过瑕不掩瑜，房价够接地气，对于刚需来说，就值得实地看看。
正方新城拓荒盘跌穿底裤，成交单价仅1.17万/平！
如果说金轮津桥华府的房价有点惨，那大学城西南方向的正方新城拓荒盘银城蓝溪郡可以算是跌穿底裤，哭都哭不出了！
我在二手房网站上看到正方新城的拓荒盘银城蓝溪郡成交了一套建面约88㎡的房源，成交总价仅有103万，成交单价仅有11708元/㎡，创小区成交价新低！
一般这种价格，大概率是一楼房源，但我从中介口中了解到，这套房源位于6楼，位置相当不错，精装的，但是因为业主诚信要买，价格谈了很久才谈成了。
银城蓝溪郡2016年收官，收官房源均价15800元/㎡，当时6楼的单价在1.2万元/㎡。
这么一看，这套房源加上装修，房主不仅是亏本，可以说是血亏了。
早在2017年的时候，小区二手房成交价就在2-2.2万之间，现在5年多过去了，小区房价不仅没涨，还跌了五六千每平。
当年那些赶在高点出售房源的业主们太幸运了，而现在卖房置换的业主真的很崩溃。毕竟小区2016年最后一批收官房源均价就已经是15800万/平。
银城蓝溪郡紧邻江苏软件园，园内已有中国电信云计算、腾讯云计算、动力工厂、惠普、微软、哈工大云圣等高新企业，高知人群聚集。
另外，在项目不远处还有吉山软件园产业聚集区，内部有中兴、建维、中新赛克、浩鲸科技、迈瑞等企业，人才众多，有很大的购房需求。
银城蓝溪郡作为正方新城的拓荒盘，因为品质也一直被称为是正方新城的神盘，小区带看和成交量都非常不错。某网站上，小区近90天成交21套房源，近30天带看470次。
关于小区近年来房价下跌明显的问题，根本原因还是市场决定的，正方新城近年太多新盘在卖了，供大于求，不少新盘都是合作中介，有一定的折扣，新房价格决定了这边的上限。
二手房就是看挂牌量和需求量，挂牌的多，买的少，价格就会降，降到一个平衡点，买卖双方都愿意接受，就是成交价了。
一位深耕正方新城的中介表示：很多卖家都是要卖掉去换房的，觉得现在利率低，是个买房换房的好时机，现在买银城蓝溪郡的还是以刚需自住客为主。
据悉，银城蓝溪郡主力户型为78-88㎡小三房，总价低，性价比高，成交周期短，许多在旁边软件园上班的年轻刚需会考虑买。
早在2016年小区最后一批收官房源均价就已经是15800万/平，不知道如今的成交价，让这批在收官之战时一天扫空房源的买房人们，作何感想。
其实早在去年房价高位时，银城蓝溪郡的成交单价就一直在1.7-1.9万/平之间徘徊。
作为正方新城的神盘，银城蓝溪郡此前的成交单价算比较高，而且带看和成交量都非常不错。
而且小区2017年的时候，普遍成交单价都在2.1万元/㎡左右，这么一看，捂房到现在出售的房主们，真是哭都哭不出声......
其实从小区名字就知道，这是由银城开发打造，银城物业管理，门禁管理严格，环境维护也较好，精装修交付可拎包入住，大多数房源已满两年，税费较低。
房源主力户型78-88平，打造小三房，按如今的价格，150万以内就可以拿下小三房，性价比高，流通性强。中介也表示，小区价格走低是因为周边新房太多，供大于求，不少新盘都是合作中介，有一定的折扣，新房价格决定了这边的上限。
不过因银城蓝溪郡的成交价比周边新房低，所以许多在旁边软件园上班的年轻刚需会考虑买。
除了银城蓝溪郡外，正方新城的地铁盘绿地理想城最近的成交单价基本在2万元/㎡，比当时收官销许均价2.3万元/㎡还要低！
写在最后：
对于买房人来说，市场趋于稳定，房子也逐渐回归居住属性，大家都知道品质更好、居住体验更佳的房子会更加保值、增值。不过对于刚需来说，现如今的大环境，好好淘一淘早前被炒的过头的板块，倒是不错的选择。毕竟捡漏一套地铁房，才是真香！
最后，如果你是刚需，你会考虑方山大学城或者正方新城板块吗？
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