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自住属性越强的板块，房价下跌的幅度越小。
这句话也得到了市场的验证，例如曾经风头无两的江北核心区，如今3万元/㎡不到就能买到；但江宁的百家湖、九龙湖区域内的新房和次新房，整体跌幅不大，算比较稳健。
而江宁有个板块，区域内低密住宅的房价十分稳定，甚至逆市创新高成交，成交单价赶超河西！
这就是江宁的老牌高端住区——三山！
成交单价秒杀河西，总价动辄上千万！江宁这里的老牌小区太壕了
江宁三山，可以说是曾经南京别墅市场供应量最大的板块。在最初的百家湖板块饱和后，百家湖别墅圈开始向将军山一带扩容，在将军路沿线围绕将军山、翠屏山、韩府山形成了全新的三山别墅板块。
2002年南京市政府重点开发江宁区的利好消息传出后，三山板块更是迎来了迅猛发展时期。
在2002-2003年间，据相关统计数据表明，三山板块共有一万套别墅面市，远远超出了2002年以前别墅市场供应量的总和。
帝景天成环湖实景
2003-2005年间，玛斯兰德、复地朗香别墅、香山美墅、瑞景文华、山水华门、帝景天成、运盛美之国花园等别墅项目的大量涌现，极大提升了三山板块在南京别墅市场上的地位，使其成为当时南京别墅板块中当之无愧的王者。
据了解，在2002-2003年间，南京市区的房价已达到5000元/㎡，而当时三山板块的别墅均价只有3000元/㎡左右。
三山板块内自然环境和人文环境绝佳，居住氛围良好。曾经连续三年荣登南京别墅销售冠军！该片区交通便捷，是江宁距主城最近的高端别墅区，因其良好的区位、交通、成熟的配套等，别墅入住率也相当高。
三山的滟紫台今年4月一套二手房1168万成交，单价5.5万/㎡，直接秒杀河西一批楼盘。这套二手房是位于将军大道的滟紫台小区，户型212㎡，创下历史以来最高成交价，直接逆袭了。
要知道总价上千万，足够在河西买到一套大平层了，比如近期河西南海珀星晖就有一套177㎡二手房908万成交，单价5.1万/㎡，滟紫台这套房的价格确实让不少人感到意外。
我了解到，这套房能够卖出高价一方面是因为房子环境和景观很好，是湖景房，万科物业，另一方面内部装修也不错，房主保养得当。
事实上，滟紫台所在的三山板块，是继东山之后最早发展的板块之一，作为江宁距主城较近的高端居住区，依山靠水，始终受到江宁改善人群的关注。
而除了滟紫台，三山脚下的玛斯兰德、证大九间堂、帝景天成等小区，同样吸引了诸多实力阶层入住，总价动辄在千万以上，万人仰望。
1、玛斯兰德：最高成交价2292万
玛斯兰德整体体量非常大，包含奔牛谷街区、百香果街区、捷豹谷街区、红木森街区、桃子街区、海藻树街区、羚羊谷街区、辣椒街区等。
玛斯兰德可以说是南京最有名的千万高端住宅之一，曾连续3年蝉联南京千万级别墅销冠。早在10多年前，玛斯兰德已经卖到3万/㎡，住在这里的人可以说是非富即贵。项目位于南京翠屏山风景区内，总占地面积700余亩，共打造500多幢双拼以及独栋别墅，容积率仅0.39，绿化率高达60%，经典的纯别墅小区。
主环路以内被山上蜿蜒而下的溪流自然分割成5个花冠状的半岛街区，花冠的内核由若干个4个1组的院落式小独栋组成；花冠外围溪流沿岸是一些豪华型独立别墅，围绕主题公园及中心会所，坐镇社区的核心位置。
其中，百香果街区于2018年卖出了一套二手房，总价达2292万，单价约41226元/平，暂无其他成交。
桃子街区于2018年起，共卖出7套二手房，总价1038万起，最高的一套总价为1770万，单价接近或突破4万/平。
2、证大九间堂：挂牌总价最高4748万
证大九间堂是证大旗下著名的别墅产品，2014年跻身为“亚洲十大超级高端住宅”前三甲，小区总共有62栋独栋，定位为中式高端住宅，户型面积600-1200㎡，名声在外。
目前该小区有4套二手房在售，挂牌均价约7万/平，总价普遍在4000万以上。
3、帝景天成：成交总价最高1836万
帝景天成整个小区面朝天然湖泊，背依翠屏山，其分为天水阁和半岛阁，天水阁为纯独栋别墅区，半岛阁主打独双拼别墅产品，也有少量独栋。
目前在网站上小区共卖出了6套二手房，总价1090万起，最高总价1836万，单价最高逼近4万/平。
不得不说，在改善当道的南京楼市，好地段+好产品已经成为购房者非常关注的重点因素，那么三山板块千万级住宅到底凭何优势屹立不倒呢？
1、片区不可复制的自然资源：将军山、韩府山、翠屏山拥有得天独厚的自然资源，不可替代。
2、板块距离江宁主城近，配套成熟：三山板块与百家湖、九龙湖板块仅相隔一条宁宣高速，配套完善的同时，还临近南航、河海大学等高校资源。
3、超低密终极改善产品，资源珍稀：三山板块内低密住宅众多，整体居住氛围浓厚，产品不少小区产品品质在线，受到买房人青睐；
4、当下购房者改善置换意识强烈：买房人有需求，就需要供应，三山板块产品主打改善，必然在改善大军的考虑范围之内。
江宁老牌高端住区，配套成熟、人气旺盛！
三山板块是继东山之后最早发展的版块之一，背靠丰富的山水资源非常宜居，作为江宁距主城较近的高端居住区，始终受到南京改善人群的关注。
三山板块内生活配套较为完善，教育资源、交通路网等都不错，但是板块的劣势在于商业配套匮乏，除了一些底商外，只有托米时尚街区一处大型商业。
托米时尚街区分为东区和北区，横跨托乐嘉华润苏果负一层、乐尚天地负一负二层，形成独立的小型下沉式广场，拥有多个出入口。
整个街区涵盖了从基础餐饮和日常休闲到诸多大型品牌商家，托乐嘉商圈的规模和影响力可见一斑，但人气上与夜市相比截然不同，只有一些餐饮店人气不错。
据悉，南京托米时尚街区以18-35岁的大学生群体及年轻家庭群体为目标客群，强调新颖、注重体验，融汇了网红美食、音乐餐吧、个护美妆、时尚购物、生活配套等多种业态。
三山板块内的这些商业满足了板块内居住者的日常需求，也带动了板块的名气和人气。
重回楼市，三山板块即将有地块出让！
今年7月，南京市本级住宅用地拟出让清单（7.26-10.30），在江苏土地市场网公布！共计36幅重量级地块，即将在10月底前拟挂牌出让！
其中就包括了三山的两幅地块，大家可以期待一下！
①佛城西路以北，隐龙路以东地块（原大全地块）
②佛城西路以北、规划道路以西地块（中电电气地块）
该地块今年2月才进行过规划调整，拟修改地块位于江宁区机场高速以西地区西北角，佛城西路以北，用地面积约3.71公顷。
拟修改地块内现状为空置宿舍楼。
将09-07地块科研设计用地(B29a)调整为二类居住用地(R2)，容积率≤1.1，建筑密度≤30%，建筑高度≤15 米，绿地率≥30%。
该幅地块位于三山板块， 周边有河海大学（江宁校区）、南京将军山中学（佛城西路校区）、佛城西路幼儿园，紧邻复地朗香，居住人气不错。
更让人感到惊喜的是，该地块的容积率≤1.1，建筑高度≤15 米，未来将打造低密产品，这也契合了三山板块的楼市现状，低密是其鲜明的“标签”。
与此同时，我在2023年江宁区拟上市经营性用地招商推介手册上也看到了这幅地块，预计今年将出让。
以上两幅地块位于三山板块，容积率都不足1.1，未来将打造低密度的改善房！
目前三山板块以二手房为主，既有像证大九间堂、复地朗香这样的终改项目，也有像江南青年城等这样单价在2万左右或以内的入门楼盘，周围商铺租金非常可观的。
随着新地块的出让，三山板块也将迎来久违的风声~
我回顾了近5年的土地出让及新盘动态，均没有三山板块的踪影。
板块内的二手房甚至年代久远到查询不到小区的地块出让信息。
出于好奇，我在南京网上房地产搜索了各家小区的土地使用年限，惊人的发现，三山板块上一次出让地块大约是在2003年，距今已经过去了20年之久！
翠屏湾花园城最后一次开盘是在2017年，均价23295元/㎡，其二期项目雍福龙庭，也是三山板块最后一个卖完的项目，土地使用年限从2003年9月到2073年9月。
托乐嘉花园最后一次开盘是在2013年，均价17672元/㎡，土地使用年限从2003年11月到2073年11月。
江南青年城最后一次开盘是在2005年，均价3049元/㎡，土地使用年限从2003年9月到2073年9月。
也就是说，这几家小区地块均在2003年出让，并且板块有新房卖也是6年前的事了，三山板块沉寂了太久！
三山板块如果真有宅地出让，对于改善需求爆发的江宁楼市来说也是是个好消息，你觉得三山有发展前景吗？欢迎留言讨论！
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