倒挂近5000元/平？南京一批昔日红盘要杀回来了！

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好消息！楼市政策利好如流水般纷至沓来，政策暖风频吹成为了市场信心复苏的重要助力。对市场预期的回归，也让买房人纷纷回归。

一时间，开发商连夜涨价、售楼处通宵营业，市场的火热气氛迅速升腾！就在此时，沉寂一时的网红盘，突然爆发了一波开盘加推潮。 

金陵华夏中心、金地大成汇文府、玄武宝龙城...一批红盘重出江湖让不少买房人十分期待！ 

紧急通知！南京5大神盘终于要加推了，河西、大校场...

楼市传统热销旺季“金九”已然来临，据统计9月南京超30家楼盘计划入市，其中值得注意的是不少昔日红盘时隔良久爆出新进展！

（统计信息仅供参考，具体以开发商发布为准） 

1、河西鱼嘴G97项目F地块：拿地6年项目建设开始提速

今年从6月底，鱼嘴G97项目F地块规划设计方案正式出炉以来，项目的建设进度加快。目前，项目建设许可已经审批通过，或许距离上市的时间，不远了！

鱼嘴G97项目F地块位于地铁2号线鱼嘴站附近，东侧为已交付的鱼嘴金茂悦。根据规划可以看出4栋32F高层住宅是围合布局而成，西侧5层集中商业，配合沿街底商。

从目前公示的效果图来看，项目外立面采用大面积玻璃幕墙，整体为银灰色系，非常高级。

2017年，金茂以73.4亿元拿下鱼嘴G97地块，由金茂、华润、平安三家公司共同联合开发。其中A地块为超500米的标志性塔楼，H、I地块为已交付的鱼嘴金茂悦，均由金茂开发。华润负责开发剩余板块，其中B、C为商业办公用地，G地块为华润鱼嘴润府。

在去年6月份，G地块还推出了一批住宅，即使比前期涨了约8000元/㎡，但192套房还是有近1900组人报名，综合中签率仅有10%。

项目前期是户型是以100㎡-166㎡的刚需和改善户型为主，但随着市场在不断的发展变化，现在的产品力无疑更上一层楼，河西南的板块的定位也发生了很大变化。  

2、金陵华夏中心：限高问题有望解决，预计9月加推F04号楼90套

大校场昔日红盘金陵华夏中心，自今年3月被华润置地正式接收后，终于迎来突破性进展！

据悉，项目预计9月迎来F04号楼加推，户型建面约139、178㎡，约90套房源，预计放风价在5.3万/㎡左右（含3800元/㎡升级装修包）。

2020年4月30日，华夏幸福摘得大校场G12综合体地块，总价63亿元。项目是南京首个双线地铁同期共建综合体，建筑面积约96万㎡，集购物中心、甲级办公、住宅于一体。其中纯商办总体量超40万方，包括约25万方的商业综合体，是南部新城最大的商业综合体。

项目规划光彩夺目，在市场上火爆异常，十人抢一套房的现象屡屡出现，但由于机场限高问题存在，此前命途多舛：

先是限高问题难以解决，房源不能出售建筑不能封顶，遭遇不少前期业主维权，后资金问题将项目股权（60%）出售给华润置地。

但近期，土山机场限高问题有了最新进展，官方回复：按市政府统一安排，市有关部门正与部队沟通，推进机场搬迁前净空影响相关事宜。

一旦限高问题能够顺利解决，不仅是金陵华夏中心一家项目迎来突破性进展，对于大校场、江宁土山机场片区等都是重磅利好，将更好地促进区域楼市的发展。

3、玄武宝龙城：时隔近2年，预计加推B2号楼96套，与周边新房形成约5000元/㎡倒挂

根据最新消息，位于新玄武板块的玄武宝龙城预计近期加推最后一栋楼，总计96套，户型面积约98、111㎡，放风价约4.5万/㎡。

项目周边有复地明日之城、中海玄武公馆、北京东路小学红山分校、科利华中学铁北第二分校等，目前新玄武新房价格约4.9-5.1万/㎡，而即将加推的B2号楼放风价与2年前相差无几，与周边新房更是形成约5000元/㎡倒挂。

优越的地段优势和优质的配套资源加持下，项目深受买房人青睐，玄武宝龙城上一次开盘还是在2021年10月，彼时开盘销许均价约43734-44176元/㎡，共推出184套房源、吸引256组客户报名，首付四成起，其热度可见一斑。

2020年7月3日，2020G21地块（玄武宝龙城）最终被宝龙以底价408000万元拍下，项目涵盖一站式购物中心、商务办公、文化娱乐、高档住宅、高端公寓集群等于一体，打造约58万方城市旗舰综合体。

2022年开发商暴龙暴雷，项目一度传出停工消息，但从今年8月发布的施工进展来看，玄武宝龙城正有条不紊地全速推进中，业主和买房人不必过度担心。 

4、华润国际社区：收官多年，近期爆出有少量房源可售

此前，有消息称华润国际社区三期有少量房源可售，房源位于2栋、3栋、8栋之内，户型建筑面积包括87㎡、110㎡、127㎡、142㎡四种，共计9套，单价2.8-2.9万/㎡，总价243-423万。

2018年10月，华润国际社区收官开盘，推出最后4栋楼，共516套高层房源，精装均价28502-29069元/㎡，5370组买房人摇516套房，中签率9.6%。由此可见彼时项目的高热度。

目前，从南京网上房地产网站信息来看，华润国际社区推出的9套房源目前还未售罄，2号楼还有少量房源可售。

从目前小区二手房的成交均价来看，基本上维持在3-3.2万/㎡，相较于此轮出售的2.9万/㎡均价的房源来看，新房在房价上的确有一定的优势。

而且，相较于二手房，新房在中介费上还能省出一笔不小的支出，对于有自住需求的购房者还是有一定的吸引力的。

5、金地大成汇文府：时隔近一年，9月将收官加推C4、5号楼64套

近日，金地大成汇文府“绯闻缠身”（详情点击：外立面升级再起风波！南京高端改善红盘怎么了？我现场实探...），但值得注意的是项目预计9月迎来收官，推出C4、5号楼，户型建面约125、215㎡，共64套。

金地大成汇文府最近一次开盘是2022年11月，此前销许均价约4.7万/平、另有4100元/平升级包，含包整体均价在5.1-5.2万/㎡左右。

相比大校场板块今年新开楼盘5.5万/平的价格来看，大成汇文府有明显的价格优势。当然，我们是根据项目上一次领销许的价格，如今已过去近1年时间，不排除最后2栋楼会涨价。 

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续销8年、拿地30年...南京骨灰级老盘“命途多舛”

其实，除了金地大成汇文府、玄武宝龙城等项目之外，南京还有不少骨灰级老盘，有的已经入市销售，有的筹备上市，有的依然还在沉寂。 

1、鼓楼滨江一代江景神盘——时隔4年，世茂璀璨滨江最后一栋楼迟迟未加推

世茂璀璨滨江是世茂外滩新城三期项目，项目在力人学校学区＋江景房的双重加持下，让众多买房人心动。

目前还有最后一栋19号楼未加推，这栋楼靠江一侧为27层、两梯两户，另一侧为超高层57层、三梯三户，共216套。

追溯到世茂璀璨滨江上次开盘，还是在2019年，彼时精装均价约3.8万/㎡，时隔四年最后一栋楼迟迟未加推。从目前网上房地产数据显示，入市9370套房源，未售454套，去化约96%。

2、城北迈皋桥老盘——金浦御龙湾续销8年，目前售价约3.6万/㎡

今年7月，金浦御龙湾领A-1#销许，是项目最后一栋多层房源，主力户型建面约122、132、256㎡，毛坯销许均价约36500元/㎡。

该项目2012年拿地，2015年首开，如今续销已长达8年，可以说见证楼市从黄金时代到黑铁时代。从网上房地产公开的数据来看，入市4815套房源，未售1520套，去化约69%。

3、鼓楼滨江人气红盘——龙湖春江紫宸售楼处拆除，最后一栋楼待加推

龙湖春江紫宸规划打造40多万方的滨江城市综合体，包括滨江美宅、江景SOHO（面积预计60-140㎡）、地铁商铺和约300米高的地标办公。

龙湖春江紫宸最近一次开盘是2017年3月，至今已经过去6年，当时销许均价仅2.89万/㎡，户型面积93-109㎡，毛坯交付。此后便一直未有动静传出。 

小区的其他楼栋已经于2018年全部交付，只剩下最后一栋10号楼待加推。目前，项目售楼处已经拆除，小区二手房均价在42344元/㎡。

4、雨花宁南老盘翠岛花城三期——预计今年启动，或将打造低密度住宅产品

翠岛花城位于雨花宁南板块，东至玉兰路、西至舜天集团、南至软件大道、北至郁金香路，紧邻地铁1号线花神庙站。整个小区计划分三期开发，一期和二期已在2004年左右建成，共有10个花苑，60幢楼，约2510户，但是三期迟迟未能启动。

去年曝出小区三期项目的规划推动工作已经开始，正在进行场地平整和杂物垃圾清理。据了解，翠岛花城小区开发中断有特殊原因——开发商经过了改制。

翠岛花城原本的开发商是南京市雨花台区城镇建设综合开发总公司。2006 年，该公司改制，由南京石林集团收购，包括一二期的部分设施以及三期土地等一起打包给了石林集团。

据知情人士透露，翠岛花城三期土地容积率不到1，最快今年启动，打造低密度住宅产品。

5、城东麒麟山庄三期——拿地30年，规划疑启动

麒麟山庄公园境位于中山门东麒东路，1992年拿地，2007年首开，三期加推时间成谜，产权已缩水30年。

2007年7月，麒麟山庄首开，均价4101元/㎡，距今已经15年之久。项目周边的宁句城际已经通车，而三期迟迟未动。

据相关部门回应，他们最近的确有收到开发商递交的方案材料，目前也正在对接阶段，不过方案还未明确，具体何时有进一步进展还需耐心等候。

优势与挑战并存！这3点买房人千万不能忽视！

沧海遗珠，纵观这些骨灰级老盘，既有优势也存在众多挑战，它们想要从竞争激烈的南京楼市中突围，其实并非易事。

对于买房人而言，有些老盘地段、价格、配套等优势明显，是一次非常不错的“捡漏”机会，但是老盘自身存在一些优劣势，买房人不可忽视：

1、周边生活配套成熟，居住氛围已形成

从位置来看，这些老盘多位于城市成熟地段，周边居住氛围已经形成，生活配套十分完善。个别项目还身居主城寸土寸金的位置，可以说一大批买房人苦等多年。

另外，因为拿地较早，很多项目的容积率比较低，比如翠岛花城三期大概率也是低密叠拼或者多层。

2、产品设计过时，难从激烈竞争中突围

骨灰级老盘最被诟病的无非是产品设计、景观打造等。因为时间久远，当时的户型设计已经过时，比如当下流行的大横厅、跑道阳台，之前的老盘基本很难做到。以世茂璀璨滨江为例，相比市面上同产品类型来说，不占优势。

另外，部分老盘虽然拿地时间早，但是如今上市售价均不低，价格也不占优势。而且还有产权缩水的现实情况存在。

3、风波不断！前期业主针对新规划有意见

比如，麒麟山庄三期在规划上就受到了前期业主的反对。此前小区业主在楼栋上挂满35条横幅，就是因为开发商在三期项目的规划设计上与之前宣传的不同，引起了前期业主的强烈反对。

翠岛花城三期启动上也遇到了同样的问题，据了解早在2012年，开发商就启动了三期项目的后续开发。但是这一轮方案受到了翠岛花城一二期业主的强烈反对，业主觉得其中局部洋房方案与一二期小高层为主的风格不匹配，两个区域放在一起，明显影响一二期的形象和定位。此外还有间距、噪音等问题。

不得不说，这些骨灰级神盘上市，不仅仅要考虑周边竞品，有的甚至要安抚好现有业主的心态。对于想要购买的人而言，需要综合考虑项目的优劣势和自身需求，擦亮眼睛选房！

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