从4500元/平到7.5万/平！河西，二十年终于滚烫

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“轻舟已过万重山，河西新城的心动感，还在持续奔涌” 

“1979年，那是一个春天，有一位老人在中国的南海边画了一个圈”，这是深圳从一个小渔村发展成为国际化都市，自此沧海变桑田的故事缩影。

 从珠三角到江浙沪包邮区，类似的焕新魄力也在六朝古都上演。比如，前身为草长莺飞的“双闸”，如今它叫高楼林立的河西。

从2003年河西新城规划发布的那一刹开始，未来20年代表南京“高价值地产护城河”横空出世，它一口含下鱼嘴，拱起鱼背，挺起鱼肚，不断推动河西成为南京楼市天花板......

NO. 1｜壹

河西，二十年

认识一座城市的方法有很多，但唯独南京这座城市你很难看得真切。毓秀的紫金山、绚丽的双子塔、魔幻的CBD......用一城千面来形容最恰当不过。

从楼市来看，在南京，众星捧月的地标板块，毫无疑问是河西新城。

2003年，南京拉开“一城三区”的战略框架，河西新城首次出现在大众视野，滨江建设启动。河西CBD一期16栋标志性建筑动工，新城科技园开工建设，河漫滩涂的改造自此启航。

奥体中心实景图

曾经是泥沙堆积、绿野桑田、炊烟袅袅、耕田凿井的村庄，但就像乾隆感叹泥沙成村庄一样，如今的河西也已不可同日而语。这片充满城市荷尔蒙的土地已经开始沸腾。

当年的老百姓们可能不会想到，在20年后，河西能够成为现代化国际性的城市中心，是新南京的代名词。

经过约20年的发展，河西CBD早已成长为华东地区仅次于上海陆家嘴的第二大中央商务区，成功将金融业发展为第一主导产业。

集聚金融类机构超1700家，持牌机构占全市50%以上，备案基金管理机构数量和规模均居全市第一……河西的产业含“金”量有目共睹。

浮华喧嚣之下，回顾河西飞速发展这20年，从河西中到河西南、江心洲，再到河西青奥滨江，城市配套完备醇熟，可供开发的宅地却愈发有限。

NO. 2｜贰

河西楼市巨大变迁

河西北：

河西北比较特殊，包含行政区属建邺区和鼓楼区，但却是地地道道的老河西人，是河西新城1.0版。

当时，河西的开发主要集中于龙江和南湖一带，南湖主要面向回城的知青、城市普通工人等草根阶层，而龙江面向的主要是机关公务员和大学教师群体，而且龙江是当年河西开发最热点的区域，比南湖的项目多，规模大，品质高，更受社会关注，因此，也更具河西的代表性，从而有了西贵的说法。 

如今的河西北有了更明确的划分，西临夹江，东滨外秦淮河，北至三汊河口，南抵应天大街，为长江夹江，外秦淮河交汇处。 

河西中：

河西中是河西新城初期发展规划、定位最高的微板块，主要承担商业办公、文化体育和中高档居住功能，形成新区中心、中高档居住区、滨江休闲地与都市产业园。

2003年，河西第一盘——金马郦城正式开盘，彼时以4500元/㎡“高价”入市的金马郦城还被很多老南京人吐槽“城乡结合部也卖这么贵”。

谁想到2013年它的二手房就已经卖到了23000元/㎡，2020年年底甚至接连成交2套7.4万/㎡房源。它的房价发展史，也成为很多中介劝人买房的“论证”。

2005年，中海塞纳丽舍、朗诗国际街区、万科光明城市、拉德芳斯等河西中楼盘拉开了南京高端住宅发展史。

2006年12月27日，仁恒在河西拿地，彼时这块地上什么也没有，整个奥体都刚刚起步，青奥会还没有举行，于是，由于预期没那么强烈、总价高、出让条件也实在太复杂，不少开发商望而却步。最终仁恒24.05亿“兵不血刃”拿下这几幅滨江地块。

仁恒江湾城也不负众望：铝板外立面、会所、酒店风、配备三大件交付的精装修、高品质物业......当下流行的高端神盘配置，它十几年前就有了。

2008年江湾城一期首开，再到2016年四期清盘，每一期都成为标杆。

▲江湾城实景图

在这一段时间，奥体建设也发力河西，“建设河西，经营河西”，积极投身于河西新城开发建设中。从清竹园、木樨园、翠杉园、丹枫园、海棠园、青桐园、紫薇园，到河西新城国际化地标建筑之一的青奥村，再到引领城市高端住宅市场的丹若园、天琴华樟等项目，奥体建设操刀的住宅产品一直与河西共成长。

2009年，河西万达开业，填补河西大型知名商场空白。河西新城建设西扩南延，河西中、河西北板块开发进入缩量供应阶段，江心洲生态科技岛启动建设，河西南成为后续房地产开发重点。

江心洲：

2009年，随着南京·新加坡生态科技岛项目正式签约奠基，江心洲终于步入整岛开发的崭新历史时期。从规划建设之初，生态科技岛作为新苏合作理事会框架下的旗舰项目和南京唯一一个整体开发的”江中明珠”，就被寄予了“迷你版新加坡”花园城市的美丽期望。

2010年，长江隧道开通，免费通行的夹江大桥解决了河西到江心洲一衣带水的夹江的交通问题，与此同时，穿江而过设站江心洲的地铁十号线，也已进入到施工阶段。

凭借中新合作的宏伟蓝图，2012年，银城、保利成为在这里拓荒的开发商。最初7000元左右/㎡的楼面地价拿地，在一年多后的2014年初，几乎是农田里的两家楼盘就卖到了26000元/㎡的高价，这个价位相当于当时仁恒江湾城的售价。

江心洲岛南

2014年的“2”字头： 银城长岛观澜、保利紫荆公馆、仁恒绿洲新岛、升龙公园道；

2016-2018年“3”字头：江岛华庭、胜科星洲府、升龙桃花园著；

2019-2020年的“4”字头：仁恒江湾世纪、仁恒江湾时代、荣盛江天瓴筑；

2021年璞境的入市，江心洲正式迈入“5”字头：均价50257元/㎡（可选3500元/㎡升级装修包），江心洲楼市一直在不断变迁、发展。

再后来，江尚紫薇、中海·江湾境、星叶栖悦湾、江心印园相继落子，河西CBD对望，感受城市超美天际线。

河西南：

一座闻名全国的“南京眼”，一座300多米的青奥双子塔（保利大剧院），一条以“九骏马奔腾”为灵魂图腾的江山大街。实际上隔开了河西传统意义上的中部和南部。

2011年，河西南鱼嘴区域的G07地块被世茂联合体以底价44.72亿拿下，并计划由两岸三地多家地产大鳄联手开发。一时间，这片待开垦的处女地便热闹了起来，很快，它便拥有了自己的名字——海峡城。

一座海峡城，半部河西南史记。2012年，折后均价1.7万/㎡的海峡城正式上市，总价只要100多万，首开去化8成多。

2014-2015年，五矿崇文金城、升龙天汇、正荣润峯、招商雍和府、佳兆业城市广场、鲁能公馆、朗诗熙华府等众多楼盘相继上市，起步面积段基本是80㎡以上，房价也升至2.4万/㎡，至此星八客全面就位，贴身肉搏。

“星八客”竞争激烈

2015年11月7日，河西南八大品牌房企正式联盟，南京楼市“星八客”亮相。“战略联盟”成员表示，联盟旨在推动河西南部片区整体发展，提升板块价值，共同打造河西中央住区。 

2016年，南外教育集团落地，同年5月13日土拍央企葛洲坝拿下河西南G14宅地，楼面价45213元/㎡。

“学区+高价地+限价3.5万/㎡”带来了新房二手房倒挂达1.5万/㎡，也吸引了一大批买房人抢购。

2017年10家楼盘集中加推3177套房，11月15日早上8点至16日早上8点，整整24小时有14640组购房者排队登记。“万人抢房”盛况至今仍然让大家津津乐道。

10个楼盘都要求8成首付，最高的首付超过800万元，多数房子的首付款在400万元左右。这意味着，当天有上万的购房者将数百亿资金存在了指定的银行里。在当天排队最长的佳兆业城市广场，349套房引来4268组购房者，排队长度已经超过200米。

2017年金地中心风华排队认购现场

2017年，凌晨1点正荣润峯认购现场

在“星八客”之后，正荣滨江紫阙、金茂府、绿地华侨城海珀滨江、天鹅堡接连入市，特别是2019年底葛洲坝南京中国府的首开，均价6.4万/㎡、最小230㎡，河西南千万级高端住宅闪亮登场。

2020年底，鱼背的万科翡翠滨江、融创滨江ONE，起步户型总价就已超780万（不含升级装修包）；紧接着，建发珺和府、颐和铂湾、深业龙湾上府等相继入市，新房总价门槛大幅提升。

现在的河西南，建发缦云、深业南湾上府，枫璟雅园、奥体建设G72将河西的一江一河收入囊中，品质站稳南京TOP梯队，既然提供了600万级的板块入门券，也有1000万级的性价比大平层。

NO. 3｜叁

超10万/㎡！

青奥滨江开启南京新时代

如今的河西不仅保留了激荡的风骨与傲然，还代表着南京向上的塔尖生活。

特别是青奥滨江带，从仁恒江湾城系列到中国府、中宁府，从万科翡翠滨江到伟星长江之歌，这里是由江景大平层组成的纯粹住区，也是南京圈层更为纯粹的“高净值圈层聚集区”，南京真正的高端住宅聚集湾区。

注：单价超10万/平房源不显示价格

听说，现在全南京身价最贵的有钱人，都在攀比“谁住的离南京眼最近”。

如果说河西新城是南京这二十年来开疆拓土的繁华代表，那么青奥滨江，是一张正在刷新的城市封面。

当长江奔涌而下，从欢乐滨江的无幅摩天轮到直插云霄的双子塔，一路都是蓬勃的城市荷尔蒙。

以卓美亚酒店、保利大剧院为黄金十字原点，北面的燕山路，过了江山大街后就变成了邺城路。

同样，贯穿江湾城1-4期的“河西最美支路”乐山路，在跃过卓美亚、青奥村的肩膀后，进入河西南，就摇身变成了曾经略带土气的双闸路，如今河西的价值原点。

河西青奥滨江

现在，在河西青奥滨江内，河西新房总价正式冲上两千万。伟星长江之歌、天琴华樟、中宁府起步面积就在约200㎡，总价1500万起的头部大平层，成为南京居住的金字塔尖，也成为南京眼里的风景。

这些高品质的楼盘，更加多元化的南京的居住需求，使河西迸发更大光彩。

本周六（8月26日）下午2:00，“极美南京，宜居宜业”系列房展会，走进品质建邺，同时举办建邺河西新城规划发布廿年发展价值研讨沙龙，一起来看看河西20年的沧桑巨变。

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