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365淘房 徐梦月 2023年，疫情全面放开后积压需求得到有效释放，商办市场整体吸纳量大幅增加，但成交价格并没有止跌，白热化竞争依然存在。
商业地产新周期下，纯粹依靠销售、收租的传统盈利模式，已不符合行业发展要求，写字楼产业园等资产的管理、运营、买卖、租赁和金融化等，正成为行业关注的焦点。
顺应新的发展趋势及要求，重塑产品力、开创办公新势力，是探索行业发展新模式的关键。
01.
写字楼市场白热化竞争
差异化创新是必然方向
当前，南京写字楼市场成交活跃度提升，但租金持续承压，市场全面复苏仍需时间。
2023上半年南京写字楼市场整体空置率25.4%，同比上升0.3个百分点。其中，江宁因为区域利好政策、产业集聚氛围及部分项目的租金优势降低空置率，吸引优质客群入驻。
租赁市场方面，写字楼租金价格持续承压，各板块租金同比微降，新街口租金同比降低0.2个百分点至4.21元/㎡/天，河西因新增项目入市影响，租金同比降低0.5个百分点至3.64元/㎡/天，租金缓慢下降。
销售市场方面，上半年南京写字楼销售市场仍以去库存为主，新增供应仅2.7万平方米。上半年市场成交量达19.7万平方米，成交价格约1.5万元/㎡。
下半年，南京优质办公楼市场预计迎来约23.89万平方米的体量入市，均位于河西板块，河西办公楼市场存在集中供应压力，预计整体空置率将有所上升。
在现有的白热化市场竞争下，差异化创新是业主的必然选择，如何打造差异化的产品、制定创意化的竞争策略值得深思。同时应该关注产业发展态势，积极引入有潜力的新兴企业客户，不断调整更新客户结构，以保持楼宇经营的持续性和前瞻性。
02.
优质办公市场需求持续增长
多板块新兴商务区强势崛起
南京市委市政府于2023年6月15日发布《南京市推进产业强市行动计划（2023-2025 年）》，明确“十四五”末，全市GDP总量超2万亿元的目标，着力发展软件和信息服务、新型电力、新能源汽车、智能制造装备、集成电路、生物医药、新型材料、航空航天等产业，推动现代服务业同先进制造业深度融合。
受南京全市稳固的经济基本面支撑，以及新行业持续发展的有利影响，南京优质写字楼及产业空间的市场需求有望持续增长。
在南京，新街口、鼓楼和河西三足鼎立，新玄武板块、南站片区、江北新区、江宁等新兴板块加速崛起的商务格局已然形成。
新街口：南京老牌核心商务区
车水马龙的南京新街口商圈，东南角的南京中心，西南角的南京国际金融中心，西北角的金陵饭店和亚太商务楼，东北角的德基二期写字楼，高度密集的楼宇，构成了新街口高端商务商贸业地标。
近年来，新街口也有不少老旧楼宇开启改造更新，如曾经的扬子大厦变身为壹城中心，打造总部经济，优化高端产业载体助推产业提挡升级。
新街口的区位和可达性优势明显，产业集聚度高，加上鲜有新的写字楼供给（金陵中环写字楼预计明年交付），这一区域的楼宇资源常年处于稀缺状态，新街口也成为全南京写字楼租金最贵的区域。
河西：国家东部地区金融服务中心
河西CBD是华东地区仅次于上海陆家嘴金融贸易区的第二大中央商务区，国家东部地区的金融服务中心，是集金融、总部、会展、文体、商贸于一体的首批江苏省现代服务业集聚区。
河西CBD沿着江东路震撼排列，承载着现代商务商贸功能，逐步发展成为南京楼宇经济的重要一极。
目前，河西CBD已基本形成产业集聚态势，初步构建了产业发展平台，区域影响力显著增强。已吸引到包括世界、国内500强、上市公司、跨国公司等在内的几千余家企业入驻；其中，阿里巴巴、小米、京东等区域总部也落户于此。
未来，德基世贸中心、南京国金中心、南京信泰中心等高端写字楼也将吸引更多企业总部进驻。
新玄武：科技巨头云集的产业新城
2014年，玄武区成立了铁北红山新城管委会，共盘整1340亩可建设用地，这也是主城难得的可供开发的大片土地资源，为产业升级提供了广阔空间。红山新城以产城融合思路“白纸作画”，最终在84万平方米的土地上，开垦出一座“玄武新中心”。
据悉，板块已累计引进招商、星河、复星、宝龙等11家总部企业，共建了一批优质产业载体。与此同时，红山新城还成功吸引了江苏铁塔、中科软、京东五星、H&A银行等20余家龙头企业入驻，聚焦数字经济，吸引投资超过450亿元。
正如江东路之于河西，新玄武CBD则由大壮观路串联。星河WORLD、星河中心、南京国际数码港、玄武之光、招商局中心、复星江苏总部等写字楼产业园纷纷落定，后期将形成以数字经济主导的创新发展高地。
在这快速发展的第十年，从昔日的城乡接合部，到创新资源集聚、科技巨头云集的产业新城，新玄武以全新姿态聚力科技创新，推动产业转型。
江北新区：总部经济新中心+产业创新中心
隔江而望，江北新区中央商务区被赋予了极高的期望。中央商务区始终坚持将总部经济这一新经济形态的发展，作为区域产业体系构建的重中之重，强化龙头企业区域型总部的集聚。
目前，江北新区中央商务区着力引入了中交投资南京有限公司、盛航海运、中铁建华中区域总部、长江南京航道工程局、江苏省国际货运班列有限公司等十余家重点总部企业落户，初步构筑总部经济区域集聚的新中心和创新发展的新高地。
金融产业方面，则通过产融结合、创新转化，以大数据、人工智能、区块链技术应用为支撑，建设科技金融、自贸金融、绿色金融、数字金融和普惠金融等新金融高地，助力南京打造东部地区重要的金融中心。
另一边，江北新区研创园板块吸引了包括Synopsys、ARM、鲲鹏生态创新中心、阿里巴巴创新中心、中国科学院计算技术研究所、深圳清华大学研究院力合科创中心等重点项目，努力打造具有全球影响力的产业创新中心、世界级高新技术产业集聚地和国际一流的对外开放合作平台。
03.
推动存量楼宇城市更新
为产业升级开拓新空间
如今，有相当规模的建筑存量正面临“生存危机”，有些“过时”的老旧楼宇正在加速贬值。南京如何先行先试，推进城市更新，焕发新活力？
2021-2015年是南京全面建设典范之城的起步阶段。南京将以城市更新试点为契机，重点聚焦历史底蕴深厚、开发建设较早、亟须更新改造的主城四区（鼓楼、秦淮、玄武、建邺），江北新区和其他各区重点单元和重点项目也将纳入试点范围。
在当下城市更新的步伐中，一批老旧楼宇、厂房已重返“青春”，不仅改善城市面貌，直接提升经济效益，更有效弥补周边片区缺失功能，为整个城市的产业升级开拓新的空间。
例如，秦淮硅巷·悦动新门西“蜕变”为物联科技与文化载体，依托明城墙、南京第一棉纺厂、南京印染厂、城南热电厂老旧厂区等历史古迹和工业遗存，以物联网产业、体育文化为主，对旧城存量资源进行盘活，拓展商业文化空间。
建邺金基智造园 （江苏智能制造新都市产业园） ，前身为南京第二机床厂西厂区。现已成为“高品质、高质量、高科技、高税收、高颜值”的新都市工业区，吸引了众多专精特新企业、龙头企业的入驻。
鼓楼红创Park，脱胎于1958年建立的南京战斗机械厂。历时两年改造，红砖元素被大面积使用，保留了原先厂房高挑高、低容积、四面通敞的基本框架，将园区巧妙融于红山自然生态之中，提升了园区的功能品质和潜力，成为集文化、娱乐、生活为一体的活力社区。
老旧商业楼宇更新改造的正确逻辑，在于通过区位分析、客户调研、现有价值评估，再结合公司、社会与产业层面的战略，找到符合自身条件的精准定位，通过专业化运营，实现项目改造的最高价值。
今年以来，积压的商办需求得到有效释放，办公行业迎来稳步复苏。
商业地产新周期下，如何顺应时代发展趋势，迭代产品、重构价值、洞见机遇是探索行业发展新模式的关键。
为了展现南京办公市场最新面貌和创新成果，推动办公良性健康发展，应对商办市场新挑战，2023第五届城市标杆办公总评榜正式启幕！
哪些是你心目中的标杆办公项目？
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（本文实景图来源：熊伟）
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