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不知不觉，2023年上半年已经过去。上半年，在新房、二手房市场上，以稳为主，但改善项目热销是大势所趋。
在上半场，南京土拍可谓是“轰轰烈烈”，不同于前几年，一年三次固定时间的土拍，今年截至到今天，南京已经进行了2场土拍！上月4幅地块已经挂出，即将开始第三次土拍！
每次挂出的地块数量和此前相比有所减少，但是就江宁土拍来看，这三次，江宁挂出来的都是核心区的好地。凭借土拍，江宁今年在楼市中成为了最亮眼的黑马！
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江宁成今年楼市最大黑马！2大宅地遭到疯抢，4大变化值得关注！
1、供地方向，变了，地块少而精
首先，明显可以感觉到今年江宁的供地方向变了，聚集在核心区。
前几年，江宁出让的地块基本集中在方山大学城、禄口、正方新城等板块，但是今年整个房地产市场遇冷，针对江宁市场改善无房可选的状况，这两次土拍江宁的地块都是核心区的精品地。
而从结果来看，这种策略是对的。
2、报名、拿地房企的名单，变了
报名房企们，与往年相比发生了一些改变。
之前地价相对来说不算很贵，拿地的门槛低，不论是超大房企还是小开发商，各种类型的都能见到。
但是，自从近几年“三道红线”+疫情影响，一些开发商暴雷，部分房企在今年土拍“失踪”了。
不要说成功竟地，连参拍都未见其身影。借钱买地这种老路子走不通了。
考验谁家有现金的时刻到了！事实证明，有钱的还是国字头和央字头的。
3、土地基本情况，变了
不知从何时开始，出让宅地是百亩大地的情况几乎消失了。例如早期的龙湖春江郦城、万科金域蓝湾，占地面积很大，甚至要分组团。
甚至相邻的地块出让，房企会在这连续拿地，例如方山的中海方山印、中海观山樾、中海和山。
但是如今出让的地块，占地面积都不算特别大，未来做大型社区的可能性不大。
原因有两个。
其一，就江宁核心区来看，核心区大多数地块靠厂房拆迁进行土地性质修改，剩下的土地已经相对零散，很难连成片。
其二，社区都是封闭式的。若是一个社区占地面积非常大，那么意味着所有的车在这附近都必须绕行。
若是把一个大型社区分为若干个小组团，小组团之间又有公共道路互相连通——缓解交通拥堵，尽可能的避免堵车是可行的。
基于此，未来土地供应，也会在“小规模地块、小组团发展”这条路上一直走。基本不会有太大的变化了。
就算是小地块，它也十分抢手。
4、开发商节奏，变了
在前几年土拍要求现房销售的情况下，开发商的节奏明显缓慢，有些开发商甚至拿地两三年项目还没上市。
现房销售取消，外加市场影响，明显感觉到现在开发商的节奏不断加快。
①拿地16天，百家湖G16地块就出规划！
根据规划，项目拟建9栋高层住宅及相关配套设施，该地块将有华发操盘！
②科学园G08地块，3个月公开售楼处！
·3月17日，科学园G08地块被招商拿下；
·4月6日，科学园G08地块规划出炉；
·4月28日，案名公布“璀璨璟园”；
·6月17日，预计公开售楼处，放风价3.5万元/㎡.......
从拿地到预计公开售楼处仅用了3个月。
项目共规划了13栋总高14-18层的小高层产品，容积率仅2.1，户型建面约100㎡、135㎡。
户型图如下：
100㎡的户型做的中间户，三开间朝南，270°观景双阳台，采光面更广；动静分区，主卧套房设计，私密性更强。
U型厨房设计，使用空间更大。
135㎡的户型是更符合改善需求的，四开间朝南；客厅、书房、南向次卧均连接阳台，采光面更广，这也是该户型的一大亮点。
L型厨房设计，空间足够大，未来甚至可以坐中西餐厨房。北向带飘窗，整个户型南北通透。
值得一说的是，科学园此前的新房均价在3.2万元/㎡左右，此次璀璨璟园放风价3.5万元/㎡，可以说捅破了科学园板块的房价天花板！
最新消息，江宁低密宅地延期出让......
就在刚刚，南京土地市场网发布了关于延长三幅国有建设用地使用权出让挂牌竞买时间的公告。
其中上秦淮G27地块赫然在列，也就是说上秦淮G27地块出让竞买时间待定！
江宁NO.2023G27：未来科技城上新
地块名称：江宁区未来科技城宋邑路以北、凤仪街以东地块
地块四至：东至天禧路；南至宋邑路；西至凤仪街；北至规划道路
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：59190.6㎡
容积率：1.0<Far≤1.6
挂牌起始价：150000万元
最高限价：171000万元
起拍楼面价：15839元/㎡
最高楼面限价：18056元/㎡
该地块位于未来科技城南部，紧邻上秦淮湿地公园，周边有砂之船奥特莱斯、体育公园、游府西街小学江宁分校，已建成葛洲坝紫郡府、银城旭辉等多个项目；北侧为地铁3号线秣周东路站。
上秦淮作为江宁改善的后起之秀，一直被称为九龙湖的后花园。
而板块最近一次拍地是在2021年9月26日，经过24轮激烈的厮杀，上秦淮G88地块触顶摇号，预计281000万元成交，楼面地价20298元/㎡，加价的速度非常快，甚至有一轮直接加价8000万。据了解该地块报名房企达到了2位数。
最终被金隅摇号竞得，成交总价281000万元，楼面地价20298元/㎡，未来毛坯房最高限价32000元/㎡。
而值得注意的是该地块的容积率是2.0，所以打造的是18层的产品。
新挂的G27地块容积率：1.0<Far≤1.6，预计后期将打造低密产品。
上秦淮上次挂出低密地块还是2020年10月30日。
上秦淮G81地块进行出让，也就是目前的芳原，最高楼面限价21173元/㎡，毛坯限价3.28万元/㎡。18家房企报名了G81地块，分别是弘阳、德商、新城、中海、旭辉、仁恒、融信、香港置地、华夏、龙湖、建发、华发、中梁、银城、保利里城、金茂、越秀、绿都该地块1分钟报价15轮，3分钟不到报价27轮触顶摇号。
11月2日摇号被孔雀城以157000万元拿下，最终楼面价21309元/㎡，超过此前区域地王银城旭辉上淮铂悦府（楼面价19991元/㎡），晋升上秦淮新地王，毛坯限价3.28万元/㎡。
不难看出上秦淮的宅地还是很抢手的，毕竟每一块地块的报名房企都非常多。此幅宅地将打造什么样的产品？我们拭目以待！
写在最后：
下半年的土拍具体信息仍然未释放，但是根据零零散散的土地推介消息来看：江宁核心区的宅地仍然是出让重头戏。
那么，接下来的第三批次的土拍会有什么样的表现？我们时刻关注！
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