在南京买房，有任何疑问欢迎拨打400-8908-365-531，咨询房博士。
“曾经被疯抢，如今却被称为楼市弃子”
“成交周期动辄两三年，卖的价格还没有买的时候高”
“降首付、发补贴、换房退税、契税优惠...这两年楼市利好频出，却与它无关”
曾经被疯抢的40年产权公寓，如今开始被狠狠嫌弃了？那些买过的人怎么样了？在南京，这类房子还能翻身吗？
成交仅有“1”字头，一批房主选择卖房离场了
如今的南京，哪些买房人更后悔？一种是跟风投资了都市圈，如今高位站岗；另一种就是盲目购入40年产权的酒店式公寓，如今打折难卖…
根据某二手房平台展示的最新成交数据，我发现南京有大批酒店式公寓的房主都在亏本卖房。
河西南、南站、大校场、江北等昔日热门酒店式公寓，如今二手房成交价频频跌至“1”字头，成交周期动辄一两年，甚至3年。
南站万科九都荟：最新成交2套约42㎡房源，成交单价低至1.4万元/㎡，成交周期分别达到了595天（近2年）、1050天（约3年）。
据了解，万科九都荟约40㎡酒店式公寓于2016年3月推出，当时的精装售价约19000-20000元/㎡左右。对比来看，7年时间房价不仅没涨，还跌了近6000元/㎡，亏了二十多万。
大校场保利堂悦：最新成交一套约44㎡房源，成交单价22062元/㎡。2018年，该小区酒店式公寓产品的销售均价25000-32000元/㎡，对比来看，这位业主同样是血亏离场。
大校场复地宴南都活力广场：最新成交一套33.63㎡房源，成交单价21939元/㎡，成交周期665天。要知道，2018年，该酒店式公寓新房销售均价28000-30000元/㎡，如今相当于打了7折左右出售。
河西南升龙汇金中心：最新成交的2套房源，成交单价在1.3-1.6万元/㎡左右。
该盘目前还有新房在售，均价约为2.5-2.8万元/㎡。二手酒店式公寓的成交价与当时购买的价格相比，最狠打了近5折。
同样是位于河西的德基世贸壹号，1套146.42㎡房源，挂牌价500万，成交价340万，业主直降160万成交！单价仅23221元/㎡。相比其当时近4万/㎡的新房销售均价，直接亏了100多万元。
江北的东方万汇城：最近成交2套约40㎡房源，单价仅约1-1.2万元/㎡。该小区同样还有酒店式公寓在售，均价约17000元/㎡。
除了这些成交的二手房之外，我们看到还有很多房主正在降价甩卖，挂牌价远远低于当时购买的价格。
比如，南站附近的万科九都荟的酒店式公寓，房主挂牌价仅1.5-1.6万元/㎡，远低于当时的售价，而且有的房源已经挂牌超一年，依然无人问津，流通性令人堪忧。
据中介透露，酒店式公寓的成交情况并不乐观，目前打折降价、亏本出售基本上成为共识。
“未来不愿意买的人更多，所以现在能出手尽快出手”，据中介介绍，不少房主宁愿亏本，也想尽快卖出，回笼资金。
库存去化周期高达65个月！昔日香饽饽变成烫手山芋？
曾经的楼市“香饽饽”如今变成“烫手山芋”？其实，对于40年产权的酒店式公寓的争议一直存在。
有人认为：这类房子没有投资价值，买到就是坑到，碰不得。的确，40年产权的酒店式公寓相比住宅来说，有很多弊端。
无学区，不能落户，户型、采光一般，得房率低，水电费高、交易税费较高，居住人群混杂......这些不利因素让很多意向买房人打退堂鼓。
而且目前还有开发商将办公楼当作可以居住的酒店式公寓来卖，但买房人实际拿到手以后才会发现，因为商办性质用房没有民用水电且无法更改，没有排烟管道不能通燃气，一般也没有独立的下水管道，才发现自己被坑。
在楼市回归理性、房住不炒的当下，这类楼市产品的去化也十分艰难。
根据365智库统计数据显示，2022年南京40年产权酒店式公寓上市8508套，同比2021年水平减少超2成；2022年全年成交4239套，成交价格19220元/㎡，下滑约1成。
截止2023年2月末，南京全市未售库存25881套；按照近12个月月均去化计算，需要65个月才能去化完。库存高企的压力下，去年下半年众多项目积极跑量去库存，打折促销成为主旋律。
一方面是去化不佳，一方面是供应爆发，在售的40年产权公寓也开始大打价格战，“买一套送一套”、“特价房”等惊人优惠不断。
据了解，不仅仅是南京，北京、上海、深圳、西安、郑州、长沙等城市，曾经酒店式公寓都掀起过抢购热潮，如今价格也早已支撑不住。
北京公寓价格已经跌回13年前，成交均价比2010年还要低，有楼盘2017年卖3.6万/㎡，如今跌到了1.2万/㎡，缩水近70%。
上海公寓去化周期超过100个月，卖8年都卖不完，广州公寓去化周期超过40个月。南宁等城市甚至出现买房送loft公寓的情况。
市场两极分化！南京这类房子，到底能不能买？
“没有一个亿，不要碰公寓”。40年产权酒店式公寓真的碰不得？那为何还有项目热销，千万级的房子也不愁卖？比如深圳湾一号、南京新街口的金陵中環，卖的也相当火爆。
越贵越好卖？其实背后的原因并不复杂。
这些项目占据城市稀缺资源，核心地段、核心资源，而且不限购，这样的房子对于千万身家的人来说，购入一套很轻松，偶尔度假来住，放松休闲，在一定程度上已经不再是纯粹的投资属性，也有收藏属性。
相比之下，目前市场上绝大多数在售的酒店式公寓产品的客群：一是刚需，买房过渡，二是手上有闲钱，想要投资。小户型、低总价、交通方便是很多项目最大的卖点。
对于普通刚需来说，在南京主城100万总价不到，就能拥有1套自己的房子，能够让自己告别租房、在这个城市落脚，未来还可以出租，这样一想，买一套酒店式公寓，似乎也没有什么问题。
但是，如果还在想通过投资酒店式公寓追求回报，如今显然已经不再合适。
房价大涨的时代已经过去，而且酒店式公寓的居住体验难比住宅，交易税费、居住成本较高，不能落户、上学，在二手房市场上的抗性很明显。这也导致了酒店式公寓的流通性较差，变现能力弱，急用钱或者想置换，卖很难，除非降价抛售。
写在最后：
有人说，公寓是有钱人的选择，对于普通刚需而言，不要轻易尝试。在我看来，关于酒店式公寓能不能入手，没有绝对答案，还是要根据个人的需求来决定。
如果条件允许，还是建议优先选择住宅。如果确实准备长期持有，那可以优先选择主城核心地段、大品牌、地段好、配套齐全的酒店式公寓产品，即便最后自住，也有一定的优势，未来想出租也会更好租一点。
返回南京365淘房>>
在南京买房，有任何疑问欢迎拨打400-8908-365-531，咨询房博士。
- 独家团购
- 看房报名
- 订阅楼盘优惠
365推荐
换一换
温馨提示：本平台所展示的各项信息来源于各类公开信息、开发商或代理商提供信息，以及售楼处和相关场地的人工采集信息等，仅供平台交流、参考之用。考虑到信息公开和采集的时效性及局限性，以上信息可能存在一定的滞后或错漏，为保障您的权益，请在参考和实际使用具体信息时，务必注意向开发商及相关人员核实确认后再决策。给您带来不便敬请谅解。