百家湖赶超大校场？刚刚，南京土拍猛料曝出…

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土拍大战一触即发！

2023南京第二批次供地土拍大战将于5月10日（周三）打响，11幅优质地集中上市，楼市格局即将改写！

刚刚，我得到小道消息，目前已有约24家房企报名参拍！网曝华发、颐居、建发、华润、招商均报名，其中百家湖G16地块约20家房企报名。

在此次出让的11幅地块中，我们能够发现，虽然在楼市下行期，热门板块依然是开发商关注的焦点，像百家湖、燕子矶、雨核、大校场仍然是哄抢的对象，后天的土拍中也大概率触顶。

 而禄口、桥北、人居森林几幅地块暂时还没有开发商透露会有拿地的意向，如果没有国资平台托底的话，后期是否存在流拍的风险，我们将拭目以待。

城南：大校场、雨核稳定输出！人居森林能否逆袭？ 

一个是主城顶流板块——大校场，一个是新兴富人板块——雨花核心区，还有一个是雨花新贵——人居森林，一举一动，全城关注。

NO. 1｜壹

大校场G13地块

大校场NO.2023G13地块信息

四至范围：东至祥天路；南至汇景南路；西至特色街巷；北至汇秀路。

出让面积：28037.35㎡

用地性质：R2二类居住用地

出让年限：70年

容积率：1.0

建筑高度：≤60m

建筑密度：≤25%

绿地率：≥30%

起拍价：217000万元

最高限价：248000万元

竞买保证金：43400万元

未来入市毛坯限价：未设毛坯限价

大校场NO.2023G13地块出让要求：

（1）地块位于土山机场净空保护区范围内，在土山机场未搬迁或未得到部队书面同意前，建构筑物最高点绝对高程不得大于72米。

（2）地块西侧距离特色街巷50±5米范围内住宅建筑高度为18-30米，其他住宅建筑高度≥35米。

（3）为建设高品质新城，地块须打造高舒适性和低能耗科技住宅，采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式，外立面须采用高品质板材。

该地块南侧一路之隔即为在售的华润润鸿府项目，东侧一路之隔为南外南部新城校区，西侧紧邻规划特色街巷，北侧为汇秀路，以北还有2幅宅地待出让。

地块周边的道路网络密集且已成型，出行十分便利。地块邻近在建地铁5号线神机营站，北侧为应天东街，南侧为绕城公路，东侧有承天大道，市内外交通便捷。

地块所在片区教育配套十分完善：东南侧已建成南京外国语学校南部新城校区；西南侧规划有初中、小学；西北侧规划幼儿园各1所，均已纳入南外教育集团。

地块北侧有正在建设的高端万象系大型集中商业，西侧为已开工建设的国际路居住级社区中心，同时融合部分基层社区配套，为未来业主提供便利的配套服务。

值得一提的是，地块北侧临近机场河活力水环，西侧紧邻特色街巷，景观资源丰富。

根据官方招商推介介绍，地块内可建建筑高度60米的高层住宅及35米多层住宅，可形成西低东高的错落布局。地块要求住宅建筑达到国家绿建二星标准。

从整个板块来看，大校场G13地块周边新盘云集，未来市场竞争会非常激烈。未来势必也是拼产品，看哪家房企能够拿下了，拭目以待！

NO. 2｜贰

雨核G14地块

3月推出的雨核A10地块触顶摇号，被万科摇中，引发广泛关注！5月趁热打铁，与该地块位置相邻的雨核A8地块（NO.2013G14）上市，地块编号为NO.2023G14。

NO.2023G14地块信息

四至范围：东至守正路；南至数字大道；西至霖梅路；北至规划纬二路。

出让面积：36575.88㎡

用地性质：R2二类居住用地

出让年限：70年

容积率：1.0

建筑高度：≤100m

建筑密度：≤22%

绿地率：≥30%

起拍价：251500万元

最高限价：288500万元

竞买保证金：50300万元

未来入市毛坯限价：未设毛坯限价

雨花台区西善桥街道数字大道以北、守正路以西地块，紧邻万科G05项目。从现场来看，G05项目上已有多台挖掘机在工作。

另外，地块周边还有金基嘉玥和华润置地中心，目前在售的竞品仅有华润云上润府。距离较近的次新房小区还有中海城南公馆和龙湖天钜。

从地块现场来看，地块西侧还有一片土地待出让，地块北侧紧邻规划幼儿园和小学用地，在建初中。

从位置来看，地块南侧紧邻数字大道，知书路也已通车，片区内路网已经成型，通达性较好。毗邻地铁S3号线贾西站，无论是前往主城核心区、河西还是去南站高铁外出，都非常便利。

雨核G14地块所在板块配套非常齐全，规划2所幼儿园、1所小学，初中在建，预计6月竣工；高中为中华中学雨花分校已经投用，一站式教育资源为地块价值加分。

值得一提的是，在今年雨花土地推介会上，中华中学透露，规划的初中、小学各一所，将交由中华中学办学！目前双方正在进行开办前的准备工作。

除了一站式教育资源和华润大型综合体商业之外，医疗配套也完备。在建的省妇幼保健院总部项目就在地块的东南方向，而这也是雨花首个三甲医院，预计2026年建成运营。

地块周边仅有2家楼盘——华润云上润府和金基嘉玥，后者已经收官，目前仅剩云上润府在售，户型约108-171㎡，目前小户型不多，主力在售143-171㎡大户型房源，含升级包均价约4.3-4.4万元/㎡。

总的来看，这块地位于雨花数字城核心区域，软件谷北园、南园、西园的中心地带，也出于连接河西新城与南部新城的纽带上。商业、医疗、教育、交通配套优势都很明显。

根据用地条件，该地块未来可建6栋25层-30层的高层住宅，可沿纬二路布局2层的社区配套用房，地上总建面约10.2万方。

NO. 3｜叁

人居森林G15地块

人居森林自去年7月地块流拍后，供地节奏有所放缓，这是时隔近1年时间，板块再度出让宅地。

此次出让的雨花台区雨花经济开发区龙舌路以东、西寇北路以南地块，即为人居森林十六期地块。地块编号为NO.2023G15。

在板块楼盘去化低迷、纯新盘启动速度较慢的背景下，这块地上市能否一扫阴霾，值得关注。

NO.2023G15地块信息

四至范围：东至碧玉路；南至吉祥路；西至龙舌路；北至西寇北路。

出让面积：33955.83㎡

用地性质：R2二类居住用地

出让年限：70年

容积率：1.0

建筑高度：≤80m

建筑密度：≤22%

绿地率：≥35%

起拍价：181000万元

最高限价：207000万元

竞买保证金：36200万元

未来入市毛坯限价：未设毛坯限价

值得一提的是，在年初公布的上半年拟出让地块名单里，人居森林拿出的是人居森林二期、九期地块，但是最终今年首个出让的还是选择了地段位置更加优越的十六期地块，雨花经开区还为此专门召开了推介会议，可见意义之大。

从交通配套来看，地块周边的路网已露雏形。根据官方消息，西寇北路、文竹路、龙舌路、绿罗路、碧玉路及规划一号路将于2023年6月底基本具备通车条件。距离该地块最近的为地铁S3号线天保站，已建成通车，一站直达河西南。

另外，今年6月底，人居森林板块路网将实现基本打通，骨架全面拉开。

中部主干道龙藏大道已建成通车，可无缝接入绕城公路、扬子江大道等城市快速道路，跨秦淮河即可进入河西南部鱼嘴地区，完成快速通达。岱山东路北延跨秦淮新河大桥去年已通车，岱山西路北延已实现通车，前往河西、软件谷等都非常方便。

一站式的教育配套也是该幅地块的“杀手锏”。人居森林片区规划1所初中、2所小学、3所幼儿园。其中36班初中和36班小学计划2023年6月动工，2025年5月交付，2025年9月应当可投入办学。

值得一提的是，雨花经开区已经与南京市一中教育集团签订了合作办学协议，成立南京市第一中学雨花教育集团，地块紧邻的学校均为一中教育资源加持。除此之外，1所18班幼儿园也已经完成方案设计。

人居森林开发时间不久，目前板块内在售楼盘仅有2家，分别是：越秀天萃、铂玥江南，还有中北金基G41地块待上市。板块目前毛坯限价最高为36500元/㎡。

按照最新规划，人居森林板块共有12幅住宅地块、2幅商办用地。除了已上市的铂玥江南、越秀天萃，中北金基G41地块，人居森林仅剩9幅住宅用地，其中八期的二类居住用地，容积率仅有1.5。

雨花人居森林，与河西一桥之隔，这里拥有大片净地。板块只拿出了8%的规划土地做住宅开发，均被绿地环绕，生态环境优越。8%的住宅开发用地+50%绿地覆盖率，让人居森林成为了长在森林里的城市。

根据规划，人居森林片区将打造10万方集交通、商业、休闲于一体的地下城， 建成后将成为南京乃至全国首个“城市落差地下综合体”。

此外，江豚广场连通鱼嘴的秦淮新河入江口步行桥(暂定名)， 已通过国际招标完成初步方案设计，汇聚顶尖桥梁公司和专家， 将打造南京代表性的网红桥。

重大项目的加持之下，能否进一步增加人居森林板块发展信心，提升购房吸引力，交给时间去验证。

城北：燕子矶新城遭哄抢！兴智、幕府创新区还有戏吗？ 

本次城北推出了燕子矶新城、幕府创新区、兴智科创新城等多板块地块，其中幕府创新区G21、兴智中心G19两大地块均曾经挂出却临时终止出让，这次的成绩值得期待。

NO. 1｜壹

燕子矶新城G20地块 

燕子矶新城G20地块具体位置为：和燕路以东、宜春街以南、燕春路以西、晓庄街以北。地块用地面积共53800㎡，规划用地性质为二类居住用地，容积率为2.8，建筑高度为100米，绿地率为35％。

地块规划示意图

在教育配套方面，地块东南角规划一处12班幼儿园，200米范围内已有仙林外校燕子矶校区、晓庄小学及伯乐中学，可充分满足片区教育需求。

仙林外校燕子矶校区

在商业配套方面，地块南侧为晓庄国际广场，所在片区东侧万象商业综合体正在加紧建设；北侧现有1处基层社区中心，可为周边居民提供便利的公共生活配套。

万象天地商业综合体

在交通配套方面，地块西侧毗邻和燕路、栖霞大道及过江隧道，区域内规划有密集的次干路与支路网，机动车出行十分便利。

2022年年底，红山路-和燕路快速化改造，地铁1号线北延、7号线北段的正式开通也让这里的交通条件得到极大改善。

值得一提的是，和燕路418号（锦湖）A地块就位于地铁1号线北延与7号线北段的交汇换乘站——晓庄站旁，未来搭乘轨道交通可以直达新街口、河西、软件谷等南京众多核心板块。

之前燕子矶新城出让的地块基本都位于经五路两侧，从南边的万象天地直抵长江，而目前这条首席中轴线已经几乎饱和，西向大面积空地现在显得十分“诱人”，特别是在1号线北延与7号线北段正式通车后，晓庄成为双地铁站点，交通非常便利。作为燕子矶西出让的为数不多的地块，晓庄站附近地块优劣势都非常明显，但值得期待的是它在老城之中仍有更新升级的可能性，这点很难得。

NO. 5｜伍

兴智中心G19地块

城北兴智中心G19地块位于目前比较火爆的兴智西区，紧邻地铁6号线兴学路站，轨道交通便利。目前周边新尧金地广场等已对外营业，生活氛围比较成熟。地块旁的都会紫京及滨江龙湖翡翠上城目前加精装包均价都为3万/㎡左右。

地块区位是东至兴学路，南至纬六路，西至经十二路，北至恒广路。规划用地性质为R2二类居住用地，出让面积31172.7㎡，容积率1.0挂牌起始价99600万元，最高限价113000万元。

对于南京刚需来说，兴智科创新城是南京为数不多可以选择且板块整体素质较好的板块之一，单价2.7-3万/平，总价250万左右，这在南京靠近主城区域非常难得。

此次兴智中心西区出让的地块位于都会紫京、滨江龙湖翡翠上城以北，地块所在片区规划小学1所、幼儿园3所（36班），地块紧邻地铁6号线兴学路站，轨道交通条件比较好。

NO. 6｜陆

幕府创新区G21地块

幕府创新区G21地块具体位置为：东至五佰村路，南至现状，西至现状，北至幕府东路。规划用地性质为R2二类居住用地，出让面积11764.88㎡（含仅出让地下空间1610.46㎡），容积率1.0＜Far≤2.5，建筑高度≤80米。挂牌起始价59000万元，最高限价67000万元

幕府创新区算得上主城鼓楼最后一片可供大规模开发的储备土地，片区经过重新整合规划，幕府创新区横空出世，新鼓楼跃然纸上。

2021年9月，鼓楼区幕府创新区G70地块经过29轮竞拍，以总价31.6亿元被葛洲坝拿下，楼面地价24140元/平，毛坯限价达到40500元/平，也就是目前的长江悦府项目。作为区域内首幅出让的双限地块，幕府创新区未来的高度也已经定下。此次出让的地块也位于幕府创新区中，未来值得期待。

地块周边目前已经建成了24班旭日景城小学，24班南京市二十九中幕府山中学，五塘幼儿园共3所学校，规划有24班小学、9班幼儿园1所。

我现场探地时遇到一位家住云谷山庄的业主，对于这里他表示：我们这边环境也好、生活也方便，这块地位置挺好的啊，就是不知道以后卖多少钱，要是比德水香林还贵那就不划算了。

作为南京主城的重点发展区域，幕府创新区北依幕府山，南沿津浦铁路，西起大桥南路，东接栖霞玄武，着力打造五塘、桥东、幕府、小市四大发展核心极。“十四五”期间，幕府创新区计划投资的重大项目将超过40个，投资规模超过400亿元。 

幕府创新区规划产业载体215万㎡，目前华能滨江总部基地一期、中储物流产业园、幕府创新小镇一期等34万㎡载体已建成投用。

据了解，幕府创新区按照“全域更新、单元策划、分项实施、滚动推进”思路，片区初步划分为13个城市更新单元，将片区全域统筹，分单元逐一推进，更好地实行全域更新。

随着一幅幅地块出让，幕府创新区的未来更值得期待！

江北：两幅地仅4家房企报名？ 

江北2幅宅地将迎来土拍，一幅为江北新区浦东路以南、规划道路以西地块，另一幅为浦口区江浦街道公园北路以南、河滨路以东地块。

这两幅地块位置在哪里？地块现状如何？我们前往这两幅地块进行了航拍实探，一起来看！

NO. 7｜柒

桥北G02地块

江北新区浦东路以南、规划道路以西地块位于桥北区域，地块东至现状，南至宁港路，西至安浦路，北至浦东路。 

地块出让面积为24540.55㎡，容积率为1.01≤Far≤2.0，建筑高度为H≤80m，起始总价为5000万，最高限价为57200万，起始楼面价为10187元/㎡。

近年来，桥北片区鲜有住宅用地出让，上次拍出住宅用地还要追溯到2019年的弘阳桥北G01地块，时隔4年后桥北再度挂出住宅用地，该地块的亮相也将在一定程度上缓解区域新房市场的紧缺现状。

从今天的航拍来看，周边分布的住宅较多，生活配套还是比较齐全的。 

目前该地块表面还是比较杂乱的，地块上面有各种绿植、杂物、车辆，暂时还没有平整的痕迹。

该地块周边在售新房为中建国熙公馆，均价为3万/平左右，周边二手房多以老旧小区为主，均价在1.7-1.8万/平左右。

一方面，该地块位于桥北区域，楼盘住宅众多，居住人口非常多，无论是地铁还是自驾，过江都可能面临拥堵问题，未来居住的舒适度或许并不高。

另一方面，该地块周边二手房众多，且很多都是拆迁安置房，同时地块周边还有国电环境保护研究院、华东分公司等一批产业园区，地块周边界面一般。

NO. 8｜捌

浦口G18地块

江浦街道公园北路以南、河滨路以东地块位于浦口老江浦，东至现状，南至文德东路，西至同心路，北至公园北路。

浦口G18地块出让面积为31206.24㎡，规划用地性质为R2二类居住用地，容积率为1.0≤Far≤2.2，起始总价为96000万，最高限价为109000万，起始楼面价为13983元/㎡。

从现场来看，该地块位于江浦老城区，紧邻地铁10号线龙华路站，周边车流量大，未来可能会受到噪音影响。

地块周边社区林立，二手房挂牌均价为2-3.2万/㎡，其中雅居乐雅尊府挂牌均价达32582元/㎡，是区域天花板。

目前地块表面已经蒙上了一层绿网，还是比较整齐的，四周围挡也已经竖立，但可以看到在地块中央设置了一处停车场。

从网传的房企报名名单来看，该地块吸引了华发、招商、金地、龙湖4家房企报名，热度还是不错的。 

地块与鼎业国际花园二期小区紧挨着，不远处即是江北虹悦城地标，周边还有浦口区中医院、三中、实验小学等配套，周边配套还是不错的。

江宁：百家湖宅地约20家房企盯上！谁能得手？ 

南京首批宅地出让中，江宁科学园G08地块十分抢手，经过47轮竞价触顶最高限价，最终被招商拿下，成交总价18.15亿元，成交楼面价17415元/㎡。

在即将到来的新一轮南京土地拍卖当中，江宁又有2幅住宅用地，总用地面积约6.5公顷，起拍总价超15亿元，其中1幅位于百家湖片区、1幅位于空港新城如意湖南侧，预计10号出让！

NO. 9｜玖

百家湖G16地块

自百家臻园之后，许久没有地块出让的百家湖核心片区，这次迎来的这幅宅地百家湖G16地块，据可靠小道，该地块已经吸引约20家意向房企的关注，其中包括招商、保利、万科、金地、中海、龙湖等知名房企！

百家湖G16地块土地出让面积为31104.63㎡，容积率为1.0起始价为121000万，起拍楼面价为18524元/平，最高楼面限价为21127元/平。

该地块处于百家湖板块，周边配套完善，南侧规划有小学、幼托用地，北侧即为秦淮新河，距离地铁3号线胜太西路站仅几百米。周边有紫金研创中心等产业，有大量优质客户人群。

周边基本没有新楼盘在售，主要靠近百家臻园，目前在售新房均价约43995元/㎡，未来成功出让，也将是大家入住江宁核心区的又一机会。

目前地块已经平整，等待出让。

这幅地块位于百家湖的老城区，严格来说属于胜太路，周边配套非常成熟。

1、交通方面，靠近3号线胜太西路站，出行比较方便。秦淮河大桥直接到南站。

2、商业方面，享受南站的商业配套以及百家湖的商业配套。

劣势在于周边环境比较一般，老旧小区为主，城市界面相对较差，地块旁边目前拥有一家汽车保养维修厂，再往前是污水处理厂，地块周边厂企较多。

由于周边发展较早，所以规划较少。

百家湖目前仅有1盘在售。

百家臻园位于江宁主城核心区域，寸土寸金的地盘上打造了7栋纯住宅，体量并不大，项目一共仅有458套房源。

目前在售收官房源，户型建面约135、143、180㎡，首付3成起，销许均价43995元/㎡，另有2800元/㎡升级装修包可选。

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百家臻园占地面积2.56万方，中央景观占据7000平，相当于一个世界杯足球场的大小，最大程度利用除了建筑以外的空间，形成1/5建筑+4/5生态的布局，做到“公园般的居住环境”。

百家臻园效果图

约500平的中心水景+双阳光草坪+成片乌桕林+中心休憩长廊+儿童主题IP乐园有机结合，满足遛弯、遛狗、溜娃等多种不同生活场景，情景交融。

项目采用双百万的入园大门，体量+材质+酒店化设计，时尚又不失品味的设计给足了业主归家的自豪感。迈进去，是高颜值的园林景观，是居家的舒适与幸福；踏出去，是喧嚣热闹的百家湖商圈，是摩登城市的灯红酒绿。

百家臻园效果图

在户型打造上，百家臻园建面约135㎡三房起步，另有143、180㎡的四房设计。

建面约135㎡三室两厅两卫户型：全屋开间约13米，三开间朝南超5.85米大横厅设计，客厅、餐厅、厨房LDK一体化，3.6米面宽的酒店式套房主卧。

建面约143㎡四室两厅两卫户型：南向四开间，约7.8米南向双联阳台，270度广角视野，LDK客餐厨一体化设计在保证宽敞空间感的同时，更增加了家人间的亲密互动空间。

建面约180㎡四室两厅三卫：改善属性更加纯粹，约36平餐客厅一体化，度假酒店式双套房，三卫全明设计，约8.9米跑道式双联阳台，南向约17.95米宽幕视野。

其中，建面约135㎡的户型设计更为惊艳。从面积段上看建面约135㎡三房设计，对于三口之家或是年轻夫妻而言足矣，轻奢风吸引了让不少年轻人；此外，全屋开间约13米、超5.85米大横厅设计，普通建面约135㎡的开间约7米，百家臻园几乎是其两倍，这不仅是“百家湖，只有一个”，更是“江宁楼市，只有一个”。

除此以外，还有江宁空港、溧水等多幅地块即将出让。这么多幅地块，你最期待哪块地呢？欢迎在留言区与我交流。

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