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江宁楼市用魔幻二字来描述最为合适，江宁板块在南京的定位是刚需、刚改板块，但是刚需板块出货较多，新房、二手房去化惨淡；相反，江宁改善板块由于供小于求，不管是新房还是二手房都十分火热！
改善盘二手房成交价屡创新高，赶超河西；刚需盘二手房却卖不上价格，不少业主亏本卖房！
最近，江宁改善客疯了！大平层二手房成交价屡创新高！
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最快7天成交，江宁2大改善小区成交价惊人！周边业主：羡慕！
前几天，江宁三山的滟紫台成交了一套房源户型建面约212.29平米，四室两厅一厨三卫布局，成交周期只有43天，成交单价突破5.5万/平，直接赶超河西！
就在刚刚，我发现方山大学城景枫法兰谷新成交了一套建面133.2㎡的大平层，成交总价616万，成交单价46247元/㎡！成交周期只有7天！
说到景枫法兰谷，在当时的江宁算是神盘了。2015年7月-8月，江宁300万级房源共销售 101套，其中法兰谷贡献了65套的销量，占比高达65%。
景枫法兰谷，位于江宁大学城板块内，靠近方山，周边环境优美，非常宜居。
要知道，现在方山大学城一大批挂牌2万/㎡的刚需二手房，业主降价都卖不掉。而景枫法兰谷4.6万/㎡火速成交，让人震惊！
怪不得我身边不少在方山大学城的业主都非常羡慕景枫法兰谷的业主！
虽然都是同一板块，同样的配套，方山板块刚需盘和改善盘之间的房价差距非常大，虽然这几年像武夷名仕园、世茂梦享家、万裕龙庭水岸等一批昔日摇号倒挂盘，房价不涨反跌，但是像景枫你山、景枫法兰谷等改善盘，房价却很坚挺，并且业主都还比较惜售。
这两套房源也是近期江宁成交单价比较高的房源，从中，我们也能发现3点：
1、好的产品是王道。不管是滟紫台还是景枫法兰谷，虽然交付时间不短，但是产品放到现在来看不过时。
2、稀少低密大平层。滟紫台和景枫法兰谷都是低密大平层，居住的舒适度较高，业主圈层也比较纯粹。
3、后期维护。这两个小区交付时间不短，但是小区的维护还是非常不错的，尤其是景枫加州城，绿植覆盖率较高，维护地也非常好。
这在一定程度上考验着开发商和物业的能力。
江宁楼市两极分化严重，同板块不同命！
江宁楼市目前呈现出两极分化的形式，一方面改善板块卖得火热，刚需板块却鲜有人问津；二同一板块，不同的产品，不同的开发商，不同的教育资源，房价也有很大的差距！
方山大学城：大平层价高且业主惜售，刚需盘降价且出货量多
方山大学城是非常典型的板块，背靠方山，风景资源非常优秀。
早期开发了非常多的改善项目，例如景枫加州城、景枫你山、五矿九玺台等，均为别墅或者大平层项目，总价较高，当时买的业主基本上市自住改善，目前二手房市场上的房源也比较少。
景枫你山本月挂牌均价44340元/㎡。
伴山香槟园本月挂牌均价43926元/㎡，仅有3套房源在售。
再看同一板块的其他品牌房企开发的刚需盘，挂牌价不涨反跌，不少业主降价卖房。
例如世茂梦享家，武夷名仕园等。
世茂梦享家本月挂牌均价24873元/㎡。
武夷名仕园本月挂牌均价21856元/㎡，出售量达到了140套。
九龙湖：同一教育资源，品牌、物业导致房价差别
九龙湖板块也存在这样的房价差别，同一教育资源背景下，品牌房企、品质物业导致了一定的房价差别。
例如万科翡翠公园和骏景华庭。
万科翡翠公园本月挂牌均价43338元/㎡。
骏景华庭本月挂牌均价35420元/㎡。
同一板块的二手房价之所以有这么大的差异，主要与开发商品牌、物业水平以及装修标准有关。
众所周知，品牌房企以及物业水平对于房价的影响力还是很大的，而这一点在江宁体现的尤其明显，“招保万金”的品牌价值还是存在的。
以托乐嘉为例，更换万科物业后，二手房价有了非常明显的提升；同样一街之隔的银城千花溪与骏景华庭，二手房价也相差甚远。
除了开发商外，改善板块的价差远比刚需板块的价差要大。
江宁买房逻辑生变，这3盘值得关注
从去年开始，市场真的跟过去不太一样了。
分化，已经开始。而且会越来越严重。所以，买房的逻辑，也在发生巨大的颠覆性变化。
下面这几个点，对当下买房人来说，非常重要。
①能一步到位就一步到位。普涨时代结束了。你买的房子如果后期很难卖掉，未来置换会更难。
②理性梳理购房需求，学会取舍。要认清现实，没有十全十美的房子。
③未来分化，贵者恒贵。你可以怀疑有钱人的人品，但不能怀疑他们的眼光。
近期这三盘值得关注。
1、百家臻园
百家臻园项目主力户型建面约135、143、180㎡，精装修交付，销许均价43995元/㎡，另有2800元/㎡升级装修包可选。
（百家臻园效果图）
百家臻园处于不可复制的百家湖核心区，周边配套醇熟；打造的是改善大平层产品，圈层更为纯粹，这个项目可能是近几年入驻百家湖最近的机会！
百家湖核心，超高端改善大平层，即将售罄
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2、朗诗·玲珑新亭
朗诗·玲珑新亭已领销许！开盘时间待定，销许均价39984元/㎡，无装修包，项目打造117、143、167㎡科技住宅，共3栋楼，148套房源，全屋智能化设计，精装修配置。
朗诗·玲珑新亭靠近龙湖春江郦城，周边配套齐全，环境优美，旁边的龙湖春江郦城房价也是目前江宁二手房市场的佼佼者；项目起步面积117㎡，改善客的专属，圈层纯粹。
3、中天·云来
中天·云来目前在售2#、4#，户型建面约99、112、115、143㎡，精装销许均价约34410元/㎡。
户型图包括建面约99㎡三房、112㎡三房、115㎡三房、143㎡四房。此外，还有77㎡的两房和88㎡的三房户型暂未公布。
中天·云来位于东山板块，周边成熟小区较多，南边紧邻明月新寓、东侧为金陵天成，生活配套齐全，居住氛围已经成型。
中天·云来样板间惊艳公开，进入小程序预约参观！
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2023年南京热门楼盘：
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