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城南次新房上市潮来了！
继龙湖天钜、大名城紫金九号登陆二手房市场后，刚刚，中海城南公馆也卖出了首套二手房！
成交价41364元/㎡、成交周期30天！曾放话要冲击5万/㎡，房主们的愿望还有戏吗？
41364元/㎡！刚刚，城南一代红盘卖出首套二手房！
今天，我在公开二手房成交平台上看到，城南昔日摇号红盘——中海城南公馆，成交了首套二手房！（仅以平台展示记录为准）
这是一套3室2厅建面约101.54㎡的房源，房主挂牌440万，最终成交价420万，成交单价约41364元/㎡，成交周期仅30天。
据中介透露，420万元是房主的净得价，房子已满两年，买方还需要缴1.5个点契税+1个点个税，累计约10.5万元。
中海城南公馆也算是南京一代红盘，凡开必抢，2020年6月正式收官，销许均价36156元/㎡。最后239套房源，吸引1603组普通购房人报名，中签率10%；287组人才购房人报名，中签率25.1%。房源抢手程度可见一斑。
我查询建面约101.54㎡户型的新房售价发现，该户型主要在2019年12月推出，单价约3.4-3.6万元/㎡，中楼层在3.5万元/㎡左右。对比来看。3年时间，价格上涨约6000元/㎡，一套房总价上涨60万左右。
曾喊话要冲上5万元/㎡！房主们的愿望有戏吗？
根据二手房平台展示的数据，目前中海城南公馆小区挂牌均价约43955元/㎡，正在出售34套房源。
我统计了这34套在售房源信息发现，建面约101㎡房源挂牌单价在4-4.9万元/㎡不等；建面约130㎡左右的房源挂牌单价在4.2-5万元/㎡不等；建面约83㎡左右的房源挂牌单价在4.6-4.7万元/㎡不等；建面约140㎡房源挂牌单价在5万元/㎡左右。
值得一提的是，早在去年上半年，小区还在限售期，就有业主挂出房源，当时单价高达5.4万/㎡。（后因还在限售期，房源暂被撤下）
由此来看，房主们对小区二手房的预期还是比较高的，而这也源自项目自身的区位和价值。
（中海城南公馆鸟瞰效果图）
中海城南公馆位于贾西，也是目前雨花台区重点打造的雨核片区，次新房目前仅有龙湖天钜和中海城南公馆。
早在今年2月份，龙湖天钜就卖出了首套二手房，从目前来看，已经有3套房源成交。成交价格在4-4.2万元/㎡左右。
中海城南公馆比龙湖天钜更靠近地铁S3号线贾西站，小区体量也更大，而且是“高低配”。项目体量约34万方，规划15栋6-33层住宅；其中一期是4栋6-12层小高层，2019年11月底交付，二期是11栋高层，2020年12月底交付。
（中海城南公馆高层夜景实拍）
（中海城南公馆多层夜景实拍）
该小区所在的板块也是目前雨花的门面，官方力挺，重点开发建设中，优质配套资源汇聚。
华润置地中心在建、中华中学雨花校区已经投用、省妇幼保健院总部在建，都在小区周边。优质教育资源落地，医疗、商业配套短板补齐，雨核的板块价值进一步提升，含金量自然不低，未来冲上5万元/㎡也不是没有可能。
从目前新房市场来看，雨核在售新房仅有云上润府，目前含包均价约4.3-4.4万元/㎡；万科G05地块3月份才成交，规划8栋21-32F高层住宅，预计下半年入市。另外，与万科G05一路之隔的雨核G14地块，马上将于5月上市拍卖。
从目前实际成交来看，虽然未达到房主的挂牌预期，但放眼全市，4万+的成交价格也不算低了。毕竟这两年楼市动荡，对于很多次新房的房主来说，不亏就是赚了。要知道，江北一些次新房上市，二手房成交价甚至不敌当时的新房入手价……
成交价最高突破5.7万/㎡！城南二手房天花板在哪？
2023年以来，城南多个次新房小区卖出首套二手房，成交价格一度让人非常惊喜。
除了中海城南公馆、龙湖天钜之外，软件谷的大名城紫金九号、安德门的翡翠天际等二手房均已上市，最高成交价甚至突破了5.7万元/㎡。
另外，赛虹桥板块的花语江南，目前也有二手房上架，挂牌价格超过6万元/㎡，势头秒杀河西。
一边是次新房上市，价格超预期，另一边，大校场、南站、板桥等板块的二手房，价格也呈现分化。
1、大校场二手房再回5万+
保利堂悦最新成交了1套90.21㎡的房源，成交总价452万元，成交单价50106元/㎡，创下今年以来该小区成交单价的最高值。（仅以网站展示的成交记录为准，不包括线下成交或已成交未展示的数据）
值得一提的是，这套房源成交周期仅16天，而且成交价格仅比房主挂牌价少了3万元。
我对比今年年后成交的同户型房源价格发现，前期基本维持在4.7-4.8万元/㎡左右，相对来说有小幅的提升。
2、南站二手房跌至“3”字头
去年12月，南站片区的中交锦致二手房成交价低至3.5万/㎡，引发一片哗然！今年2月，万科都荟天地F区成交单价也跌破4万元/㎡，刷新了该小区住宅成交价新低。
3、板桥二手房“以价换量”
板桥目前二手房涨价困难，基本维持在2万+，不少房主“以价换量”，成交单价不乏“1”字头，成交价一夜回到3年前也很常见，区域内住宅小区众多，二手房挂牌量较大。
写在最后：
雨核、软件谷、安德门、赛虹桥等一批次新房开始上市，未来城南的二手房天花板会在哪里？曾一度冲上6.5万元/㎡的南站还能重返神坛吗？软件谷和赛虹桥的次新房能否赶超河西？欢迎评论区分享你的观点。
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