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简直太令人意外了！
近日，2022年度市级宜居示范居住区创建项目名单发布，处于江宁大学城的金轮津桥华府以及东山的宁电馨苑赫然在列。
要知道，江宁板块地大物博，尤其是近几年品质小区层出不穷，而金轮津桥华府、宁电馨苑能够从成千上万的小区中脱颖而出，拿下这份榜单，着实让我心生感叹！
与此同时，不禁让人特别好奇，它们到底有着什么样的魅力呢？
近日，我带着一系列疑问实地走进位于方山大学城的金轮津桥华府，为大家解析小区的独到之处。
暴走实探金轮津桥华府，我现场拍下超多画面......
金轮津桥华府位于江宁大学城，属于1号线中国药科大学地铁上盖小区，从此站2号口出来有出入口与小区相连通，业主刷卡可自由通行，非常便利。
小区在开发之初，住宅部分便分为两个地块进行规划，其中A地块打造16栋7层低密多层住宅，建在地铁停车房之上，且1楼架空设计，阻断噪音。
B地块建设4栋18层高层住宅，单独成区，多层与高层两种产品在规划上分区相互独立。
从下方航拍实景图中，大家应该可以明显看出它的整体布局：住宅、商业、地铁自成一体！
接下来，首先带大家实地参观一下多层住宅区：
金轮津桥华府多层住宅区建于1号线地铁停车房之上，从下图中可以看到多层楼栋与一楼地面巨大的水平差。
我从现场目测，多层楼栋一楼的高度相当于一般高层住宅5-6层的位置。
也正是由于多层住宅建于地铁停车房之上，为了进一步减弱地铁停车房的噪音影响，多层住宅的1楼均采用架空设计，同时也更大程度增加业主家里采光效果。
多层住宅区人车不分流，行走在其中，随处可见各种行车指引线，路面上干净整洁，观感不错的同时，确实也存在一定安全隐患。
园区中央景观轴之处，打造了带有浓浓欧式风格的各种元素：
欧洲古典建筑风格的桥梁、插上翅膀的纯洁天使、圆形的休闲凉亭、半圆形的拱门......身处其中，着实有一种置身欧洲的错觉。
尤其是当下正值4月，春暖花开，园林景观的绿植郁郁葱葱，每逢微风拂过，花香四溢，更加增添了惬意之感。
多层楼下还规划了一处儿童游乐区，但现场设施相对简单，缺乏一定丰富度。
整体来说，多层住宅区的楼栋分布很合适，相互之间的采光基本不受影响，整个园区干净整洁、花草丰茂，且现场目测入住率颇高，生活氛围很浓厚。
但游乐设施相对单一、且内部园区人车不分流，确实也存在一定不足。
看完多层区，接下来再来带大家实地参观一下高层区，对比他们之间的不同：
高层区就在多层区隔壁，两个不同产品之间有一条路相隔，且高层区建在正常水平面上，有非常大的坡度差。
进入高层区同样需要刷卡识别，与低密多层区不相通。相比于其他市面上其他小区中的多层与高层互通有无，更是增加了一定私密性。
高层区由于只有一排4栋的布局，空间相对有限，因此楼栋周边只有一些绿植做点缀，内部人车分流。
我在实探的期间，与楼下还碰到几位小朋友在楼下一起玩耍。
整体参观了一圈，我也和业主进行了一些交流，对于小区的生活氛围，他们还是比较满意的，非常大的便利点就在于离地铁非常近，但沿着地铁线路的一排居民也同步产生了噪音困扰。
“我们小区环境很干净，离地铁也近，住着挺舒服的。但是靠近地铁的那边，经常受地铁运营影响。”
“地铁每天正常5点多开工，11点半收工，开进来和开出去的速度还是蛮快的，没有声音是不可能的。”
对此，你觉得金轮津桥华府怎么样？能够称得上是2022年度市级宜居示范居住区吗？欢迎扫码进群参与讨论~
荒凉多年，大学城地铁上盖商业长期空置，目前只有3家店运营
事实上，除了金轮津桥华府小区本身，相信大家对小区楼下空置许久的商业更是充满兴趣，今天我也同步进行了实探。
我了解到，该商业属于南京地铁公司，早于2013年建成，但长期处于空置状态，似乎一直都没有系统性运营。
早在2020年6月，南京地铁发布《南京地铁1号线南延线大学城停车场上盖物业改造方案设计项目招标公告》，透露位于1号中国药科大学站地铁上盖商业区正在招标，1-2层为商业区，商业区总面积约64950㎡。
之后在2021年8月，南京公共资源交易平台曾发布过一则消息，南京地铁药科大学上盖物业整体出租成交公告出炉，由江苏仁义邦投资管理集团有限公司以1.25亿元中标。
租期156个月，也就是13年（含一年装修免租期），一度让整个板块为之沸腾，以为这里的商业终于要启动了。
根据当时招标公告公布的信息显示，招商扣除地铁运营设备房、楼上住户设施及消防连廊等后实际计租面积为73005.48㎡（81126.48-8121）㎡，其中包括商业部分面积为38755㎡，室内停车场面积为30688㎡，室外停车场60个车位（3562.48㎡）。
但时至今日，我实探发现，这里的绝大多数商铺基本还是处于空置状态，唯有的三家店铺为肯德基、星巴克和7-ELEVEN便利店，难言荒凉之意。
对此，有业主这样对我说道：
“这里商业搞不起来，多少年了也没什么起色，之前还说要搞什么汽车城呢，都是不了了之，也没啥可期待的。”
多层2.45万/平、高层2万/平，产品不同，房价差异也在体现...
最后，对于金轮津桥华府小区的房价走势，我也进行了盘点分析：
金轮津桥华府前身为NO.2011G94地块，于2012年2月10日被地下铁道有限责任公司以2.7亿拿下，其中住宅部分定为金轮开发。
我从南京网上房地产官网上查到，住宅部分于2015年9月-2016年1月陆续上市，4栋楼均价在1.2-1.4万/平不等，当时购房有一定优惠。
其余17栋多层住宅于2019年2月一次性拿到销许，新房销许均价约18073-20749元/平，整体均价在2万/平左右。
时至今日，根据南京某二手房网站显示，金轮津桥华府目前有106套二手房正在出售，挂牌均价约24103元/平。
对此，我针对2023年小区成交记录进行了统计，今年一季度，金轮津桥华府共卖出11套二手房，其中多层占8套，成交均价约24506元/平；高层占2套，成交均价约20046元/平。
可以明显看出，不管销量还是成交价，多层住宅均更占有优势。
这样的价格与其新房时期相比，高层原本卖1.2-1.4万/平，如今二手房卖2万/平左右，溢价空间相对还是可以的。
多层产品原本卖2万/平左右，如今二手房在2.45万/平左右，虽比不上高层，结合以前的贷款利率等基本情况，也不算亏。
最后，整体看了一圈下来，你觉得金轮津桥华府宜居吗？欢迎留言分享~
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