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江宁作为刚需供货量非常大的板块，总价较低的新房主要集中在青龙山新城、禄口等板块，但由于距离主城较远，或受一些不利因素影响，许多人并不认可板块宜居度。那么，一些成熟板块热门二手房则可以作为考虑对象。
刚刚，我统计了4月以来，江宁成交价200万以内的二手房，发现：
1、成交房源最多的板块是岔路口和东山，4月内有5套成交。
2、最高成交单价为28113元/㎡，是一套面积约69.79㎡的房源，来自岔路口的南方花园C组团。
3、最低成交单价为7948元/㎡，是一套面积约111.1㎡的房源，来自禄口的永欣新寓海棠苑。
4、总价200万以内成交的几乎都是刚需小户型，分别从38-87㎡不等。
200万以内预算的话，购房者基本是考虑自住的，综合考虑来看，不建议选择偏远地区；可以考虑成熟板块的小户型，例如岔路口、百家湖、九龙湖、东山、三山等板块。那么究竟哪些小区值得考虑呢？
岔路口：南方花园
据链家网最新数据，南方花园目前有593套房源在售，一个月内带看1149次！相当于平均一天的带看量达到近40组，这样的带看量在江宁可以说是名列前茅了！
近3个月成交43套。
说到南方花园，相信很多刚需都知道，毕竟这个小区的位置实在是没得说，太方便！
南方花园位于地铁1号线双龙大道站旁，交通可谓非常方便；1号线直达新街口、南站；距离南京南站仅有一站地铁的距离，对于在主城上班，预算有限的刚需来说，这里可能是天堂！
同时小区体量也很大，分为：ABCD四个组团、瑞阳居、枫彩园，每个组团都有独立的大门。
小区以迷你小户型居多，成交量较高的是42、52㎡，总价110、155万，适合刚需过渡。
南方花园作为超级大盘有A/B/C/D、瑞阳居、枫彩园六个组团，其它组团环境都一般、房子老旧。唯独枫彩园由于是后来建设的，明显外立面更新，楼间距也更大，绿化也很多，人走在里面更舒畅。
南方花园目前是银城物业，但是由于小区较老，周边的城市界面不算太好，周边缺乏大型商业体，这也是让人比较遗憾的点。
九龙湖：殷巷新寓
据链家网最新数据，殷巷新寓目前有247套房源在售，一个月内带看212次！近3个月成交24套。
殷巷新寓位于九龙湖板块，如果想要细分，就用“东区”“南区”等进行区分。整个殷巷新寓，拥有三百多栋房子，大多是5-6层的多层住宅，累计为拆迁户提供上万套房子。
虽然殷巷新寓是拆迁安置房，但其靠近3号线诚信大道站，周边生活配套齐全，有农贸市场、苏果超市、汇金九龙商业街等。旁边则是银城千花溪、万科翡翠公园、万科金域蓝湾等众多高端小区。
外加开发区小学加持，所以成交量较大。
殷巷新寓房龄从1995-2010年不等，最小户型65㎡。因为小区体量较大，所以小区成交量很高。
目前小区60多平的房子总价在150万左右，有些甚至130万左右就能买到，成了众多刚需客的过渡之选。
殷巷新寓的缺点在于，小区没有正规严谨的物业，很多负一楼都被用作小卖部了，较为杂乱，租户较多，人员杂乱。
东山：东渡国际青年城
据链家网最新数据，东渡国际青年城目前有152套房源在售，一个月内带看475次！近3个月成交33套。
东渡国际青年城位于江宁核心地段，紧邻地铁1号线小龙湾站，靠近景枫KINGMO、太阳城、龙湾天街、金鹰等商业，周边配套非常成熟，还有竹山小学和竹山中学的教育资优势。
1号线到新街口、南站、南京站、夫子庙等地都非常方便。
小区37平单室套小户型和80多平的两房成交量很大。近期成交的80多平两房，成交单价在2.9万/㎡左右。
小区两百万出头就能买到70-80㎡的两居室。据成交数据显示，单室套及70、80㎡的两房成交周期都较短，有些一天就能成交。
东渡国际青年城周边环境、配套都可以算是高配，但是小区低楼层以及朝北的户型采光会有影响，大家购买时尽量避开低楼层和朝北房源。
三山：托乐嘉单身公寓
据链家网最新数据，托乐嘉目前有492套房源在售，一个月内带看899次！近3个月成交35套。
托乐嘉单身公寓虽然叫单身公寓但却70年产权的住宅，小区位于将军大道，紧邻S1号线翠屏山站，近南京南，日常出行十分便利。
内部迷你小户型居多，34、68㎡户型成交量最高，总价85-155万左右，刚需可以买来过渡。
值得注意的是小区建于2003年，房龄较老，内部环境一般，但好在许多房源已满5年，税费较少。
托乐嘉小区虽然靠近地铁站，但S1号线每一站的时间都很长，所以想去主城耗时比较长，自驾去主城相对较快，部分楼栋墙面维护不到位，个别户型不够方正。
最后总结一下这些小区成交量高的原因如下：
1、小区体量大、房源品质一般（或较差）：天景山公寓有十一个苑（其中春秀苑共72栋）、殷巷新寓共296幢......这些小区都是刚需超级大盘，人走到里面都会迷路。所以体量大，是这些小区成交量高的一大原因。
此外，像天景山公寓、殷巷新寓、永欣公寓等都是拆迁安置房，不仅房源品质差，还有各种各样意想不到的问题。
当然问题不一定每个超级大盘都有，但多多少少会有其中几种问题。
2、地理位置好，配套齐全：这些小区位于江宁各个小板块的核心位置，地理位置好，生活配套齐全。
东山的天景山公寓近1号线，靠近百家湖商圈、东山万达广场，日常生活非常便利。九龙湖的殷巷新寓位于区域核心位置，紧邻殷巷商业区，近百家湖商圈，周边还有地铁3号线，配套十分齐全......
（殷巷商业区）
生活配套齐全，能满足人们的日常生活需求，是这些小区普遍优势。有的小区更是紧邻豪宅，但两者共享同样的配套。
3、价格低， 刚需买入多
在生活配套齐全的情况下，低总价成了这些小区成交量高的主要原因。相比于周边3、4万/㎡的普通小区，殷巷新寓二手房均价只要2万/㎡左右；科学园板块二手房整体均价2.6万/㎡，天景山公寓二手房1.8万/㎡左右；禄口新房价已突破2万/㎡，安置房永欣新寓二手房才9000元/㎡左右......
由于这些小区许多都是安置房或者刚需盘，户型以小面积为主，加上单价低，总价自然也低。
对于许多预算有限的外来刚需客而言，在满足低价格和高配套的情况下，只能牺牲居住舒适度了。价格、配套、品质往往是成正比的，所以这些成交量高小区也只是部分刚需客量力而行的选择。
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