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回顾2022年，江宁区域楼市看点十足！
· 年初青龙山板块玖峰兰庭开盘成为江宁今年首个“日光盘”。
· 年中百家湖、东山等核心区域地块成功出让，百家臻园屡次热销成为江宁楼市的一段佳话。
· 临近年关中海方山印、融信秦尚栖庭、山和宸园等一批新房迎来首次交付。
在今年的土拍当中，江宁共出让11幅地块，其中中海方山G16地块和招商百家湖G51地块目前已经上市，其余几幅地块在2023年将有什么动作呢？在售的楼盘是否有加推计划呢？
2023年，江宁的上市量如何？买房人该怎么选？
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“以价换量”趋势明显，高品质改善更抢手
我们先来看一下今年江宁楼市现状：
一边是改善客群在疯狂追逐，改善品质楼盘一上市就被“秒光”；
一边是刚需客群，却在迷茫等待。
先从新房的数据来看，截止目前全市新房库存量高达7.8万套，而江宁库存量1.7万套，位居全市第一。
在2022年，江宁全新的房价格局已经形成。
江宁核心区板块：百家湖4.5万/平，九龙湖3.9万/平，东山3.4万/平，上秦淮3.4万/平。
江宁刚改板块：方山3+万/平，青龙山2.7万/平。
江宁刚需板块：禄口1.9万/平，正方新城2.2-2.6万/平，江宁滨江1.9万/平，湖熟1.6万/平，淳化1.9万/平
再从二手房的数据来看，据不完全统计目前市场上二手房数量高达14万+。
其中江宁二手房套数高达3万+。
在成交市场上江宁“以价换量”的情况非常明显，核心区的老破小和品质二手房成交量可观，而无地铁等配套优势的远郊板块成交量一般。
上半年改善房源新房市场紧缺，倒逼改善客转向二手房市场，一些品质二手房房价稳步上涨。
朗诗玲珑屿目前二手房挂牌价为46825元/平，今年7月成交单价更是高达5.2万/平。
万科金域蓝湾目前二手房挂牌价40158元/平，近30天带看量高达406次。
万科翡翠公园目前二手房挂牌价为43766元/平，近30天带看次数为123次。
而刚需板块的情况却不如人意，大量投资客紧急抛房，禄口、滨江等板块的多套二手房成交价创新低，但意外的是尽管这些近郊、远郊板块的房价走低，换手率却还不错，“以价换量”的情况非常多。
通过对江宁楼市的整体分析来看，改善和刚需都愈发谨慎出手，买卖双方的主动权大多是掌握在买家手里，因此在不确定的行情下，买房人更喜欢确定的房子，“确定的房子”无外乎有核心板块、利好交通和现有配套加持。
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惨淡！2023年江宁上市的纯新盘仅7家
据统计，江宁2023年预计有36家楼盘将推新，其中纯新盘仅7家。
其中南京金融城建设杨家圩G93、新都市正方新城G50、中国武夷东山G47、中天美好东山G90、明月建设东山G91、安居横溪G04地块目前仍处于地块开发阶段。
据安家在江宁统计，2023年江宁预计上市的储备纯新盘及地块共计7家，数量和前几年相比有了大幅度的减少。
其根本原因在于，今年土地供货量较少，且多幅地块流拍，今年被拍的多幅地块已经入市。
从表中可以看出以下3点趋势：
1、江宁核心区供货量有了提高。百家湖、小龙湾、东山这三个核心地段在新房市场上鲜有发声，但在今年的土地出让市场占比非常大，其中百家湖有1幅地块，上一次百家湖纯宅地供应是在10年前，而东山今年更是一口气出让了3幅地块。
7月招商摇号拿下的百家湖G51地块，即百家臻园，目前还有3栋楼未加推，而今年出让的东山3幅地块也将于明年迎来上市，令人期待的杨家圩G93地块住宅部分也将由仁恒建设开发，明年核心区将是江宁上市量的大头。
2、改善盘数量增多。目前百家湖、正方新城、上秦淮等板块内，多家楼盘改善属性显著。
3、长期沉默的老牌房企再度现身。从拿地房企来看，像是中国武夷、中天美好等老牌房企再次露面，时隔多年重返江宁楼市，与此同时品牌房企联合开发的趋势明显， 比如仁恒、奥体建设、朗诗等。
整体来看，明年江宁的上市量核心区看点十足，而一些刚需板块主要以续销为主。
对于预算充足的改善群体而言，明年的纯新盘选择比较多，可以看看仁恒和南京金融城建设联合开发的杨家圩G93地块、中天美好G90地块、明月建设G91地块和中国武夷G47地块。
此外，百家臻园和金隅华发·紫京四季两家在售楼盘，明年也将有楼栋加推，其中百家臻园预计于将于2025年交付，而金隅华发·紫京四季将于2024年交付。
值得注意的是，原本供应量大户的青龙山板块将在明年的新房市场上缄默，仅有雅居乐雅郡兰庭一家楼盘有房源加推。
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写在最后：
2023年江宁将有超过5000套的新房待上市，其中核心区将成为置业的主战场，可以预见明年的江宁将迎来大批量的改善产品喷涌上市，未来想在主城置业的买房人将有更多的选择，整个江宁无论是房价还是势能都会迎来全新提升。
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