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“在南京，炒房是很容易的，买房是可以很快赚到钱的。”
这是过去几年经历南京楼市热潮的人得出的总结，非常直观、简洁。
只要找准热点楼盘、热点板块，用低首付高杠杆买入，房价上涨之后卖出，半年时间本金翻倍不是梦。但是，这样的快钱，从现在开始，基本赚不到了，主要有两个原因：
1、市场整体行情不佳，买房人有购买力但缺乏信心，多板块二手房价横盘；
2、新房市场房价门槛普遍上涨，限价开始取消，3.5万/平的河西南、4.5万/平的河西中一去不返。
2022年是一个重要的转折点，是短期炒房和长期持有的分水岭，也是新房与二手房逻辑转变的重要分水岭。
新房、二手房境遇迥然不同！期间买了房的你怎么赚钱？
从每个月的国家统计局房价数据来看，南京目前的二手房数据不容乐观。据中指数据统计，南京8月二手房均价为35828元/平，环比跌0.41％、同比跌0.43％。
聚焦到具体板块，所有区房价环比均有所下降，仅玄武、鼓楼、雨花、高淳同比上涨。
有人表示，这是“一个馒头搭一块糕”的结果。但事实上，早前几年楼市最热的时候，动辄5%的单月涨幅，如今再也不会出现。这一年左右，不少小区房价真的几乎都没怎么涨，这是不可忽略的事实。
但反观新房市场，毛坯限价的一路上涨带着新房价格不断攀升。我们以南京最热门的板块之一——河西南为例。
▲河西南二手房挂牌量
从二手房数据来看，目前只有佳兆业城市广场二期和正荣润峯的挂牌价超6万/平，其余基本均为5万+/平，而海峡城云珑湾已跌破5万/平！
▲河西南新房价格
从新房数据来看，嘉璟峰、金鼎湾和禧、颐和云台源筑三个项目加包后价格在4.9万-5.2万/平；星叶云墅、南湾上府、金基朗樾府三个楼盘目前加包放风价约为5.1万-5.4万/平。
葛洲坝G29、金基G30、奥体建设G31是今年新拍的地块，G30与G31毛坯限价比之前出让的最高毛坯限价又涨了1650元/平，达到4.8万/平，保守估计未来加包价格会5.4万/平起步，房价门槛上涨。
除了河西南，南京几乎所有板块的新房毛坯限价相较于去年都有大幅上涨：
大校场毛坯限价由45800元/㎡涨至48000元/㎡，涨了2200元/㎡；
人居森林毛坯限价由33000元/㎡涨至36500元/㎡，涨了3500元/㎡；
江北城南中心毛坯限价由29120元/㎡涨至31000元/㎡，涨了1880元/㎡；
仙林湖毛坯限价由34000元/㎡涨至39000元/㎡，涨了5000元/㎡；
燕子矶毛坯限价由32000元/㎡涨至32640元/㎡，涨了640元/㎡；
正方新城毛坯限价由24200元/㎡涨至24800元/㎡，涨了600元/㎡；
雨山路毛坯限价从28000元/㎡涨至28280元/㎡，涨了280元/㎡；
河西中首幅双限地块毛坯限价就达5.5万/㎡；
河西南毛坯限价由46350元/㎡涨至48000元/㎡，涨了1650元/㎡；
这一年南京新房房价火速攀升，二手房房价受到市场及信心的影响，不少房主选择降价抛售，这其实就是新房二手房倒挂的消失。
你投资的房子可能没那么高的变现能力
有人说，房子拿到手后我就涨价啊，3.5万/平的房子我挂5万/平。
“你挂10万/平都可以。只要新房价格比你低，我反正就去摇新房好了。”有机会摇价格更低的新房，我为什么要买倒挂的二手房呢？——这是大多数人的想法。
在曾经很长一段时间，这个方法是可行的，所以我们看到不少小区业主抱团涨价。倡议书、海报、微信群、稿件、横幅等等方式层出不穷，虽然最终大多数仍尘归尘土归土，但不可否认的是势头真的打出去了，而现在明显不可能了。
在今年的二手房市场，大部分人的房子高价是卖不出去的。
有人又会说，那我不卖5万/平，我卖3.5-4万/平，那肯定能卖的出去了吧。
恭喜你，一旦挂出，大概率能卖出去。
但仔细一想，你亏不亏？
跟买来的3.5万/平的价格相比，你赚了；但别忘记，你还有3年限售期要挨，还有贷款要还，还有税费等成本。未来，短期买卖快速获利注定成为历史。
不管行情好不好，你都前有狼，后有虎。你投资的房子很可能没有那么高的变现能力。
2022年是一个重要的转折点，是南京楼市的又一次重大转型
从2020年下半年一直持续到今天的调控，真的还是一轮普通的调控吗？
2022是一个重要的转折点，是南京楼市又一次的重大转型。
转折点，都是有标志的。
1998年，转折点的标志是房改。
2008年，转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。
2018年，转折点的标志是住房属性的明确变化，货币化棚改的减弱信号，以及二三四线去库存的结束。
2022年，转折点的标志是三道红线压力下房企的不断暴雷导致不断蔓延的信心低落、预期悲观，甚至迷茫。
过去十年，住房有两个明显属性，一个是居住属性，一个是投资属性，公共物品属性相对来说是处于弱势的。（公共物品属性可以大致理解为保障性住房）
但是未来十年，住房将极大地弱化投资属性，转变成居住属性+准公共物品属性。（想想最近的各种住房保障政策，保障房，人才房，共有产权房，70年只租不售房等等）
就在今天，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉发表了一篇文章表示：现在我们需要的是，不再是投资多少项目、建设多少高楼，开发某个新区，需要的是有烟火气的生活！简单来讲，就是把空的房子装满人。
而眼下，南京不少楼盘的投资属性已经在逐渐弱化。
比如，上文提到的部分热门区域的二手房降价抛售，二手房不断打折，究竟挂多少才能赚？
比如，不少高价地主打改善产品，入手门槛动辄4、500万，未来房价涨到多少才能赚？
再比如，部分区域的二手房倒挂不明显，还长期卖不动，那新房买了还能赚吗？
这样的大环境，我只想说：
投资的话，与其乱买，不如不买。千万不要“炒房炒成房东”……
对于刚需，还是那句老话，想要挑座位，你得先上车。
路上的风景再好，没车你能跑多远？
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