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“170平报价1180万，240平报价1650万”
“目前报出来的价格普遍都比河西小区要高”
“最近有询价的人，问小区房价能不能翻一番”
新房尚未过限售期，雨花一批次新小区业主已经开始张罗卖房，有房源报价直接秒杀河西众小区！
是雨花业主心态膨胀还是河西老牌热盘跌入神坛？我走访板块内中介门店、并实探小区内景，摸底这些次新房小区的最新行情，一起来看！
备注：文中图片均为365楼市现场实拍，未经许可，禁止转载使用。
未过限售，二手房报价6.9万/平！雨花次新房小区业主开始飘了？
提到雨花一代红盘，赛虹桥板块的花语江南必须有姓名。科技住宅、大平层，一度是雨花高端住宅的品质天花板。
项目于2020年8月收官，当时推出2/3/4号楼，共216套房源。户型建面约170、240㎡，精装销许均价43260-45659元/㎡。共吸引1437组报名，平均7人抢一套，开盘当天房源全部售罄，热度可见一斑。
如今小区虽然还未过限售期，但是据了解已经有业主开始挂出二手房，我走访周边中介门店了解到，房源报价均破千万。
1、已有4套待售，二手房报价直逼7万/㎡
“我查了一下，挂出来有4套，其中，170平的3套，240平的1套”，在泰山路附近的中介门店，一位中介经理告诉我，花语江南小区还在限售期，目前没有成交记录，仅有几套房源挂出。
对于挂牌价格，他透露，3套170平房源挂牌总价在1150-1180万，折合单价约67647-69411元/㎡；1套240平房源挂牌总价1650万，折合单价约68750元/㎡。
“这个还不包含税，如果不满2年，还有增值税、个税、契税，1套170平的房源，税费还有八九十万”，中介直言：这些报价都不低，业主想要按照这个价格成交，难！
与此同时，中介也表示，因为房源还在限售期，短期想要成交也比较难。对于坚持想要提前挂出来的业主，建议挂牌价在6.5万/㎡左右。“实际成交肯定还有可谈空间，但是报太高也不太现实”。
2、秒杀河西！业主直言：房价要翻一番
花语江南虽然属于雨花，但是与河西一河之隔。从目前二手房报价来看，已经超过河西一些小区。尤其是与花语江南一街之隔、河西老牌高端住宅标杆——金隅紫京府。
中介直言：花语江南的二手房报价目前是超过金隅紫京府的。金隅紫京府也有170平的户型，目前挂牌价1100-1200万左右，而且因为已满2年，还没有增值税。
“我们这边限售期未满是不能挂出来的，但是最近来咨询的确实也不少”，同板块的另一家知名中介门店的经理告诉我，昨天还有一位花语江南的业主来询价。
“他说自己是4万3买的，问我现在能不能翻一番卖出”，这位中介经理说完笑道：你算算自己只要不亏本就行了。
而对于目前花语江南二手房的挂牌价空间，他直言：可以按照涨1.2-1.5倍来挂，但是就他的从业经验来看，未来成交价预计在6万/平左右。
“二手房现在确实不太好卖，尤其是这种大户型，我们最近成交的都是小户型，卖了好几套凤凰和美的房子”，该中介透露道。
与此同时，他表示虽然限售期未满不能出售，但是可以出租，目前花语江南不少房主将房源委托他们出租，1套170平的房子月租金大概在1.2-1.4万元左右。
3、分歧较大！中介直言：优劣势太明显
值得一提的是，我在走访各大中介门店与中介闲聊时发现，对于花语江南这个小区，各个中介的看法也不同。
有人认为：小区业主过于“膨胀”，挂牌价太高，并直言：学区不如金隅，而且还是雨花台区，紧邻高架，这些都是“硬伤”，未来成交价肯定比不上河西。
但是，也有人认为：花语江南和周边的金隅紫京府、禹洲吉庆里就不属于同一档次的产品。花语江南是高端产品系，起步170平，科技系统加持，非普通住宅能比，因此价格超过金隅紫京府是必然。
（金隅紫京府实景）
当然，也有中间者表示，小区优劣势都很明显。项目本身品质没话说，但是地段和配套尴尬，加上目前的市场行情，手握上千万的买房人，可选择的空间太多。
（花语江南小区楼栋实景）
“华润悦府、招商雍华府都有170平以上的，再说河西还有海玥万物、仁恒江湾城”，中介直言，花语江南二手房想要突围，并不容易。
我查了下与花语江南相距不远的金隅紫京府、招商雍华府150平以上的大户型二手房成交情况。
从网站公开的成交记录来看，金隅紫京府近1年未有大户型成交记录展示，仅有1套170平成交于去年3月，成交价7.4万/㎡。目前小区二手房挂牌均价约6.57万元/㎡。
招商雍华府目前小区二手房挂牌均价约5.8万元/㎡，最新成交的大户型均价约5.5万元/㎡。
现场实探花语江南！带会所，品质不输河西，遗憾的是…
是河西老牌热盘跌入神坛？还是雨花业主心态膨胀？中介口中的“优劣势都很明显”的小区到底长啥样？我也前往花语江南小区进行了实探。
花语江南小区位于雨花台区兴隆大街与凤台南路交口西南角，小区大门正对着凤台南路高架。
项目由中国铁建和路劲地产联合开发，住宅共7栋楼，户型只有2种，170、240㎡，采用五恒科技系统。
在小区外围就被楼栋的外立面一眼吸引，铝板+大面玻璃，可以说高端大平层的气质显露无遗。单从外立面来看，的确非常抢眼，可以说不输河西高端住宅。
我沿着小区外围走了一圈，发现生活配套不成熟，小区底商还在招商，仅有一个零售店。凤台南路一侧有一些建材店，没有找到餐饮、超市等。
正值下班高峰期，凤台南路堵车严重，整个小区周边城市界面一般。小区正南侧有个赛虹桥幼儿园，西南侧有个工农雨水泵站。
小区西侧有一条河流，道路界面相对较新，茶余饭后可以沿着河流旁边的栈道散步，风景还不错。
随后，我从小区西门进入到小区内部，正值傍晚雨后，小区内部实景让我非常惊艳。
首先，绿化率非常高，满目绿意，让人感觉非常舒适。
小区单元门的入户也相当大气，两侧玻璃门，仪式感很强，业主可以刷卡或者面部识别进入。
从现场看，楼栋外立面1-2层是石材，2层以上均是浅灰色+深灰色的铝板，再搭配大面蓝色玻璃，质感很强。
因为傍晚时分，有些家庭已经亮灯，黄色的灯光，绿色的园林景观，蓝色的玻璃，灰色铝板，整个色彩搭配下来，很显档次。
我看到，小区内部设有下沉式会所，有健身房等，有些业主正在内部健身。
因为下雨，在入户大堂前，物业也铺设了红地毯，防止地面湿滑，较为贴心。
不过，从整体来看，小区的物业管理水平还有待进一步提升。小区内部中央水景的水质不够清澈，物业人员对于外来人员的进出管理也不是特别严格。
写在最后：
从大的区位来看，花语江南所在的赛虹桥板块，优势明显，前往河西、软件谷、新街口都非常方便，真正的主城地段，而且本身产品力也非常突出，加上周边新房稀缺，目前仅有上铁淮风晓月在售，小区二手房入市有一定的优势。
从产品来看，花语江南相比河西一些老牌热盘来说，确实有一定的竞争力。只是，身在雨花，超越河西，让人颇为意外。作为一代神盘，你觉得花语江南最终成交价多少是合理区间？欢迎评论区分享你的观点。
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