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365淘房 张洲 地铁一响，黄金万两？
曾经的曾经，单项利好中，轨道交通的建设被奉为房价上涨的首要助推器，这一点也在一个又一个的楼市风波中被验证。
而地铁对房价加成的光环正在一点点的被剥离。
在宁句城际通车之后，S6号线沿线区域的房价可以说是毫无波澜，尤其是作为都市圈存在的句容。
作为距离南京汤山一站之隔的黄梅站组团，二手房市场甚至相较于年中，挂牌均价不升返降。
根据某二手房交易网站数据显示，2021年10月，在宁句城通车前夕，区域某小区的二手房挂牌均价为9300元/㎡。
而在宁句城际通车之后，2022年1月，该区域的二手房挂牌均价为9000元/㎡。相较于通车前，房价反而下降了300元/㎡，仅仅两个月跌幅达到了3.3%。
轨道交通对房价的助推作用，在都市圈楼市中荡然无存。
二手房存量大+新房挤压致使房价下跌
随后我和该片区的多位中介沟通，他们向我透露，造成二手房房价不升反降的主要原因就是新房降价，对二手房造成了挤压。
目前区域在售的新房房价基本上都在7000元/㎡左右，一套108㎡的精装房源也就70多万，而且还送车位。
而在二手房市场上，一套90㎡的房源，也要到70-80万，新房的价格优势非常明显，这也让很多有购买意愿的买房人更多的会去选择新房。
除了新房市场的挤压之外，二手房市场的庞大体量也是房价不升反降的一个重要原因。
据置业顾问透露，这一片区的总房源数大约有5万多套，根据某二手房数据显示，目前在售的二手房达到了3200套之多，这样的数量也是非常之庞大的。
在供给远大于需求的情况下，市场开始逐渐滑向买房人，同时，在新房挤压和市场大环境遇冷的背景下，便呈现出了地铁开通之时，二手房市场不升反降的情况。
有中介表示：“这段时间以来该片区的房价的确跌了不少，但是目前已经回调见底了，今年房价就有望回涨”。
在关于客群这一方面，中介告诉我，在经历了2021年的市场遇冷之后，基本上以自住为主，不过也还是有少部分有一定剩余资金但是没有购房资格的买房人前来投资。
在二手房市场上，90多㎡和120多㎡的三房销量更好，基本上都是出于自住的考虑，反倒是80多㎡的两房潜在购买意向的人较少。
这一点的市场表现和南京主城基本相似，在以自住为主的二手房市场，小面积三房更受欢迎。
总体来看，在宁句城际通车之后，作为都市圈的句容黄梅区域，二手房市场不升反降是多方面原因所促成的。
其既有市场遇冷的宏观因素，又有区域新房挤压、二手房体量较大的内部因素。
房价腰斩，业主泪崩，都市圈的房子碰不得？
然而，作为都市圈楼市，句容黄梅区域在2021年的表现情况虽然不尽如人意，但是也还说得过去，同样属于都市圈楼市的宝华和汊河就没有那么幸运了。
房价腰斩，降价难卖，业主断供......宝华和汊河的投资客们苦不堪言。
宝华房价从1.7万/㎡巅峰跌回8000元/㎡，业主断供法拍
2号线延长、并区规划......曾经的宝华楼市可以说是红极一时，在一个个美好传言与愿景之下，一批批投资客涌入了都市圈楼市。
凭借着一路之隔即是仙林，房价差距一倍之多，同时，在南京颁布限购令之后，多重效应之下，让南京投资客蜂拥而至。
彼时宝华楼市最风光的时候1.4万/平甚至个别高端盘飙到1.8万/平-2万/平。
更加令人难以想象的是，那时在宝华买房简直要靠抢，没有点关系无缘上车，每天高达100组客户到访，售楼处分分钟被挤爆。
众多买房人企图在这片神奇的土地上演房价翻番的美梦。如今4年梦醒后，现在1万/平都卖不掉，黑压压的二手房。
据365南京二手房网站显示，宝华标杆楼盘恒大雅苑二手房价在两年时间内由10721元/平跌至8306元/平。
恒大雅苑可以说是宝华的超级大盘，居住氛围浓郁，位于仙林大道18号，地理位置优越，距离仙林湖地铁站直线距离仅3.6公里左右，距离万达茂直线距离仅3.5公里左右。
这种情况在宝华二手房市场中比比皆是，如仙林国际花园小区的二手房挂牌均价从2020年4月份的11368元/平，如今跌至7705元/平，下跌了3663元/㎡，不到两年间，跌幅达32%
由于房价不断下跌，已经有宝华业主直接断供。
在新房市场上，由于二手房和新房差价并不明显甚至二手房价格更低，所以更多的新房陷入滞销状态。
一位深耕宝华楼市的中介告诉我，宝华高峰时能卖到1.7万/平，如今8000元/平就能成交。
汊河房价腰斩，炒房客血本无归
与宝华楼市同病相怜的还有汊河楼市，汊河行政上属于安徽滁州，与此前如日中天的江北新区仅一河之隔。
凭借着与南京一河之隔的优越地理位置、江北新区的政策影响加成，S4宁滁线动态的不断曝光，汊河楼市成为南京都市圈炙手可热的投资重地。
红极一时的汊河楼市，甚至有开发商将首开地点放置在了国际展览中心，开盘场面不亚于南京红盘。据房产经纪人透露，当时甚至有整批整批的上海人跑来汊河团购买房。
房价也从曾经的4000元/㎡一路飙升至超10000元/㎡，其中某精装楼盘达到了1.3万/㎡，无论是买房人还是置业顾问对市场都一片看好，房价超过2万/㎡指日可待。
然而，潮水退去后，市场回归理性，在没有持续性的人口涌入下，供大于求，房价开始下跌。
据房产经纪人透露，区域二手房顶点价格甚至达到过15000元/㎡，而现如今该小区的二手房房价基本上在7000元/㎡，可以说是直接腰斩。
而大部分小区的二手房房价和巅峰期基本上都有3000元/㎡的价差，毫无疑问，2018年进入汊河的炒房客亏的血本无归。
南京都市圈政策加持，未来的都市圈楼市将会走向和何方
从宏观角度而言，无论是汊河还是宝华，都是典型的都市圈楼市，都市圈楼市的整体颓像并非南京一家。
此前登上热搜的燕郊某投资客断供法拍便是都市圈楼市的一个缩影。
在北京城市副中心整体迁至通州、京津冀协同发展、轨道交通等多重利好之下。北漂刚需和大量炒房客、投资客涌入燕郊楼市，燕郊楼市迅速膨胀，房价接连飞涨，一度攀升至近4万/㎡。
北京航拍图
然而好景不长，2017年限购政策落地，燕郊失去了购房者的基础支撑，也失去了涨价的利好推动，房价一落千丈。
根据某二手房数据显示，目前燕郊的二手房挂牌均价为1.7万/㎡，存量达到了2.1万套，相较于2017年3万/㎡的高位，房价几乎腰斩。
燕郊航拍图
那么未来南京都市圈楼市将走向何方？
从宏观层面来说，楼市变化的影响因素有很多，短期内的金融、调控政策变化，中长期的产业、人口变化等等。
这一点是由市场总体的大环境所决定的。
而抛开宏观来看，对于都市圈楼市而言，其未来市场走向与中心城市息息相关。
都市圈楼市的本质就是中心城市的购房需求外溢，抛开短期内的炒作，其主要是价格差所引起的居住需求外溢。
汊河新城实景图
这也就意味着，中心城市的城市发展速度、产业聚集度、人口涌入速度将直接影响到都市圈的楼市，同时合理的价格差也是非常重要的因素。
再来看宝华汊河的楼市，此前在市场繁荣期，大批量的供地和投资客的涌入，让市场供给远远大于实际需求。
在潮水退去之后，投资客撤场，此前的庞大体量二手房正在慢慢被市场所消化，市场逐渐回归理性，供需关系渐渐平衡。
写在最后：
蓦然回首，你会发现，其实都市圈楼市更像是房子资产化的一个缩影，在经历了兴起、高潮、衰落之后，房子也渐渐的回归到了居住属性中。
再把视角拔高，全国的楼市也是如此，地产去资本化，房子去投资化，曾经那个房地产黄金时代已一去不复返。
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