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“江北新区的爆发还在后面。”
这是前两天《新华日报》在《搞创新，江北新区为什么行》文章的最后一句话。
2021年，江北新区GDP增幅在14％以上、一年融资过亿的企业有35家、政府投资落地项目超半数估值已增至4倍以上、引进海归近万名......
在楼市方面，目前江北新区新房最高价约4万/平、二手房最高成交价超5.6万/平，但与此同时，进入2021年下半年以后楼市却突陷入困局，降价难卖的房源比比皆是。
曾经“宁要江南一张床，不要江北一套房”，如今江北真的能超越主城吗？
▲2021年核心区楼盘开盘现场
官媒全版报道！一年引进高层次人才近万人！江北牛了
南京，一直以来都是全国的“创新名城”，在去年中国科学院、中国工程院新增院士数据中，南京地区一共14位当选，位居全国第二。
▲南京日报官方发布
在此之前，南京已经在科创等多个领域获得了令人瞩目的飞跃式战绩，这其中江北新区贡献卓著。
在近日召开的省两会上，省人大代表、江北新区党工委专职副书记罗群透露：2021年，江北新区GDP增幅达14%以上。
照此推算，江北新区直管区GDP将达到2560亿元以上，相当于一个中等地级市的体量，比2019年增加700多亿元。
在这几年，南京江北新区经历了一次巨大的飞跃：
①、2021年江北新区新增58家企业获资本市场融资，其中35家融资过亿，融资总额超过100亿元，有10家左右生物医药公司很可能在今、明两年，登陆科创板和港股；
②、近三年内，江北新区国有平台投资的、落地江北新区的产业项目，超过半数的估值已超过当初投资的4倍；
③、高层次人才及留学归国人员近万名，引进中外院士78名，其中50多名院士的项目已在江北新区产业化落地；
毫无疑问，科技创新产业的集聚对城市化的发展是有着重要的推动作用，但是这就需要大量的时间、资金成本的投入才能见成效，远没有其它城市那样”赚钱“那么快。
这就是南京要走的路也是江北新区要走的路，一条与其它城市完全不同但注定更加艰难的路。
在《新华日报》的报道中，有这样一句话：我相信南京的未来就在江北新区。
科创是江北新区未来为之骄傲的资本，也是江北新区崛起的关键，我已经不止一次的听到“最近的未来”这个宣传语了。
与新城建设同步迈进的还有江北新区的房价涨幅，随着城市化进程加快，开发商与买房人紧随政策东风，“抢滩登陆”江北房地产市场，分享时代发展红利。
江核新房超4万/平、二手房冲破5.6万/平！
大家都知道，在限价之下的楼市，新房房价上涨是一件很困难的事，但今年，江北核心区新房市场可谓是翻天覆地的变化，最高毛坯限价3.8万/平，加精装包后新房价直接超过4万/平！
在此之前，2021年7月江北核心区三家楼盘报名人数都过千人，同一批次的主城燕子矶热盘人数却略显不足，江北楼市人气开始爆发。
从宏观角度来看，整个江北新房房价从2015年的12338元/㎡，攀升至2021年的25547元/㎡，上涨了13209元/㎡，涨幅达到了107%。这也就意味着，平均商品住宅价格翻了一番。
同时，从表格中不难看出，这六年来，新房房价都在稳步攀升中，江北新区一直处于普涨阶段。
今年，新房市场5大变化即将发生......
新房市场如此，二手房市场更是这样。江北楼市的热度逆天，多个小区成交价被刷新。
雅居乐滨江国际一套建面约137㎡复式二手房成交价高达56927元/平；
正荣润江城一套建面约86.5㎡的房源二手房成交价高达50116元/平；
华润国际社区一套建面约87.82㎡的房源二手房成交价高达48395元/平。
作为对比，鼓楼滨江的龙湖春江紫宸、恒大滨江等，二手房成交价在4.2-4.9万/㎡，这几家楼盘前期开盘价不低，涨幅不算多。
燕子矶融创玉兰公馆，开盘价2.9万/㎡，最新成交价在4-4.5万/㎡之间。
▲融创玉兰公馆最近一套二手房最高成交价
麒麟科创园中海国际社区、启迪方洲的成交价基本在2.5-3万/平。
迈皋桥金浦御龙湾目前还有新房未售，前期二手房成交价基本在3.5万/平左右。
高价成交出现后，一位鼓楼业主表示不理解，“江北5万/㎡？这价格直逼鼓楼滨江的二手房了”，认为“他们靠炒作”。能有市场成交价就会有真实的市场，但是在进入下半年以后，江北核心区楼市突陷困局。
二手房疯狂降价！新房上市量不断增加！江北新区的楼市能撑得住吗？
据安家江北统计，江北新区核心区今年的新房市场存量达1.3万套，预计上市量也将在1万套左右，仅核心区就有约2.3万套新房，真的能卖掉吗？
从江北楼市的基本面上来看整体依旧处于低位，浦口近7天在售房源降价的趋势依旧很猛，尤其是近几天，每天降价房源数量基本都在50-60套，而涨价房源却寥寥无几。
且从浦口比较热门且表现比较活跃的部分小区挂牌上来看，降价也纷纷成为一种趋势。
在新房市场，从千人抢房、万人摇号、一房难求，到直降首付、开启分销、江北核心区的楼市仅仅历时4个多月，而2022年核心区楼市又将迎来新一轮的挑战。
根据安家江北数据统计，目前2022年江北核心区12个项目有上市计划，近万套房源存量，可以说是体量十分庞大。与此同时，2021年江北核心区没卖掉的存量房源还有1.3万套，仅核心区就有约2.3万套房，这些房源怎么去化？
写在最后：
江北核心区在一定程度上其实是聚集了城市高端资源的片区，这一点我们从它过去的发展也能看出来，一眼望去，吊塔林立，工地里桩基阵列，各种机械所发出的声音震耳欲聋。
但与此同时，江北房源量过大也是不争的事实，在“物以稀为贵”的当下，在没有苏北、安徽等外地投资客进驻后，江北新区的楼市稍显透支，降首付、开分销的现象屡屡发生，对于追求自住的买房人而言，周期可能会相对较长。
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