专访朱逸 | 智儒十年，成为商业地产全流程专家服务商

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365淘房 徐梦月 距离上一次专访朱逸已将近五年了。

2017年的那个夏天，她一手创立的江苏智儒也刚好成立五年，彼时由智儒全流程服务的雨花客厅E-PARK还未开业，当时没有人能预料到后来的巨大成功，也没有人想到曾经商业荒漠的软件谷片区能有如今的繁荣。

E-PARK的成功运营让大众看到了智儒在购物中心领域操盘的强劲实力，却忽略了智儒在其他产品类型上的光芒，以及在商业地产服务商这条赛道上的全新成就。

2022年是江苏智儒成立的十周年，通过这些年的稳健经营，智儒早已成为业内公认的商业地产全流程专业服务商，并在刚刚过去的2021江苏购物中心百花奖上荣获“年度商业地产卓越运营商”的殊荣。拥有26年行业经验的创始人朱逸，从职业经理人转型为创业者的同时，也是商业地产界金牌讲师，为多家知名企业担当内训和咨询顾问。

新年伊始，商业荟独家专访江苏智儒投资管理有限公司董事长朱逸，探寻智儒这十年的成长历程，挖掘其低调行事的背后所斩获的累累硕果。

脚踏实地，志在必得。这不仅是智儒的企业精神，也是团队所有人一直践行的箴言。

江苏智儒投资管理有限公司董事长 朱逸

01

四条商业产品线+商业地产全流程服务

商业荟：江苏智儒现阶段的业务构成是怎样的？

朱逸：

江苏智儒成立于2012年，是一家提供商业地产领域全流程服务的专业公司，目前公司的业务主要涉及两个维度。

从服务的产品类型来看，智儒已经形成了四条比较成熟的产品线——购物中心、社区商业、园区商业以及文旅商业。

从业务全流程维度来看，我们也具备了从前期的土地研判、可行性研策，到项目操盘过程中的招商代理、以及后续运营管理的系统能力。

北京|国家会议中心二期

除此之外，不少企业会有一些阶段性、特殊化的业务需求，例如去年我们中标的北京国家会议中心二期。这个项目承担了北京冬奥会的主媒体中心的建设和服务工作，甲方希望它的配套商业能有一些创新的内容，智儒负责的就是商业研策定位、规划设计建议等，最终将其定位为国际化全景交互式商业休闲空间。

所以，我们会围绕客户特殊的需求进行专项研究，或是为客户提供定制化的顾问咨询服务。业务范围主要面向长三角、珠三角、华中、华北、西南等地区，同时也发力全国一二线城市及标杆地级城市。

商业荟专访朱逸

商业荟：由江苏智儒负责全流程操盘的雨花客厅E-PARK，常年来稳居南京人气购物中心前列。您认为这个项目对智儒的意义是什么，对公司后续发展有哪些积极影响？

朱逸：

智儒很幸运在创立之初就遇到了雨花客厅这个项目，很感谢业主方对我们的信任。

曾经的天隆寺板块是一片商业荒漠，因此雨花客厅的先天条件并不是非常优越，在这样的背景下如何认真夯实商业基础，做出符合属地化且独具特色的商业项目是一个重大挑战。

如今看来，雨花客厅E-PARK开业至今不断调档升级，即使疫情期间销售业绩依然逐年攀升，2021年销售额更是突破18亿，很好地服务了软件谷周边地区的商务人群和家庭，也带动发展了以安德门大街和软件大道为交界的雨花新商圈，周边的写字楼入住在疫情环境下保持坚挺。

作为智儒全流程服务的项目，我们用八年的时间稳扎稳打，创造了第三方专业服务公司在南京的最长服务周期，结果是对团队能力最好的肯定。

今年是E-PARK开业第5年，它顺利走过了购物中心的个运营周期，我们也会抓住机会为项目做全面的提档升级。雨花客厅对智儒来说意义非凡，它可称之为智儒1.0版本的代表产品，希望接下来智儒服务的项目能够继续迭代更新。

02

幸福里：宝藏项目超出所有人预期

未来可重点布局社区商业

商业荟：这些年智儒也接手了不少社区商业，其中位于浦口区的幸福里睦邻街区就是一个很成功的案例。您能否简述一下这个项目的运作思路？与操盘其他项目相比，有哪些特别之处？

朱逸：

幸福里睦邻街区是可以说是一个宝藏项目，它超出了大家的预期。

幸福里是由康居集团打造的浦口区乃至整个江北地区首个保障房片区整体规划、整体包装、整体运营的商业街区，位于老江浦批还迁区域——巩固片区。

智儒在五六年前接手这个项目时，其实内心还是捏了把汗。在还迁区做社区商业，首先担心人口数量不足，其次居民消费能力无法预判，当然还有项目本身的体量问题。这座四层的街区商业总建筑面积约7.2万方，如此大体量、高楼层该如何招满，招满后商户如何更好地存活？

后来，团队历经近两年时间达成目标招商率，还迁居民入住之时，也是幸福里街区开街之日。由于居民的入住率快速上升，街区整体消费客群有了保证。不过，开业当年也遇到了困难，相当多地商户经营信心不足摇摆不定，有些商户的市场抗风险能力弱，开街第二年我们当机立断，快速调整了50%的品牌。

在不断摸索中发现，这一片区的居民有大量的刚性消费需求，且都倾向于就近消费，所以围绕居民日常生活需求的业态，如超市、餐厅、药店、儿童教培等，我们尽可能去配满。另外，还迁房居民的消费意愿其实比预期中高很多，也追求新鲜和时尚，他们更希望引进一些主城区内的连锁知名品牌，于是肯德基、85°C等店铺也被一一引进，目前看销售业绩不俗。

现在，幸福里街区常年保持着95%以上的招商率，涵盖吃、喝、玩、乐、购等全方位业态，不仅为社会提供更多的就业创业机会，解决周边10万人以上的安置群体日常生活配套服务，提供个性化消费和多元化服务，甚至为周围的研创园等区域提供商业配套。

为了提升幸福里的整体运营品质，智儒从21年开始全面接手了街区的物业管理，从店铺的统一形象，到环境卫生到精细化管理，力求提高运营效率。现在的幸福里街区，秩序井然，在地品牌和时尚元素融合，烟火气十足。

值得一提的是，幸福里还是一条承载扶贫功能的公益街区，承担着全区22个经济薄弱（欠发达）村每年每村20万元的租金收益，为全区的脱贫攻坚工作起到了很好的支撑作用。

因此，幸福里睦邻街区完全超出了我们的预期，它也自然而然成为了江北社区商业的典范。

商业荟：社区商业的招商运营管理会是智儒接下来的重点方向吗？

朱逸：

幸福里的成功运营让我们看到了社区商业的生命力和发展机会。

21年，智儒为金地商置东部公司和金地华东区域公司定制了两个关于社区商业产品的专项研究，我们根据单个项目的模型分析和实践经验，推演社区商业产品的标准化。针对社区商业的体量、空间形态、商业功能、以及运营管理方式等内容，系统性的进行了提炼和总结。相信未来会有不少企业将目光聚焦在社区商业的标准化产品上。

社区商业是城市商业功能的重要补充，尤其在重点城市的新发展区域，社区商业的必要性和重要性更加显现。目前，智儒也已经和部分地方政府的国资平台合作，介入到社区商业的产品研发、招商和开业筹备以及开业后的全面运营管理，智儒将重点加速布局社区商业服务，尝试通过打造一两个特色样板项目，强化社区商业这一重要产品线。

03

行业发展、目标明确、团队稳定

商业荟：智儒实际服务的商业项目近百个，服务过的商业项目面积超500万方，在这十年时间里智儒是如何发展壮大，取得这样的成绩？

朱逸：

首先，从宏观上看，应该要归功于整个大行业的飞速发展。在这十年里商业地产行业增速非常快，增量和存量并举。行业发展到一定阶段就会衍生出更专业、细化的分工，在这样的大背景下，越来越多的企业向我们抛出合作的机会。

从中观上来看，我们从创业之初定位就很清晰：根植长三角、辐射全国一二线城市，目前还未下沉到县级市；客户层级方面，智儒所合作的企业如华润、华侨城、金地等实力都很强劲；项目类型方面，我们关注风险可控，举例来说，我们目前对产权分散销售的项目基本不碰。

正是因为在对客户和项目的选择上做了减法，使得我们的目标很明确，效率更高，这一阶段的业务增长速度反而更快。

从微观上来看，智儒的核心团队成员相对比较稳定。随着服务客户的增多，大家积累了丰富的实操经验，所以团队的专业能力和解决各种疑难杂症的能力也越来越强，提供服务的效率和效果也会更好。

05

赋能客户与自我赋能

商业荟：2019年智儒商学院正式启动，拉开了智儒创新事业的序幕。您能否简述一下智儒商学院的具体业务内容？

朱逸：

智儒商学院在智儒内部不是一个业务机构，而是一个赋能组织。因为我个人的工作经历，从2011年至今，十年的行业培训师经历有机会接触和服务了大量的企业和同行，其中不少企业也转化成了我们的客户，我深深感到在行业快速发展的过程中，一个有学习动力和能力的组织是非常重要的。

智儒商学院成立之初便承担着为客户赋能的使命，帮助他们的人力资源部门制定团队赋能计划，开发订制课程，同时也和行业中的各个培训公司合作，做一些特色课程的研发和标准课程的推广。目前智儒商学院有系列的公益课程，也尝试线上线下课程的协同，和顾问咨询业务融合。

去年疫情期间，智儒商学院成功推出了三个系列线上课程，希望能用这种方式帮助相关从业人员充分利用碎片化时间来完成系统高效的学习，目前这些服务已经得到了客户的普遍关注和认可。我们还在尝试，看看智儒商学院未来的着力点会在哪里，也希望能成为推动行业进步的微弱的力量。

商业荟：智儒是如何进行企业内部培训，提升个人和团队实力的？

朱逸：

1、专业培训。 智儒是一家非常重视员工学习的公司，公司几乎每个月都会为员工提供专业培训，除了相关专业知识的学习，智儒也很重视在企业层面管理效率的提升，据此设计和引入了系列的管理通用课程，这一部分属于我们的常规培训内容。

2、游学和考察。我们每年至少有一次“走出去”的机会，前往其他城市进行深度游学和考察。疫情之前会选择国外城市开拓视野，近几年我们将视线聚焦国内优秀的商业项目。例如21年上海新开了很多项目，像前滩太古里、瑞虹天地太阳宫，在国内非常具有代表性和影响力，我们团队分三批前往开启深度考察学习，受益匪浅。

3、大咖分享。智儒不仅要做到“走出去”，还要坚持“引进来”。我们会不定期邀请行业大咖或者跨行业领域内的专业人士、培训师进行内部分享，为员工进行全方位的赋能。

目前，智儒内部已经形成了学习型组织的文化氛围，员工的求知欲被激发，眼界更开阔，能够站在整个行业的高度看待工作的本质，能力也在潜移默化中得到提升。

06

提供稳定的专业服务

脚踏实地，志在必得

商业荟：与其他商管公司相比，您觉得智儒的核心竞争力体现在哪里？

朱逸：

智儒的核心竞争力是团队提供专业服务的稳定性。

公司拥有一支来自于国内顶级商业地产运营企业的核心专业团队，他们大多具有行业标杆企业的工作背景，在商业地产项目全流程服务方面具备核心优势。

我们提供的专业服务不会因市场、行业的变化而改变。创业至今，智儒服务的很多客户后续如果有新项目，通常还会选择与我们合作，这是对团队成员能力的莫大肯定。

商业荟：2022年是江苏智儒成立的十周年，请您用一句话总结智儒这十年。2022年，智儒发展的关键词是什么？

朱逸： 

脚踏实地，志在必得。这是能引发所有员工共鸣的智儒的企业精神，用这句话总结智儒十年是比较贴切的。

2022年5月31日是智儒成立十周年的日子，我们计划用沙漠徒步作为十周年纪念活动，将深刻践行“脚踏实地，志在必得”的智儒精神。

2022年，智儒发展的关键词就是“发展”二字。因为2020年以来整个行业受疫情的影响出现了一定的停滞，所以这两年我们重点在于做好准备、夯实基础，经历了调整与历练，今年我们将更积极主动的去市场上寻求更多发展的机会，力争在2022年做到全员发展、事业发展！

商业荟：接下来，智儒有哪些全流程操盘的重点商业项目将亮相？

朱逸：我认为可以重点关注麒麟荔枝广场项目。

麒麟荔枝广场是由江苏广电打造的新一代传媒文化商业广场，总建筑面积约20万方，是目前城东单体面积最大的商业体。

项目的建筑形态、景观平台的打造也很有特点，将通过“商业购物中心+生态乐园”联动的模式，打造成为城市家庭一站式轻度假目的地。

此外，因为具有江苏广电的资源优势，麒麟荔枝广场在定位上与现有购物中心相比，加重了文化生活方式启蒙的概念，会有很多创新的内容被搬进商场。

目前，项目已经进入到实质性的招商阶段，预计今年底开业，非常值得期待。

07

南京商业亟待外来力量破局

商业荟：近年来，全国性的头部商业地产商、港资地产商纷纷涌向南京，您认为这为南京的商业面貌带来了怎样的变化？作为智儒深耕多年的城市，您更看好南京哪些区域的商业发展？

朱逸：我大学一毕业就在南京进入商业地产行业，已经26年，亲身见证了南京商业的发展历程。

一方面，南京的本土商业力量非常强，导致无论是外资企业还是其他国内企业进入南京的门槛和壁垒都比较高。另一方面，从某种意义上来看，南京不缺商业资源，缺的是一些新的商业理念和操盘手法，近年来南京商业创新性和包容性略有不足，亟待外来力量破局。

智儒深耕南京多年，河西、江北、南部新城将是我们未来重点关注的区域。当然，一个区域如果具备人口、产业、交通这三个优势条件，都值得商业地产企业重点考虑。

判断一个区域是否具有商业发展潜力，首先要看人口基数是否充足，而人口基数又和产业导入有关，丰富的产业集群提供了大量的就业岗位和人员的流动性，加上地铁、密集路网所展现出的便捷交通，将会吸引大量人口流入，从而实现对商业的赋能。

举例来看，雨花客厅所处的软件谷就是这样的典型。虽然早期被称为商业荒漠，但板块发展基础很扎实，行业集中度高，目标客群画像清晰，交通便利，一旦我们找准方向，因人因地因时制宜，商场自然就有了立身之本，而且随着运营提升经营成熟，辐射能力更强。

从另一个维度来看，智儒现在也很关注老城区的城市更新项目。相较于新商业体，这类项目更复杂、操盘难度更高，但随着城市化程度越来越高，未来发展空间很大，希望有企业或团队能赋予城市更新项目更多创新性的内容。

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