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365淘房朱梓暄 2020年一度热卖，最短成交周期仅8天，成交价曾破8万/平！
然而，2021年全年仅卖出一套，成交单价还低于小区均价！
多套在售房源一降再降...
这就是河西中二手房小区和府奥园。
和府奥园是“纯正”的地铁盘，出门即地铁，并且小区门口底商种类非常多，几乎涵盖了生活所需。周边二手房聚集，生活氛围非常好。
那么为何成交量骤减？
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和府奥园2020年共成交11套，2021年仅一套，深究其原因...
从某二手房网站数据可以看出，和府奥园2020年成交了11套，房源成交周期最短8天，最长不过104天。
并且，从2020年年初至2020年年末有一个比较明显的涨幅，尤其是在下半年。
然而，到了2021年，小区全年仅在1月份成交了一套房源，建面87平，成交单价5.9万/平，总价520万元。
对比2020年相同建面的房源，单价低了约2300元/平。
仅一年时间，成交量下去的同时，价格也有所跌幅。
深究其根本原因，和府奥园成交价的跨越性增长，以及成交量骤降的原因皆是：学校。
2020年，和府奥园的小学学区从原本的建邺实验小学变成了南师附中江山小学（原名为新城四小），初中学区依然还是南师附中黄山路分校，成为了新的新城双学区。
消息一经释放，和府奥园的关注度可以说是瞬间提升的。
除和府奥园外，保利香槟国际、恒山花苑（中北品尚）也在南师附中江山小学的学区范围内，同样也在2020年收获了一波房价红利。（数据只针对于普通二手房，不包括安置房、福利房）
那么，同学区的二手房均出现了成交量下滑的现象吗？
西妹也统计了其他几个二手房去年成交的套数和具体信息：
可以看到，相比2020年，三个二手房成交量都缩水不少，只是和府奥园下滑情况更加严重一些。
保利香槟国际：
2021年，保利香槟国际共成交13套，最高成交单价6.13万/平，成交总价830万元；
2020年共成交27套，最高成交单价达到7.3万/平！
恒山花苑（中北品尚）：
去年共成交2套，建面约69.3平的房源成交单价约6万/平；
该小区2020年最高成交单价约5.7万/平，年初均价仅“4”字头。
综合以上数据可以知道，由于大环境的因素，2021年，河西中这几个二手房成交量下滑确有其事，但总体上看，成交单价没有下降太多，只是相比2020年，高价成交的房源少了。
那么，为何和府奥园受到的波动最大呢？
针对此现象，西妹也咨询了熟悉的中介朋友：
保利香槟国际、恒山花苑和和府奥园三个小区中，和府奥园社区环境稍微差了一些。
但优势是小面积户型比较多，有30几平的1室1厅，总价相对较低，从而导致2020年下半年成交量与成交价都有了一定的提升。
但2021年，形势大变，“双减”政策后买房人对于高价学区房态度比较抵触，加上小区房企品牌不知名，房价不符合客户心理预期，小区成交量自然下滑。
同学区的保利香槟国际完全可以当做改善住宅的选择，不少有自住需求的买房人会选择这个小区，并且，别看相比2020年成交量下滑了不少，但在整个河西来看，保利香槟国际去年的成绩还是很不错的，基本也都是大户型成交，总价在700、800万。
挂牌价一降再降，和府奥园到底怎么样？值得买吗
虽然和府奥园去年仅卖出一套，但正在出售的房源却不少，多达59套。
西妹查询了正在出售的房源的情况，发现不少房源都在降价中，且下降幅度比较大。
292万→260万，降价32万！
一套建面38.92平的房源正在挂牌出售，这套房源去年11月开始出售，最高售价达292万，经历2个月时间，降价32万！
对比相同面积的成交房源，总价低了28万。
445万→410万，降价35万！
建面约75.75㎡两室一厅的户型，于2021年5月出售，至10月，总价降35万，成交单价约5.4万/平。
近30天带看4次，至今还未成功交易。
同样2室户型，2020年成交总价就达到了545万，单价6.28万/平！
如果你资金不够充裕，且想在河西中买一套二手房，同时可以让孩子上一个不错的学校，那么此时的和府奥园是个捡漏的机会。
和府奥园基本信息一览：
和府奥园首开于2010年，开盘均价“2”字头，小区共建住宅8栋，其中15层住宅1栋，16层住宅4栋，17层住宅1栋，18层住宅2栋，并按要求配建了商业、地下车库、物业用房等。 总建筑面积约为105805.77㎡。
▲和府奥园鸟瞰图
小区主要以中小户型设计为主，面积区间：40-130㎡。从下方户型图来看，主卧朝南，南北通透，得房率在80%左右，利用率还是比较高的。
▲365淘房网
2018年和府奥园从之前开发商自持的宇业物业换成了银城物业，小区环境和管理都有较大的改善。
和府奥园是真正意义上的地铁上盖的楼盘，雨润大街站3号口出门就到，并且从地铁内可直达华润苏果，小区门口的商铺种类也非常多样，水果卖场、零食店、理发店、药店、银行...完全满足生活所需。
小区是银城物业，业主有专用的门禁卡，外来人员进入小区除了需要测温，还需要进行登记。
▲和府奥园北门
小区内的功能区分的比较仔细，水景区、特色雕塑区、景观大道、休息厅、休闲广场、篮球场、儿童游乐区、老年人活动场地等。
和府奥园红色的外立面在周围一片住宅楼中非常显眼，远远就能看到，也非常容易识别。
楼栋入户处：
整体看来，小区虽然不如河西其他品质二手房外立面大气，功能分区明朗，绿植茂密，但大体上还是干净温馨的，居住氛围特别浓厚。
写在最后：
学区房一直挑动着家长的敏感神经，也是房地产市场中的重要存在。一直以来，价格高企、一房难求，市场炒作的“天价学区房”频出。
从去年开始，各城市整顿学区房一直未曾停过，大学区制、多校划片、名额分配、教师轮岗、扩大限购范围……力推教育均衡化，多举措缓解“学区热”。
对于家长来说，如今市场冷淡，学区不确定性比较高，人心惶惶，不少网友都在担心自己当了接盘侠，以后难以出手，更多的人宁愿买大户型改善自住。
但小户型真的没有出路了吗？西妹觉得也不必一刀砍，始终要以自身的实力为基础，毕竟能在河西有一套自己的房子真的不是一件容易的事情。
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