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365淘房 傅秋月 滴墨为字，时间为纸。
楼市多事之秋2021，上半年“链家、贝壳教父”左老板离世，告别万亿帝国，任凭这艘“中介航母”风雨飘摇；下半年“东方不败”恒大“暴雷”，地产行业“万里长城永不倒”的“皮带哥”变卖尽可能变现的家产，换得一时苟延残喘！
高周转是条不归路，2个月出规划，8个月开盘，在江宁楼市已经是常规操作！
今天，我对2021年1-11月江宁楼市上市情况进行了统计，诸多楼市大数据得以曝光。
1、上市量达17366套，核心区出货少。
首先从宏观层面来看，2021年江宁楼市的上市量达到17366套，整体的出货量还是可以的，但是作为供货大户的江宁，从上市量数据来看，百家湖、九龙湖核心区出货较少，上市量多为方山大学城、禄口等地区。
从单月数据来看，9月以上市3357套房位居榜首，这其中与8月份疫情所导致房企上市计划推迟有关。
而传统的金九银十的楼市黄金期也变的异常冷淡，10月，江宁仅上市1355套房源，这主要是由宏观楼市的遇冷所导致的。
总体而言，从数据角度来看，2021年江宁楼市呈现出上半年上市量多于下半年的趋势。
2、101次开盘仅13次售罄，“倒挂盘”绝迹
据统计，今年上半年江宁1-11月大约有101次开盘，数量仅此于江北，出货量还是非常大的。
以3万/㎡为划分刚需改善线的话，上半年江宁有90次刚需盘开盘，21次改善盘开盘，依旧是刚需占据了“大壁江山”。
虽然上市量较大，但却仅有13次售罄（或基本售罄）。
而售罄的盘基本上是九龙湖、百家湖这样的核心区域，这也就说明了目前的江宁市场改善需求的旺盛。
今年神盘龙湖春江郦城、阳光城檀境、金隅紫京云筑纷纷开盘收官，经过今年的洗牌，江宁的倒挂盘已经绝迹。
3、核心区起步面积增大，改善门槛提升
回顾江宁百九核心区近两年上市的新盘，可以发现首开均价和起始面积都有不同程度的提升。
先来看百家湖：2019年，百家湖的21世纪太阳城银座首开均价29500元/㎡，起始面积约96㎡，那个时候的江宁全面严守限价3万/㎡以内。
随后又开始陷入了房荒，直到今年阳光城檀境项目的出现，大平层项目将起始户型一下子拉到了143㎡起步，并且还不是主力户型，想买到边户还得看195、175㎡的，3.6万元/㎡的均价，首开就售罄收官。
再来看九龙湖，金隅紫京云筑2020年首开价格3.8万/㎡，收官价格3.89万元/㎡，起始户型120㎡。
2020年的上秦淮葛洲坝融创紫郡府，首开均价30500元/㎡，起始面积仅96㎡。到2021年，芳原首开均价33657㎡起，起始面积提升至105㎡。
总体来看，江宁核心区改善房源从2019到2021年，户型起始面积从96㎡提升至143㎡，均价从29500元/㎡涨到38900元/㎡。
而青龙山、滨江、禄口等板块的户型依旧很刚需，起始面积暂无变化，八九十平为主力户型。
4、多板块天花板被捅破，全新房价格局形成，刚需越买越偏
早在去年年初，上秦淮的银城旭辉云台天境尾房在售，当时有网友觉得该楼盘不在地铁口，3万/㎡的价格也不便宜，想再看看。如今二手房挂牌价破4万元/㎡。
等到上秦淮高层五矿澜悦栖原收官，方山大学城房价一下子冲到了3万/㎡，有网友便开始后悔。
今年，江宁很多板块的新房房价已经被捅破。
正方新城上宸云际首开2.58万元/㎡，捅破正方新城新房房价的天花板；
东山万科都荟启境首开34380元/㎡，捅破东山新房房价的天花板；
到2021年，江宁全新的房价格局已经形成。
江宁核心板块：九龙湖3.89万/㎡、东山3.4万/㎡，上秦淮3.3万/㎡；
江宁刚改板块：方山大学城3万+/㎡、青龙山新城2.65万/㎡；
江宁刚需板块：淳化2.4万/㎡、禄口2万/㎡、正方新城2.6万/㎡、江宁滨江2万/㎡、湖熟1.8万/㎡、横溪1.4万/㎡。
今年以来，江宁核心板块逼近4万/㎡，刚改板块跨入3万/㎡时代、多数刚需板块2万/㎡以上。也就是说，如果想要住得稍微离主城近些、配套稍微成熟一些，按照90㎡的三房至少270万以上。
青龙山新城、禄口板块依旧是刚需主阵地，但是楼盘数量较多，一个受不利因素影响，另一个远离主城，让众多刚需陷入纠结。
不可否认的是，这些你曾经看不上的板块，未来也可能买不起了。
总结一句话，刚需看似可以选择的楼盘很多，但门槛越来越高却越买越偏。
5、一年出让13块涉宅用地，成交金额达129.4亿！成交金额同比下降近25%。
今年，江宁共计出让13块涉宅用地，成交金额达129.4亿！成交金额同比下降近25%。
多板块的最高毛坯限价上涨！
滨江板块最高毛坯限价上涨360元/㎡；
禄口如意湖区最高毛坯限价17675元/㎡，有所上涨，此前区域最高毛坯限价17500元/㎡；
方山南毛坯最高限价28000元/㎡，和之前最高毛坯限价27195元/㎡相比有所上涨。
开发商节奏也非常快，甚至有盘已经开盘销售。
正方新城的上宸云际（G03）拿地8个月首开，
禄口的星澜雅苑拿地9个月首开；
禄口的蓝湖郡拿地8个月首开；
但从子板块来看，可以发现，江宁未来的新房市场正在逐步边缘化，刚需的盘较多，改善基本无法可选。
写在最后：
其实无论接下来还有什么消息，可以预见的是“政策底”已到，最严厉最残酷的一年已经过去，”市场底“正在逐步铸成。
房地产体量超过17万亿，支撑着中国经济增长走了20多年，上下涉及到数百产业和数亿人的饭碗生计，牵一发而动全身。
前段时间管太紧，现在松松绑，符合高层一贯的调控思路：进中求稳。
大形势回调，对所有人来说都是好事。
而明年的江宁楼市市场对于改善客来说并没有好消息，但刚需客的选择是比较多的，然而可以肯定的是购房门槛并不会降低！
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