|
365直击博鳌论坛 |
365淘房 万昕 2019博鳌房地产论坛现场直击：推动房地产市场发展的一个中期的力量，其实还是城镇化发展的趋势，房地产行业的转型，业态、发展空间都和城镇化发展息息相关。中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松先生做了精彩的主题演讲。<<<365直击博鳌：地产的多维世界 2019博鳌房地产论坛
 |
巴曙松：每年的城镇化率从主要的经济体和国家做对比，跟那些发达经济体比，我们还处于比较高的水平。中国的城市化如果分省、市、区来算，不同的地区差异非常大，有的地区的城市化率已经上升到了80%多，接近90%，有的才40%多，这也是一个典型的大经济体在城镇化内部推进的分化和差异。
我们看了一下目前按照三种模式做的测算，中国的城市化2030年可能是一个分水岭，根据联合国的预测，我们按照欧美走过的城市化的路线做一个预测，按照拉美的城市化的模式做另外一个预测，把这三个预测的均值画在一条线上，我们得出这条线，从现在到2030年这个时期，这三种模式算出来的轨迹基本是一致的。
但是在2030年之后，我们发现这三种模式出现了分化，有所谓的欧美模式，主要就是城市新增的流入人口被城市化所吸纳，被它的社保、教育、医疗所吸纳，但它的城镇化的速度可能会有所减缓，但是整个人均GDP会有明显提升，财富效应提升。
而所谓拉美模式，就是大家在巴西在海边看到这种贫民窟，我去看那个贫民窟，我要停车，导游都不敢让停，说万一哪个地方放个冷枪很麻烦。这种地方继续快速城市化，城市很难吸纳，形成社会的分裂。中间一条是联合国模式，从这三种模式来看，至少这10年期间，得出的结果是一致的。
 |
从中国城市化的走势来看，伴随着城市化路线、方式的变化，我们看到在不同时期重点不一样。2000年到2010年这10年，我们看到流入人口增量，按照大中小不同的圆球来做对比，大的圆球分布的，我们把它叫500万人口增量的，画下来基本上可以看到大致方向，孔雀东南飞、一江春水向东流，主要向东南沿海聚集。
在2017—2018年我们看到人员在回流，反映到城市化上来说，我们用一个词语叫做“东边日出西边雨”，人口的流入不全部流入东部沿海城市，中部地区的一些城市也会有人口流入，这样就形成几大城市群的格局。如果把刚才的联合国模式、拉美模式和欧美模式再做一个对比，结合我们目前的城镇化来做一个趋势的推测，可能这种以城市群、以城市集群模式来吸引人口流入的特色，这种趋势会更明显。
我们通过一些城市化的研究来看，按照30万以上人口城市的人口流动格局，在未来这段时间会呈现出一个东西梯度，原来的分化向多中心发展的格局。所以这10年从60%左右提高到70%到72%的阶段，我们城镇人口有可能会增加差不多2亿。
我们看到联合国的预测、欧美的预测和拉美的预测，分歧很大，最乐观和最不乐观的分野比较大。在比较乐观的情况下，大致认为会增加1.9亿到2亿。我们现在的城市化的状况是一个有一定规模的大城市，然后加上不同的小城市，但是这个大中小城市的格局可以看到，我们的大城市、特大城市的发育，和其它的发达国家比，实际是不足的。
所以未来可能小城镇会保持比较平稳的状况，然后大城市会有持续的人口占比的上升，或者说小城平稳、大城发育的特征。而且从增量来看，根据我们课题组的模拟测算，从趋势来看，可能主要集中在一些主要的城市群和它的核心城市，人口增量前20的城市大概就如这个表所示，而南京排名第6。
返回南京365淘房>>
- 独家团购
- 看房报名
- 订阅楼盘优惠
