南京全市公寓盘点!你想搞清的知识盲点全在这里...

来源:365淘房 2019-08-03 11:51

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近几年,随着住宅相关调控政策的不断加码,购房者开始转向新的投资风向——公寓市场。总价低、不限购,公寓成了市场的香饽饽,取得了爆发性发展。<<<365房博士 您身边的购房专家

最近,南京市场“”事件频发,为了让真正想投资公寓的购房者不踩雷,今天就来讲讲关于公寓投资的事。<<<365看房团火热报名中 楼市地图+购房手册免费领

至于公寓投资该注意什么?怎么挑选南京市场上的公寓?税费怎么算?围绕公寓投资,我说三点。 想靠投资公寓赚钱,往下看。

一.你买的“公寓”真是公寓吗?

办公房作为公寓买卖长久以来好像已处在大众默认的状态,但最近公寓性质的雷点突然被引爆! 

有不少买房人发现自己的公寓竟是变性公寓!  原想着买个小公寓收收租,没想到买到的竟然是办公房!糟心!

投资公寓第一步,首先你得确定你买的确实是公寓吧...<<< 惨痛!办公当公寓卖被央视曝光 愤怒的南京业主苦等结果大半年

下图截取自网上房地产,在房屋用途性质一栏中你会发现有“酒店式公寓”和“办公”的不同字样。

只有性质一栏里标注了酒店式公寓的才是真公寓

两者区别,有4点可说:

1.公寓可住,可通水电气,但办公不可住。公寓有部分可以改民用水电,而商办性质不可以。商用水电会比民用高出大概一倍。

2.办公楼没有独立的下水管道和排烟管道

3.办公的公摊面积更大,因为办公楼多采用回字形走道设计。

4.此外,南京市规划局2017年就明确发布过关于加强商办等非住宅类管理的通知,严禁写字楼改公寓,明确规定商办不得按单元式或住宅套型设计,应采取公共走廊、公共卫生间式布局,不得单独设立卫生间。

所以买房时在面对置业顾问所说的“我们的公寓既可办公又可居住”时切记谨慎,赶紧走人

另外,我整理了目前南京全市的公寓房源供大家参考,除去城东仙林2个板块没有公寓在售外,其他6个板块共有23家有公寓在售。

二.公寓投资回报率怎么估算,什么是挑选公寓的关键因素

一般来说,公寓投资的回报主要来源于租金

根据粗略的回报率计算公式:租金回报率=(税后月租金-物业管理费)×12÷房屋总价

目前公寓投资的租金回报率在3%-5%之间,如果公寓的回报率能达到5%左右,那就非常值得长期投资了

那么,挑选公寓的关键因素是什么?

地段!地段!地段!

 挑选公寓首要考虑的就是这二字。

公寓和住宅不同,它对地段的敏感度是非常高的。想要房子好出租一定选择通勤便利、基础配套成熟的地段,尤其是地铁口。

地段相仿怎么办?看投资总价、投资面积,这两者也是挑选公寓的重要方面

1、总价越低越好。俗话虽说“便宜没好货”,但这句话用在公寓身上并不完全受用。一般同一地段相似户型的房子,租金是相仿的。那买入时总价低的是不是就是更好的选择?

2、投资面积以小为好。房子面积越小,相对来说总价就越低,从租金角度考虑,投资回报率也越高。

以东方万汇城在租房源为例:

31㎡和50㎡一居室租金标价基本一致,前者投资回报率明显大于后者。

所以说,在经济条件允许的情况下,建议选择多套小公寓去投资,而不是买一个多房大公寓

以这几点作参照放眼南京全市的公寓,该知道怎么买了吧。下面小编挑选几家个人比较推荐的简单介绍一下。

1 .明发国际中心 

明发国际中心位于研创园板块,是江北新区重点发展区域,地段极佳。项目自带4万方商业综合体。

面积小、总价低:4.8米挑高公寓,46-59㎡双钥匙户型,总价区间在72-100万。

交通便利:项目距离长江隧道2公里,再来就是项目是地铁上建的,项目出门即达在建的地铁11号线珠江南站,地铁盘的房租收益和房租增速会更佳。此外,项目出门即达公交站,通达度很高。

民用水电:民用水电是项目的亮点,这也会是之后吸引租房客的部分原因,对于租客来说,民用水电可以省不少费用。

另外,跑盘时了解到目前明发国际中心项目旁已经有60万方办公楼交付运营,员工数量达3万人,江北新区研创园还将以每年30万方的速度交付运营,未来租房需求量大

项目地址:江北新区浦滨路与园创路交汇处(浦口瑞斯丽酒店旁)

销售热线:4008181365 转 80089

江北公寓交流群:484867437 

2.中粮悦天地 

项目位于江宁大学城板块的核心位置。商业、文化等配套齐全,是整个板块的“心脏”地带。

江宁大学城汇聚了几十所高校、项目周边还有大学生创业园、产业园等。创业者、新晋毕业生等目标租客很多,人流量充足,区域内的租赁需求还是很充足的。

此外,项目一街之隔就是文鼎广场商业中心、江宁大学城商贸中心项目南侧即江宁体育中心,运动设施一应俱全。

交通便利项目距地铁1号线南京交院站约800米,交通非常便利。地铁旁的公寓产品,从来都是投资市场上的紧俏货。

面积小、总价低投资总价最高不到70万、首付不到35万,放眼南京为数不多,投资门槛非常低。35㎡的大小,后期也比较适合出租。

自带商业项目配建1.2万方的商业配套,打造区域商业街项目,将和公寓同期交付。

效果图↓↓ 

项目由2栋酒店式公寓、1栋商办和1.2万方的自持商业组成。2、5号楼为商业+酒店式公寓,3号楼为商业+办公。3栋楼的拟交付时间均为2020年10月31日。

项目施工近况↓↓↓ 

项目地址:江宁区鹏山路28号

销售热线:4008181365 转 116239

意向QQ群:935362305

3 .正荣中心天寓 

项目位于河西南繁华商业中心区,是河西南的重点发展区域 

河西南规划四大综合体地块,其中1号综合体即现在的金地中心(金地中心菁华)项目,2号综合体即为正荣中心(正荣中心天寓)项目,3号和4号综合体目前还未出让。这里将是河西南未来最繁华的地段 

此外,项目所在的江中南路是河西南的核心地段。这条路串联河西2所三甲医院、高端住宅、金融中心和河西城市生态公园

目前的河西南已经是办公人流紧密的区域,所以租房市场不会差。再加上S3号线永初路站旁的阿里巴巴江苏总部、小米科技华东总部的陆续入驻,未来高端人才将聚集于此,届时租赁高端的酒店式公寓将成为他们的首选

交通便利:地铁上盖,项目紧邻S3号线吴侯街站。S3号线可直达南京南站,可在2号线油坊桥站进行换乘,未来可在永初路站进行7号线换乘。

品牌占优,物业自持:正荣在南京的河西南、江北核心区都有项目,且都是偏改善的中高端项目,目前正荣润江城和正荣润峯的交付口碑还不错。

面积小,性价比高:虽然从单价来看,正荣中心天寓的价格不算便宜,但胜在面积小,总价低,和河西南的新房比投资门槛低了不少。

挑高户型,双钥匙:项目是河西南首个拥有双钥匙户型的,买一层送一层。并且随着限高政策的实行,4.8米挑高的产品将绝迹,未来不会再有。上下两层可以单独出租,买一套相当于买了2套,租金收益更高。

自带商业:正荣中心天寓拥有自己家的商场:正荣中心购物中心,它将和正荣中心天寓交付之时同期开业。

效果图↓↓↓ 

对于租客来说,交通有、品牌有、一下楼还可以购物、娱乐、吃饭,这样的公寓诱惑力是巨大的

正荣中心天寓由3栋公寓楼、1栋超高层办公和自带商业体构成。其中,12号楼为3.1米平层的SOHO公寓,13号楼为双钥匙公寓,14号楼为挑高公寓

项目施工近况↓↓↓ 

项目地址:河西南江东南路与吴侯街交汇处

销售热线:4008181365 转 81577 

意向QQ群:935362305

4.都荟天地 

项目位于南京南站板块内,超10万高知精英聚居于此、超300万方商业聚拢,租赁条件充足

交通便利:南京南站作为南京标志性交通枢纽,拥有1、3、S1、S3四线地铁与“8纵8横”高铁格局

极小户型,总价低:7月初项目推出28㎡极小户型,总价仅70万,是板块内入手门槛最低的项目地段有了,交通有了,总价还低,开盘当天售楼处人声鼎沸确实理所当然。 

28㎡户型图↓↓↓ 

租赁行情好:目前万科九都荟的一居室租金大致在3500元/月,高一点的甚至在5000元/月,租金回报非常高 

项目地址:南京市江宁区绿都大道与宏运大道交汇处

销售热线:4008181365 转 80726

三.公寓出售,税费怎么算

最后说一下公寓的税费问题,之前也接触过买了公寓准备卖才知道交易税费和住宅不同,为此着急上火的投资客,真是得长点心了。

公寓交易税费一览↓↓↓

相关提示:

增值税、个人所得税、土地增值税可以简单计算为全额的30.3%,或者差额的55.3%。在实际操作中如果选择全额则全部按照全额缴纳,选择差额则全部按照差额缴纳。

写在最后: 

在市场条件和资金条件都具备的同时,切勿急躁,搞清房屋性质是前提,掌握公寓投资各大注意点是必要。切记在调查清楚项目周边的出租情况,综合考虑地段、价格、交通等多方面因素后再入手 

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